# Сумер Саини: «Квартира — это худшая инвестиция, покупайте землю» Источник: https://www.youtube.com/watch?v=_ddxEjBm__0 Канал: Raj Shamani Опубликовано: 14.01.2025 --- Сумер Саини построил бизнес-империю стоимостью более 5 миллиардов рупий, начав свой путь с продажи овощей на улицах индийской деревни [01:35]. В разговоре с Раджем Шамани он утверждает, что покупка квартиры в Индии — это худшая инвестиция, а реальный капитал создается только на земельных участках вблизи строящейся инфраструктуры [01:48]. ## 🍅 Уроки уличной торговли: время и честность [[JUMP:08:02]] Опыт продажи овощей стал для Сумера Саини фундаментом бизнес-образования. Он считает этот вид деятельности низшей, но самой поучительной ступенью предпринимательства [08:14]. Уроки, которые Саини извлек из торговли овощами: * **Тайм-менеджмент:** если не продать овощи до вечера, они испортятся, и торговец понесет убытки. Этот принцип Саини перенес в девелопмент: проект должен реализовываться максимально быстро [08:28]. * **Планирование прибыли:** расчет ежедневных расходов и чистой выручки научил его управлению финансами [08:53]. * **Закон возмездия:** Саини вспоминает случай, когда он утаил лишние 5 рупий, сданные покупательницей. Сразу после этого корова уничтожила его товар на большую сумму. С тех пор он придерживается политики абсолютной честности [09:31]. Саини также практиковал инновации в торговле. Он привозил свежие овощи из города Чому в Джхунджхуну к 4 часам дня, создавая уникальное предложение, когда у конкурентов оставался только утренний залежалый товар [10:47]. ## 🏗️ Первый шаг в девелопменте и ответственность перед командой [[JUMP:13:34]] В 2011 году Саини занимался маркетингом страховых и финансовых продуктов [13:52]. Переломный момент наступил 1 января 2012 года. Саини чувствовал ответственность за 35 сотрудников, которые по его совету взяли кредиты на автомобили [14:32]. Чтобы обеспечить команду работой и доходом для выплаты кредитов, он решил войти в сферу недвижимости. Первая сделка Riyasat Group: * Объект: участок площадью около 4 акров [17:52]. * Аванс: 100 000 рупий за право на землю [18:04]. * Структура: партнерство из четырех человек, где каждый отвечал за свою зону (развитие, юридические вопросы, работа с властями и продажи) [18:31]. Саини подчеркивает, что за 12 лет работы он не сталкивался с давлением мафии или коррупцией, если работал честно. Он считает, что в «грязном» бизнесе больше всего возможностей для того, кто готов работать чисто [15:24]. ## 📈 Почему участки лучше квартир и акций [[JUMP:19:00]] По мнению Саини, недвижимость — единственный инструмент, способный превратить 400 000 рупий в 100 миллионов за 13 лет. Он приводит личный пример: участок, купленный в 2011 году за 1,6 млн рупий, сейчас стоит 12,5 млн рупий [19:55]. Аргументы Саини против покупки квартир: * **Владение:** через 50 лет право собственности на квартиру становится неопределенным, а земля остается в собственности семьи на поколения [41:06]. * **Доходность:** арендная доходность квартир в Индии составляет всего 4–4,5% [41:46]. В то же время земля может подорожать в 10 раз за десятилетие. * **Амортизация:** квартира со временем ветшает, а ценность земли только растет. Саини советует арендовать жилье, а свободный капитал инвестировать в участки [41:32]. По его словам, жить в квартире за 30 млн рупий, платя аренду 45 000, выгоднее, чем замораживать капитал [42:00]. ## 📍 Инвестиционный фокус: «Третий Мумбаи» [[JUMP:24:01]] Самым перспективным местом для инвестиций в Индии Саини называет территорию «Третьего Мумбаи» (район Панвела и окрестностей) [24:33]. Причины потенциального роста этого региона: 1. **Инфраструктура:** строительство моста Атал Сету (Atal Setu) убрало природную преграду в виде моря [22:59]. 2. **Новый аэропорт:** Саини утверждает, что в радиусе 20 км от любого нового аэропорта стоимость земли вырастает в 10 раз за 5–10 лет [23:12]. 3. **Деловой хаб:** аренда офиса в центре Мумбаи стоит 1 млн рупий, тогда как в Панвеле — в два раза меньше при большей площади [27:42]. Бизнес неизбежно переместится туда. Riyasat Group активно скупает земли в этом направлении, конкурируя с такими гигантами, как Godrej и Lodha [29:41]. Саини отмечает, что его компания продает участки на 25–30% дешевле крупных девелоперов за счет высокой скорости оборота и отсутствия раздутых корпоративных расходов [35:55]. ## 🌆 Сравнение рынков: Индия против Дубая [[JUMP:46:41]] Несмотря на популярность Дубая среди инвесторов, Саини относится к этому рынку с осторожностью. По словам гостя, рост Дубая обусловлен исключительно притоком внешнего капитала из-за нестабильности в других регионах (Украина, Сирия) [47:05]. Риски Дубая по мнению Саини: * Отсутствие собственных природных ресурсов и производства [48:30]. * Зависимость от политических решений одного лидера [48:43]. * В Дубае всё привозное: от рабочей силы до покупателей. В Индии же есть внутреннее потребление 1,4 млрд человек, которое удержит рынок [49:36]. Единственным плюсом Дубая он называет высокую арендную ставку — около 10% против индийских 4% [49:48]. ## 💰 Три секрета успешных продаж [[JUMP:52:02]] Саини утверждает, что все его проекты в Джайпуре распродаются в течение 48 часов [12:44]. Его подход к продажам базируется на трех принципах: 1. **Анализ потребностей:** продукт должен решать конкретную проблему клиента [52:21]. 2. **Добрая воля:** перед встречей Саини молится, чтобы покупка принесла клиенту богатство и помогла осуществить его мечты [52:46]. 3. **Вера в пользу:** продавец должен быть уверен, что его продукт принесет покупателю больше выгоды, чем самому продавцу [52:58].