# Тед Мартелл: «Покупка проблемных долгов — это искусство работы с данными»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=zn1kHZHv6DY
Канал: Capital Allocators
Опубликовано: 09.11.2023

---

## Maverick Real Estate: Инвестиции в проблемные кредиты Нью-Йорка
[[JUMP:0:56]]

В подкасте Capital Allocators ведущий Тед Сайдс обсуждает с Тедом Мартеллом, сооснователем Maverick Real Estate Partners, стратегию инвестирования в коммерческую недвижимость Нью-Йорка через проблемные кредиты (NPLs). Мартелл рассказывает о пути компании от стартапа до ведущего игрока рынка, который управляет капиталом в $500 млн, используя сочетание данных и досконального знания локальных правовых процессов.

### 🏗 Становление: от музыки и архитектуры к капиталу
[[JUMP:3:22]]

Тед Мартелл вырос в семье музыкантов, что привило ему дисциплину ежедневных репетиций — навык, который он позже успешно применил в спорте, архитектуре и бизнесе.

* **Образование и начало пути:** Изучая архитектуру в Принстонском университете, Мартелл привык совмещать аналитическое мышление с креативностью.
* **Основание Maverick:** После работы в строительстве и развития бизнеса, Мартелл вместе со своим партнером по бизнес-школе Дэвидом Аамом решил воспользоваться возможностями, открывшимися после финансового кризиса 2008 года.
* **Первый успех:** Прорывным моментом стал случайный контакт с банкиром, передавшим им проблемный кредит, обеспеченный участком в Уильямсбурге (Бруклин). Сделка принесла прибыль в 1,3 раза за первые 3 месяца.

### 📊 Стратегия: данные как главное конкурентное преимущество
[[JUMP:14:18]]

Основа деятельности Maverick — покупка коммерческих ипотечных кредитов, находящихся в дефолте, со значительным дисконтом. Доход компании формируется за счет разницы между ценой покупки и номиналом, а также накопленных штрафных процентов и комиссий.

* **Источники данных:** Компания создала собственную систему мониторинга, включая изучение записей о механических залогах (mechanics liens) в офисе клерка округа.
* **Использование ИИ:** В последние годы Maverick интегрирует генеративные LLM для автоматического анализа кредитной документации. По словам Мартелла, это позволяет обрабатывать огромные массивы данных быстрее и качественнее, чем это под силу человеку.
* **Специализация:** Фокус на «среднем сегменте» (кредиты от $2 млн до $20 млн) позволяет избегать конкуренции с крупнейшими игроками, для которых эти сделки слишком трудоемки.

### 🏙 Рынок Нью-Йорка: вызовы и возможности
[[JUMP:33:26]]

Мартелл отмечает, что коммерческий рынок недвижимости Нью-Йорка сталкивается с серьезными проблемами из-за роста ставок и изменений в структуре спроса на офисные площади.

* **Динамика офисов:** Несмотря на споры о «работе из дома», Мартелл наблюдает восстановление деловой активности в городе. Тем не менее, компания не держит долговые обязательства, обеспеченные офисной недвижимостью, считая их оценку слишком неопределенной.
* **Портфель:** Около 60% портфеля составляют кредиты, обеспеченные многоквартирными домами (multifamily), что отражает структуру жилого фонда Нью-Йорка.
* **Проблема «разрыва в ожиданиях» (bid-ask spread):** Мартелл считает, что сейчас рынок заморожен из-за того, что банки не спешат переоценивать свои активы. По его мнению, текущий «бутылочное горлышко» неизбежно разрешится, когда кредиторы будут вынуждены признать реальную стоимость активов.

### 🤝 Культура и партнерство
[[JUMP:25:31]]

Отношения между основателями Maverick построены на полной прозрачности, равных долях в капитале и общей ответственности.

* **Мотивация сотрудников:** В компании отсутствует типичная для фондов система бонусов. Вместо этого сотрудники получают высокую базовую зарплату и возможность инвестировать в собственные фонды, что, по мнению Мартелла, полностью выравнивает их интересы с интересами институциональных инвесторов (LP).
* **Решение конфликтов:** Мартелл убежден, что разногласия в 50/50 партнерстве являются преимуществом, так как вынуждают стороны вести дискуссию до достижения рационального решения.