# Виктор Зубик: «Семейную ипотеку в Москве и Питере убивают заградительными ставками»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=8CGDVFpjaEk
Канал: Smarent Pro недвижимость
Опубликовано: 27.09.2026

---

# Семейную ипотеку убили? Что изменится с 1 октября

Виктор Зубик, владелец компании Smarent и эксперт рынка недвижимости, разбирает радикальные изменения в программе семейной ипотеки, вступающие в силу 1 октября. В центре внимания — новые процентные ставки, лимиты по кредитам и то, как заградительные меры для Москвы и Санкт-Петербурга перекроят структуру спроса, вынуждая покупателей уходить на вторичный рынок или в сегмент крупногабаритного жилья.

## 📊 Новые правила игры: ставки и лимиты с 1 октября
[[JUMP:00:00]]

С 1 октября условия семейной ипотеки становятся жестко адресными. По словам Виктора Зубика, правительство стремится решить демографическую проблему, а не субсидировать инвесторов, покупающих студии-«финансовые инструменты» [00:28]. Привычная ставка 6% для всех уходит в прошлое, уступая место сложной дифференцированной системе.

**Основные изменения для регионов (кроме Москвы и СПб):**

*   Семьи с одним ребенком: ставка **10%** (ранее 6%), лимит увеличен до **8 млн руб.** [00:54].
*   Семьи с двумя детьми: ставка **8%**, лимит **8 млн руб.** [01:08].
*   Семьи с тремя детьми: ставка **6%**, лимит увеличен до **10 млн руб.** [01:08].
*   Многодетные (4 ребенка): ставка **4%**, лимит **10 млн руб.** [01:22].
*   Семьи с 5 и более детьми: ставка **2%** [01:22].

**Условия для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО:**

*   Один ребенок: ставка **12%**, лимит **12 млн руб.** [01:35]. Это фактически заградительная ставка, делающая программу бессмысленной для этой категории.
*   Двое детей: ставка **10%**, лимит увеличен до **15 млн руб.** [02:01].
*   Трое детей: ставка **8%**, лимит **18 млн руб.** [02:13].
*   Четыре и более детей: ставка **6%** (4 ребенка) или **4%** (5+ детей), лимит **18 млн руб.** [02:28].

Зубик отмечает, что увеличение лимитов до 15–18 млн руб. — это положительный сдвиг, так как прежних 12 млн руб. не хватало даже на просторную квартиру в Подмосковье, не говоря о Москве [03:50].

## 📉 Почему государство «закручивает гайки»
[[JUMP:06:59]]

Минфин и Банк России обеспокоены колоссальными затратами на субсидирование. С 2020 года было выдано льготных кредитов на **11 триллионов рублей** [07:29]. При текущей ключевой ставке государство вынуждено тратить около 2 трлн руб. в год только на покрытие разницы в процентах [07:59].

Автор выделяет три причины реформы:

1.  **Дефицит бюджета:** Субсидии съедают около 2% ВВП [09:56].
2.  **Борьба с инвестиционным спросом:** Около 30% льготных кредитов (примерно 600 млрд руб.) использовались в инвестиционных целях, а не для улучшения жилищных условий [08:51].
3.  **Снижение зависимости от субсидий:** ЦБ хочет довести долю льготных программ до 20%, тогда как сейчас они занимают более 50% ипотечного рынка [13:33].

Важное техническое новшество: теперь государство будет субсидировать ставку только на **15 лет** [14:39]. Если банк выдает кредит на 30 лет, условия на вторую половину срока могут измениться.

## 🏢 Смерть студий и расцвет «евротрешек»
[[JUMP:18:33]]

Новые условия радикально меняют фокус спроса. Раньше семейная ипотека часто использовалась для покупки студий по 22 кв. м за 15 млн руб. [04:43]. Теперь такие объекты выпадают из программы из-за высоких ставок для семей с одним ребенком.

Виктор Зубик прогнозирует:

*   **Рост цен на большие квартиры:** Основной спрос сместится в сегмент компактных «евротрешек» (две спальни + кухня-гостиная) [21:26]. Именно они вписываются в новые лимиты 15–18 млн руб.
*   **Целевая аудитория:** Программа станет доступна только тем, у кого есть значительный первоначальный взнос (ПВ). При ПВ от 50% некоторые банки могут сохранить ставку 6% на весь срок вне зависимости от региона [16:17].
*   **Смена инструментов у застройщиков:** Девелоперы будут активнее внедрять траншевую ипотеку, рассрочки и собственные программы субсидирования, чтобы удержать продажи студий и однушек [22:51].

## 🔄 Ренессанс вторичного рынка
[[JUMP:47:22]]

Одним из главных бенефициаров изменений станет вторичный рынок. Виктор Зубик приводит расчет: готовая квартира на вторичке стоит в среднем на 4 млн руб. дешевле аналогичной новостройки (например, 16 млн против 20 млн) [49:12]. 

По мнению автора, при ставке по «семейке» в 10–12% на первичке, ежемесячный платёж по рыночной ипотеке на вторичке (даже под 18%) становится сопоставимым или более выгодным из-за разницы в цене объекта [49:39]. Кроме того, вторичную ипотеку можно будет рефинансировать при снижении ключевой ставки, а «семейку» — нет [50:05]. Зубик ожидает прирост спроса на вторичку на уровне **25–75%** [50:31].

## 🔮 Прогноз и выводы для покупателей
[[JUMP:1:00:05]]

Виктор Зубик дает авторский прогноз развития ситуации до весны:

1.  **Снижение числа сделок:** В Москве рынок может просесть на 10–30% в зависимости от сценария [45:07].
2.  **Затоваривание:** Если запуски новых проектов не сократятся, через 3–4 года рынок может столкнуться с избытком предложения [37:06].
3.  **Аренда как спасение:** Те, кто не сможет позволить себе ипотеку под 12%, уйдут в аренду, что поддержит цены в этом сегменте [1:02:02].

**Советы инвесторам и покупателям:**

*   Если есть одобренная ипотека по старым условиям, сделку нужно физически закрыть (получить деньги) до **30 сентября включительно** [1:13:20].
*   Владельцам вторички: сейчас удачное время для продажи, так как спрос перетекает к вам [1:03:19].
*   Покупателям «для себя»: обязательно сравнивайте платеж по первичке со скидками и вторичке с возможностью рефинансирования [1:02:15].