# Бен Рабиду о рисках канадской недвижимости: реальный взгляд на макроэкономику и долги

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=8WQ-Aui6wv0
Канал: Rational Reminder
Опубликовано: 30.04.2020

---

В 96-м выпуске подкаста Rational Reminder ведущие Бенджамин Феликс и Кэмерон Пэссмор обсуждают состояние канадской экономики и рынка недвижимости с экспертом Беном Рабиду (Ben Rabidoux). В центре внимания — беспрецедентный уровень закредитованности домохозяйств, зависимость ВВП от риелторских комиссий и то, как пандемия COVID-19 обнажила структурные слабости, копившиеся десятилетиями.

## 📊 Рыночная концентрация и аномалии стоимости
[[JUMP:03:43]]

Перед началом основной дискуссии ведущие отметили аномальную ситуацию на американском фондовом рынке. По данным Кэмерона Пэссмора, пять крупнейших компаний S&P 500 (Microsoft, Apple, Amazon, Alphabet и Facebook) по своей капитализации теперь равны совокупной стоимости 350 компаний из нижней части индекса [03:55]. Для сравнения: летом 2018 года этот показатель составлял лишь 282 компании [04:02].

Основные рыночные индикаторы на момент записи:

*   S&P 500 торгуется на 17% ниже своего исторического максимума [04:09].
*   Если исключить крупнейших технологических гигантов, медианная акция S&P 500 упала на 28% [04:22].
*   Разрыв в оценке между акциями стоимости (value) и акциями роста (growth) достиг уровней, сопоставимых с «пузырем доткомов» 1999 года [05:15].

В рамках рубрики ответов на вопросы слушателей ведущие обсудили проблему концентрации капитала в акциях работодателя (stock awards). Бенджамин Феликс подчеркнул, что сотрудники часто предвзято относятся к бумагам своей компании, если те росли в прошлом, игнорируя идиосинкразические риски [09:47].

## 📉 Состояние канадской экономики до кризиса
[[JUMP:11:48]]

Бен Рабиду (Ben Rabidoux), возглавляющий исследовательскую фирму North Cove Advisors, утверждает, что канадская экономика начала демонстрировать признаки слабости ещё до пандемии. По его словам, в производственном секторе наблюдалось затоваривание складов, а продажи падали, что обычно предвещает замедление производства [12:00].

Ключевые индикаторы замедления, отмеченные гостем:

*   Сокращение числа временных работников и уменьшение количества рабочих часов [12:26].
*   Стагнация реального ВВП на душу населения; рост экономики поддерживался исключительно за счет агрессивного притока населения [13:33].
*   В четвертом квартале 2019 года номинальный прирост населения составил 550 000 человек — цифра, которую канадская строительная отрасль физически не способна обеспечить жильем [14:13].

## 🏠 Демографический рычаг и риск «разворота»
[[JUMP:14:26]]

По мнению Бена Рабиду, значительная часть экономического благополучия Канады держалась на притоке нерезидентов (держателей разрешений на работу и учебу). Из 550 тысяч прироста населения около 200 тысяч приходилось на эту категорию [14:38].

Гость полагает, что этот драйвер может превратиться в тормоз:

1.  Работодатели в условиях кризиса будут в первую очередь нанимать местных жителей и отправлять иностранных рабочих домой [15:30].
2.  Программы временного пребывания спроектированы так, чтобы быстро расширяться при дефиците рабочей силы и так же быстро сокращаться при росте безработицы [15:43].
3.  Существует риск изменения политического климата: при уровне безработицы в 15% (прогноз Рабиду) общественное мнение может настроиться против массовой иммиграции, как это произошло в Японии в 1990-х [22:15].

## 💳 Долговая ловушка: HELOC и банковские риски
[[JUMP:16:00]]

Канада подошла к кризису с рекордными уровнями корпоративного долга и долга домохозяйств. Бен Рабиду подчеркивает, что коэффициент обслуживания долга (доля дохода, уходящая на выплату процентов и основного долга) находился на историческом максимуме даже при рекордно низких процентных ставках [16:48].

Особое беспокойство эксперта вызывают кредитные линии под залог жилья (HELOC):

*   В Канаде около 80% долга домохозяйств так или иначе связано с недвижимостью [17:51].
*   Объем задолженности по HELOC в Канаде составляет 13% от ВВП, в то время как в США на пике пузыря 2007 года этот показатель был всего 4,5% (сейчас — менее 2%) [18:41].
*   Кредиты HELOC являются отзывными (callable). Бен Рабиду предупреждает, что в случае падения цен на жилье банки могут не только повысить ставки, но и потребовать амортизации долга или вовсе аннулировать неиспользованные лимиты [19:38].

Бен Рабиду цитирует старую поговорку: «Банкир — это тот, кто дает вам зонтик в солнечный день и требует его назад, как только начинается дождь» [54:02]. Он категорически не рекомендует использовать HELOC в качестве фонда экстренной помощи, так как лимит может быть обнулен именно тогда, когда деньги понадобятся больше всего.

## 🏗️ Зависимость ВВП от недвижимости
[[JUMP:27:32]]

Экономика Канады стала критически зависимой от жилищного сектора. Рабиду приводит поразительную статистику: расходы на передачу прав собственности (в основном комиссии риелторов) составляют почти 2% от ВВП страны [28:27].

Другие показатели зависимости:

*   В исторической перспективе комиссии риелторов составляли 0,8–0,9% ВВП; текущий уровень вдвое выше американского пика 2006 года (1,5%) [28:40].
*   В некоторые кварталы до 30% прироста ВВП Канады обеспечивалось исключительно ростом транзакционных издержек на рынке недвижимости [28:53].
*   Суммарно жилое строительство и сопутствующее потребление обеспечили 85% всего роста реального ВВП Канады за последние пять лет [30:46].

## 🏢 Рынок аренды и фактор Airbnb
[[JUMP:32:29]]

На рынке аренды Рабиду прогнозирует серьезное давление на цены. В Торонто и Ванкувере уже наблюдается смягчение ставок. Эксперт ожидает падения «спотовых» цен на аренду на 10–20% [36:24].

Факторы давления на рынок аренды:

*   Рекордное количество завершающихся строек кондоминиумов в 2020–2021 годах [34:04].
*   Вброс на рынок долгосрочной аренды около 15 000 квартир, которые ранее сдавались через Airbnb (из-за падения дохододности и новых регуляций) [35:20].
*   Замедление «органического формирования домохозяйств»: молодые люди предпочтут остаться в подвале у родителей, чем начинать самостоятельную жизнь в нестабильных условиях [34:54].

## 📉 Прогнозы и денежно-кредитная политика
[[JUMP:38:36]]

Бен Рабиду называет текущую ситуацию беспрецедентной. Ожидается падение ВВП во втором квартале на 30% в годовом исчислении [39:13]. По его мнению, эффективность традиционных мер центробанка исчерпана.

Сравнение с кризисом 2008 года:

*   В 2008 году эффективная процентная ставка для домохозяйств составляла 6,5%. У Банка Канады был запас для снижения, и через полтора года ставка упала до 3%, что вызвало «шок и трепет» и стимулировало спрос [42:39].
*   В нынешний кризис Канада вошла со ставкой 3,3%, которую снизили до 0,25%. Потенциала для аналогичного стимулирования потребления через снижение стоимости долга больше нет [43:05].

Среди долгосрочных рисков Рабиду выделяет:

1.  **Инфляция предложения:** разрыв цепочек поставок и их репатриация сделают товары дороже [45:45].
2.  **Валютный риск:** канадский доллар может значительно ослабнуть из-за потери страной кредитного рейтинга Triple-A [46:12]. Суммарный долг (федеральный, провинциальный, муниципальный и частный) в Канаде на 60 процентных пунктов выше среднего показателя стран G20 и приближается к 330% ВВП [46:54].
3.  **Парадокс бережливости:** после кризиса канадцы начнут больше сберегать (сейчас норма сбережений <3% против 8-9% в США), что станет серьезным препятствием для восстановления потребления [54:28].

## 🏠 Личные финансы: Аренда против Покупки
[[JUMP:47:33]]

Бен Рабиду признается, что сам является сторонником аренды жилья, несмотря на общественное предубеждение в Канаде [48:13]. Он указывает на «субсидию», которую арендаторы получают от арендодателей: во многих случаях арендная плата едва покрывает налоги на недвижимость и расходы на содержание, не говоря уже о процентах по ипотеке [49:57].

Многие частные инвесторы в кондоминиумы в Канаде имеют отрицательный денежный поток (cash flow negative), надеясь исключительно на рост цены актива [50:49]. Бен считает такую математику опасной и системно уязвимой в периоды шоков, подобных нынешнему. Своей семье в текущей ситуации он советует наращивать ликвидные резервы и избегать зависимости от кредитных линий [53:09].