# Айви Зельман: «Рынок жилья США ждет болезненная нормализация»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=DW_jH3d4rUA
Канал: Forward Guidance
Опубликовано: 15.08.2023

---

Аналитик Айви Зельман (Ivy Zelman), предсказавшая крах рынка жилья в 2008 году, делится своим взглядом на текущую ситуацию в секторе недвижимости США. В интервью она объясняет, почему рынок демонстрирует удивительную устойчивость, несмотря на резкий рост процентных ставок, и какие риски таит в себе 2024 год для застройщиков и частных владельцев.

## 🏠 Парадоксальная устойчивость рынка недвижимости в 2023 году
[[JUMP:00:15]]

По мнению Айви Зельман, текущее состояние американского рынка жилья можно охарактеризовать как «удивительно устойчивое», несмотря на значительное падение общего объема транзакций [00:42]. В то время как исторически рынок совершал около 6 млн сделок в год, сейчас этот показатель колеблется в районе 5 млн. Основная причина спада — не отсутствие спроса, а катастрофический дефицит предложения на вторичном рынке [01:09]. 

Ключевые факторы устойчивости цен:

*   **«Золотые наручники» ипотеки:** Около 90% американских заемщиков имеют ставку ниже 5%, а более 50% — ниже 3,5% [01:33]. При текущих рыночных ставках около 7% владельцы жилья дезавуированы к продаже, так как переезд в новый дом обойдется им значительно дороже.
*   **Доминирование первичного рынка:** Доля новостроек в общем объеме продаж выросла с допандемийных 10% до 15-20% [01:45]. Покупатели, вынужденные переезжать из-за работы или расширения семьи, обращаются к застройщикам, так как на вторичном рынке почти нет выбора.
*   **Передача благосостояния:** По оценкам Айви Зельман, от 80 до 100 млрд долларов ежегодно передаются от поколений беби-бумеров и «иксов» их детям (миллениалам и зумерам) [07:02]. Эти деньги часто идут напрямую на первоначальные взносы или полную покупку жилья, что поддерживает спрос даже при высоких ставках.

## 🏗️ Проблемы девелоперов и стратегия «Buy-Down»
[[JUMP:04:08]]

Застройщики используют агрессивные финансовые инструменты для привлечения покупателей в условиях низкой доступности жилья. Одним из ключевых механизмов стал «mortgage rate buy-down» [04:21].

По словам Айви Зельман, это работает следующим образом: застройщик за свой счет субсидирует ипотечную ставку для клиента. Если рыночная ставка составляет 7%, застройщик может предложить покупателю зафиксировать ее на уровне 4,99% [04:34]. Хотя это напрямую бьет по маржинальности девелоперов, для них это выгоднее, чем нести расходы на содержание непроданного инвентаря [04:47].

Ситуация на рынке по сегментам:

1.  **Публичные компании:** Имеют доступ к недорогому капиталу и лучшие отношения с поставщиками, что делает их более устойчивыми [12:35].
2.  **Частные застройщики:** Сталкиваются с нехваткой ликвидности и ужесточением условий кредитования в региональных банках [12:09].
3.  **Спекулятивное строительство (Spec homes):** Зельман отмечает, что застройщики снова начали ускорять темпы строительства без предварительных контрактов с покупателями, ориентируясь на хорошие продажи последних месяцев [38:18]. Доля спекулятивного строительства может достигать 60% у некоторых компаний [38:31].

## 🏢 Кризис на рынке многоквартирных домов (Multi-family)
[[JUMP:14:22]]

Сектор аренды жилья, по мнению гостьи, находится под серьезным давлением. В последние годы рост арендных ставок был аномальным — до 10-12% в год при норме в 2-4% [14:48]. Однако сейчас ситуация меняется:

*   **Насыщение предложением:** В процессе строительства находится около миллиона единиц жилья, которые вскоре выйдут на рынок [15:44].
*   **Замедление роста:** Прогноз Zelman & Associates на 2024 год предполагает рост арендных ставок всего на 1,6%, что значительно ниже ожиданий многих инвесторов [17:21].
*   **Падение стоимости активов:** В зависимости от региона стоимость многоквартирных домов уже снизилась на 20%, 30%, а в некоторых случаях и 40% [16:38].

Айви Зельман утверждает, что многие операторы, рассчитывавшие на бесконечный рост аренды, сейчас не могут рефинансировать свои долги, так как финансовые модели «не сходятся» при текущих ставках [16:52].

## 📉 Демографический «тормоз» и избыток жилья в будущем
[[JUMP:29:17]]

Фундаментальный тезис Айви Зельман заключается в том, что США движутся к избытку жилья из-за демографических факторов. Она выделяет три негативных тренда: снижение рождаемости, рост смертности и сокращение иммиграции [29:56].

Основные тезисы по демографии:

*   **Замедление мобильности:** С возрастом люди переезжают реже. Если в возрасте 18-24 лет люди переезжают в 50% случаев за год, то в возрасте 55-64 лет — только в 7-8% [09:04]. Старение населения неизбежно замедляет рынок.
*   **Миф о дефиците:** По мнению аналитика, разговоры о «хронической нехватке жилья» преувеличены. Проблема не в количестве физических стен, а в их цене [31:28]. При текущей стоимости жилья молодежь чаще выбирает жизнь с родителями (многопоколенческая модель) [32:08].
*   **Спрос на горизонте 2030 года:** Рост числа домохозяйств в текущем десятилетии может сократиться почти вдвое по сравнению с предыдущими периодами [30:33].

## 🌩️ Новый фактор риска: Климатический кризис и страхование
[[JUMP:53:12]]

Айви Зельман обращает внимание на фактор, который часто недооценивают экономисты, — влияние климата на стоимость владения жильем.

Проблемы, которые уже влияют на рынок:

*   **Уход страховщиков:** Компании вроде State Farm и Farmers Insurance прекращают выдачу или продление полисов в ряде районов Калифорнии и Флориды из-за рисков лесных пожаров и наводнений [56:07].
*   **Рост премий:** Стоимость страховки стремительно растет, что напрямую влияет на доступность жилья для конечного потребителя [53:39].
*   **Обратная миграция:** Зельман предполагает, что в будущем возможен разворот миграционных потоков. Люди могут начать уезжать из «солнечного пояса» (Флорида, Аризона) обратно в центральные штаты (Средний Запад), где климатические риски ниже [56:32].

---