# Маршалл Бойд о бизнесе IEC: как зарабатывать на недвижимости

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=WfER49rD5g8
Канал: Capital Allocators
Опубликовано: 06.02.2023

---

## «Мясо и картошка» рынка недвижимости: как Маршалл Бойд превратил семейный бизнес в институциональный фонд

[[JUMP:0:32]]

Инвестиции в недвижимость зачастую воспринимаются как игра с высокими ставками, где успех определяется громкими именами и многомиллиардными сделками. Однако Маршалл Бойд, сопрезидент и директор по инвестициям Interstate Equities Corporation (IEC), придерживается иного подхода. В разговоре с Тедом Сайдсом на подкасте Capital Allocators он описывает стратегию своей компании как «инвестиции в мясо и картошку» — консервативный, операционно-ориентированный бизнес, сфокусированный на многоквартирных домах на западном побережье США.

### Путь к недвижимости: от технологий к «тихой гавани»

[[JUMP:2:19]]

Карьера Бойда началась в 2002 году в Пало-Альто, в самом центре технологического бума. Опыт работы финансовым аналитиком в технологической группе CSFB под руководством Фрэнка Кватрона позволил ему увидеть как невероятные взлеты, так и болезненные падения рынка.

* **Уроки волатильности:** По мнению Бойда, работа в высокорискованной технологической среде сформировала его отношение к инвестированию. Он осознал, что предпочитает «мир с низкой волатильностью», где риски более предсказуемы.
* **Опыт в TA Associates:** Работа в этой частной инвестиционной фирме научила Бойда методологии: как писать инвестиционные меморандумы, оценивать риски и принимать взвешенные решения.

После смерти отца, основавшего IEC в 80-х годах, Бойд принял решение не идти в бизнес-школу, а вместе с сестрой Джулией возродить семейную компанию. На тот момент бизнес представлял собой «скелет»: несколько сотрудников, 10 объектов недвижимости и отсутствие инвестиционной команды.

### Инвестиционный тезис и стратегия «синглов и даблов»

[[JUMP:5:45]]

Философия IEC строится на идее, что 85% многоквартирного жилья в США находится в управлении частных лиц, которые часто не уделяют должного внимания содержанию активов.

* **Фокус на инфилл-рынках:** Компания инвестирует в районах с отличными школами и близостью к крупным работодателям, где спрос на аренду стабилен. Они избегают рынков, где возможна массовая новая застройка, предпочитая улучшать уже существующий фонд.
* **Операционная диссипация:** Бойд утверждает, что основная ценность создается не макроэкономическими прогнозами, а ежедневной работой: ремонтом, улучшением условий жизни арендаторов и управлением расходами.
* **Отказ от погони за «триплами»:** Бойд называет свой подход инвестированием в «синглы и даблы». Вместо попыток сорвать куш с рискованными проектами, компания фокусируется на создании стабильного профиля доходности.

### Выживание в кризис и привлечение институционального капитала

[[JUMP:9:40]]

Период 2007–2010 годов стал для компании серьезным испытанием. Чтобы спасти бизнес после кризиса, Бойду пришлось буквально «сжечь мосты»: он взял кредит под залог собственного дома и работал без зарплаты.

* **Прозрачность как инструмент продаж:** В поисках капитала Бойд и его сестра провели более 150 встреч с инвесторами. Они не скрывали трудностей, делая упор на операционном мастерстве и дисциплине.
* **Breakthrough:** Ключевой момент наступил, когда благодаря знакомству через Park Hill им удалось привлечь внимание крупного фонда (эндаумента). С 2010 по 2014 год IEC работала с этим эндаументом как с отдельным счетом, доказав свою способность профессионально распоряжаться капиталом.

### Операционная «кухня»: как создать стоимость

[[JUMP:23:48]]

Процесс обновления объектов в IEC напоминает точно отлаженный механизм. Компания нацелена на возврат от вложений в ремонт на уровне 20%.

1.  **Диалог с арендаторами:** Первым делом команда опрашивает жителей, чтобы выявить все накопившиеся проблемы.
2.  **Скорость ремонта:** Типовой полный ремонт квартиры занимает от 12 до 15 дней при бюджете $15 000–20 000.
3.  **Итерации:** Бойд отмечает, что они постоянно оценивают рентабельность отдельных элементов ремонта, отказываясь от излишеств, если те не ведут к росту арендной платы.

### Управление рисками и взгляд в будущее

[[JUMP:41:36]]

Несмотря на рост стоимости капитала из-за повышения процентных ставок, Бойд сохраняет оптимизм относительно сектора многоквартирного жилья.

* **Физические риски:** Компания принципиально не инвестирует в объекты с серьезными экологическими проблемами или дефектами фундамента, так как в модели «маленьких прибылей» нет времени на исправление фатальных ошибок.
* **Устойчивость арендаторов:** Бойд отмечает, что соотношение арендной платы к доходу их жильцов составляет около 17%, что является здоровым показателем, защищающим бизнес от резких экономических колебаний.

Маршалл Бойд убежден, что секрет успеха заключается в концентрации на своем сегменте. В планах IEC — продолжать совершенствовать работу в рамках текущей географии, развивать внутренние кадры и поддерживать «True North» — верность принципам честности и профессионализма, заложенным родителями.