# Как выбрать квартиру, которая будет расти в цене: 4 фильтра от Виктора Зубика

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=42pPOZx3wqs
Канал: Smarent Pro недвижимость
Опубликовано: 20.09.2026

---

# Как выбрать квартиру, которая будет расти в цене: 4 фильтра хорошей покупки

Инвестиции в недвижимость в конце 2026 года требуют отхода от привычного выбора «по бюджету» в пользу выбора «по стратегии». Ведущий канала **Smarent Pro недвижимость Виктор Зубик**, предприниматель и владелец компании Smarent, управляющей более чем 1300 объектами, утверждает: успех сделки определяет не бренд застройщика и не красивые рендеры, а конкретный актив, отобранный через жесткие фильтры ликвидности и понимание плана выхода из сделки.

## 🎯 Стратегия первична: почему бюджет — это плохой фильтр
[[JUMP:00:00]]

Виктор Зубик критикует подход большинства покупателей, которые выбирают новостройку, просто «тыкая» в рынок исходя из имеющейся суммы [0:12]. По мнению автора, профессиональный агент никогда не начнет разговор с вопроса о бюджете. Напротив, работа должна строиться от задачи: аренда, спекуляция или сохранение капитала [4:49].

Зубик выделяет три базовые стратегии, которые редко пересекаются в одном объекте:

*   **Аренда:** ориентация на регулярный денежный поток.
*   **Спекуляция:** покупка с целью перепродажи после роста цены.
*   **Сохранение капитала (пенсия, детям, для себя):** фокус на долгосрочную ликвидность и качество объекта [5:03].

Автор подчеркивает, что даже если вы покупаете квартиру для себя, вы должны думать о ней как об инвесторе. Статистика показывает, что люди меняют жилье в среднем каждые 5–8 лет. Поэтому в 2034 году у сегодняшнего покупателя неизбежно возникнет вопрос: «Смогу ли я продать эту квартиру дороже, чем купил?» [7:05].

## 🔍 Четыре фильтра хорошей покупки
[[JUMP:07:19]]

Виктор Зубик предлагает использовать четыре ключевых критерия для оценки любого объекта:

1.  **Точки роста.** Это не просто наличие метро, а обновление района (КРТ — комплексное развитие территорий), создание новых рабочих мест и набережных [8:12].
2.  **Цена ниже вторички.** Важно искать запас прочности относительно готового жилья, но Зубик предостерегает: этот фактор не единственный. Можно купить объект дешевле рынка и все равно потерять деньги, если локация деградирует [9:17].
3.  **Условия покупки (плечо).** Недвижимость — уникальный актив, позволяющий использовать рассрочки и ипотеку. Инвестор может внести 15–30% капитала и заработать на росте стоимости всей квартиры, что дает доходность выше 25% годовых, в отличие от депозитов [15:37].
4.  **Качественный генподрядчик.** Бренд девелопера не гарантирует качества. Зубик рекомендует смотреть, кто именно «строит ручками». Часто крупные компании нанимают турецких подрядчиков (например, *Liman Construction*), скрывая их за номинальными ООО из-за санкций [17:53].

## 📈 Стратегия «Аренда»: функционал важнее площади
[[JUMP:22:33]]

Для арендной модели Зубик вывел «золотое правило»: количество комнат в аренде важнее, чем их площадь [23:50]. Квартира должна быть максимально функциональной и быстро запускаемой.

**Примеры и кейсы:**

*   **ЖК «На Заре» (Мангазея):** Отличный вариант благодаря близости к МЦК и метро. Студия 31 кв. м подходит для аренды (меньше затрат на ремонт), но плоха для спекуляции [25:47].
*   **ЖК «Свет»:** Виктор отмечает удачную евро-трехкомнатную планировку с мастер-спальней, которая будет дефицитной в аренде в районе Селигерской [32:08].
*   **Санкт-Петербург, «Бульвар Грина»:** Проект на Финском заливе интересен тем, что сдается с чистовой отделкой. Это позволяет запустить аренду за 40–45 дней (время на меблировку через *Smarent*), в то время как ремонт «бетона» занимает от 4 месяцев [36:51].

## ⚡ Спекуляция и «Бетонное казино»
[[JUMP:42:04]]

Спекулятивная стратегия подразумевает покупку на старте с понятным планом выхода. Зубик называет такие проекты, как застройка территории завода **МиГ (от Capital Group)**, «бетонным казино с выигрышем» [49:42]. Это футуристичный проект КРТ, который к 2040 году может стать лучшим районом Москвы, привлекая аудиторию, переезжающую из старого фонда Ходынки и Белорусской [50:36].

**Риски спекулянта:**

*   Необходимо точно понимать, кто купит у вас эту квартиру по переуступке.
*   Важно использовать рассрочку как финансовый рычаг. Например, в **ЖК «Северный порт»** можно зайти с ПВ 40% и платить по 250 тыс. руб. в месяц, рассчитывая на перепродажу готового объекта по цене около 850 тыс. руб. за метр [47:18].

## 🛡️ Сохранение капитала: семейные задачи
[[JUMP:52:09]]

Здесь важнее всего «посильный платеж» — сумма, которая позволяет семье комфортно жить, отдыхать и растить детей, не отдавая последнее за ипотеку [22:07]. 

В качестве примера Зубик приводит **ЖК «Страна.Заречная»** (Марьино) и **ЖК «Страна.Парковая»** (Мытищи). В Мытищах к 2033–2036 году ожидается открытие станции метро, что уже сейчас делает локацию перспективной для долгосрочного владения, несмотря на текущую удаленность [55:29]. Также отмечен **ЖК «SOUL»** (район Аэропорт/Сокол), где качественные планировки (например, 82 кв. м с большой гардеробной) идеально подходят для жизни семьи из 4 человек [58:53].

## 🏢 Коммерческая недвижимость: пенсия инвестора
[[JUMP:1:00:00]]

Офисы дают более высокую доходность, чем квартиры, но сопряжены с рисками простоев и сложностями налогообложения (необходимость работы через ИП, уплата НДС при продаже) [1:00:50]. 
Зубик приводит «мечту инвестора»: офис за 100 млн руб., приносящий 500–1000 тыс. руб. в месяц. Такой актив может стать идеальной «пенсией», где арендатор сам делает ремонт и несет эксплуатационные расходы [1:02:45].

## ❓ Ответы на вопросы зрителей
[[JUMP:1:05:27]]

*   **О фондах недвижимости (ЗПИФ):** Зубик не держит их в портфеле. Основные минусы: доходность всего 6–8%, отсутствие «плеча» и высокие комиссии за выход в первые годы [1:06:32].
*   **О коррекции цен:** Ведущий ожидает традиционный спад спроса и возможные скидки в феврале, но подчеркивает, что цены вряд ли упадут ниже уровня сентября из-за инфляции [1:24:25].
*   **О донорской ипотеке:** Использование «семейной ипотеки» друга (если он сам не планирует покупать) — рабочий инструмент для снижения ставки, хотя и несет определенные моральные риски [1:15:24].
*   **О беспилотниках:** Геополитика влияет на психологию спроса, заставляя застройщиков и покупателей медленнее принимать решения, но ипотечные ставки остаются более значимым фактором для рынка [1:36:15].