# Как заработать на недвижимости в Индии: технологии ASBL, риски ипотечных схем и советы Аджитеша Коруполу

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=3M_nitkMVRI
Канал: Raj Shamani
Опубликовано: 09.04.2024

---

В новом выпуске подкаста Figuring Out предприниматель Радж Шамани (Raj Shamani) обсуждает с основателем компании ASBL Аджитешем Коруполу (Ajitesh Korupolu) внутреннюю кухню индийского рынка недвижимости. Разговор охватывает путь от семейного бизнеса до внедрения технологий цифровых двойников, механизмы масштабных мошеннических схем и стратегии, позволяющие среднему классу зарабатывать на жилых объектах.

## 🏗️ От семейных споров к технологическому лидерству: История ASBL
[[JUMP:02:14]]

Аджитеш Коруполу — потомственный девелопер. Его отец основал компанию Ashoka Builders, однако из-за разных взглядов на ведение бизнеса и регулярных споров за семейным ужином, Аджитеш принял решение развивать собственный проект [02:39]. В 2017 году он основал компанию ASBL (Ashoka Builders India Private Limited), начав путь практически с нуля, но опираясь на мудрость отца [03:05].

Сегодня ASBL фокусируется на трансформации традиционного строительства в высокотехнологичную индустрию. По словам Аджитеша, сектор недвижимости в Индии является вторым по величине работодателем после сельского хозяйства, но уровень внедрения технологий в нём остается критически низким [22:18].

## 🏠 Аренда против покупки: Финансовая стратегия в 20 и 30 лет
[[JUMP:03:31]]

Вопрос о том, стоит ли покупать жильё или арендовать его, Аджитеш разделяет на возрастные этапы и финансовые цели:

*   **В 20 лет:** Гость рекомендует арендовать жильё. В этом возрасте доходы обычно невелики, а мобильность и возможность инвестировать свободные средства в саморазвитие или бизнес важнее, чем владение дорогостоящим активом [03:43].
*   **В 30 лет и старше:** Покупка становится оправданной. По мнению Аджитеша, к этому возрасту появляется потребность в ментальном комфорте и стабильности [04:48].
*   **Экономика владения:** Хотя доходность от аренды в таких городах, как Мумбаи, составляет всего около 2–3% [05:28], общая доходность недвижимости как актива может достигать 15–16% годовых. Это происходит за счёт сочетания инфляционного роста стоимости объекта (5–6%) и использования финансового рычага (ипотеки) [06:57].

Аджитеш приводит пример: при вложении 20 лаков собственных средств и 80 лаков банковского кредита, рост стоимости объекта на 5–6% в год на горизонте 4 лет превращается в значительную прибыль на вложенный капитал (ROI) после получения сертификата о завершении строительства (OC) [07:10].

## 📊 Инвестиционные циклы и "Золотое правило"
[[JUMP:08:58]]

В дискуссии о том, что выгоднее — фондовый рынок или недвижимость, Аджитеш утверждает, что единого правила не существует. Его анализ различных классов активов (акции, металлы, недвижимость, золото) за 10 лет показывает:

1.  Активы ведут себя по-разному в разные двухлетние окна.
2.  Индекс акций может показывать отличные результаты, но недвижимость позволяет зарабатывать на дефиците предложения в конкретных локациях [09:37].
3.  Для успеха необходимо анализировать соотношение спроса и предложения в конкретный момент времени, а не инвестировать вслепую [10:02].

## 💻 PropTech: Как данные меняют стройку
[[JUMP:16:35]]

Аджитеш считает, что 90% данных в строительной индустрии сегодня даже не собираются [17:03]. ASBL делает ставку на «цифровых двойников» (Digital Twin) и нейронные схемы для управления объектами.

Оптимизация на примере реального проекта:

*   Строительство 400 квартир за 3 года требует около 9 миллионов человеко-часов [19:15].
*   Традиционно рабочие теряют по 2–3 часа в день, ожидая распределения задач от прораба [20:21].
*   Система ИИ в ASBL автоматически направляет рабочих в нужные локации (из 3000 возможных) для выполнения одного из 800 видов работ [22:05].
*   Результат: рост производительности на 34% и увеличение чистой прибыли подрядчиков на 20–22% [20:58].

## ⚠️ Схемы и скамы: Почему рухнула Ноида
[[JUMP:37:34]]

Одной из самых опасных практик на рынке Аджитеш называет «профильное финансирование» (profile financing), которое, по его мнению, стало главной причиной краха рынка недвижимости в Ноиде [43:05].

Механика схемы:

1.  Застройщик находит высокооплачиваемого специалиста (например, с зарплатой 50 лаков в год), у которого есть высокая кредитоспособность [40:28].
2.  Агенты убеждают его взять ипотеку на квартиру, обещая, что застройщик сам будет выплачивать проценты и даже даст «кэшбэк» [40:42].
3.  Застройщик получает от банка сразу крупную сумму по низкой «ипотечной» ставке (вместо дорогого бизнес-кредита), раздувая свою выручку на бумаге [41:09].
4.  В реальности продаж нет — есть только искусственно созданный спрос. Когда застройщик перестаёт строить, банк предъявляет претензии к «инвестору» (физическому лицу), на которого оформлен кредит [41:48].

Также Аджитеш предупреждает о рисках инвестирования наличными. Он утверждает, что если проект «прогорит», инвестор сможет претендовать по суду только на ту сумму, которая прошла официально через банк [39:49]. Более того, передача крупных сумм наличными может грозить тюремным сроком и самому покупателю [40:01].

## ✈️ Кейс Нави-Мумбаи: Аэропорт или торговый центр?
[[JUMP:43:21]]

Радж Шамани поделился инсайдом о ситуации вокруг нового аэропорта в Нави-Мумбаи. По его данным, крупные авиакомпании, включая Indigo, пока отказываются летать оттуда из-за удаленности и отсутствия достаточного спроса со стороны жителей Мумбаи [43:35].

Аджитеш отмечает, что современный аэропорт — это, по сути, «модный торговый центр, через который вы идете к самолету» [44:02]. Основная выручка генерируется магазинами, и если аэропорт не сможет привлечь авиакомпании, вся бизнес-модель окружающего региона может оказаться под угрозой [44:28].

## 🏛️ Политика, коррупция и безопасность девелоперов
[[JUMP:32:51]]

На вопрос Раджа о том, почему девелоперы в Индии часто передвигаются с многочисленной охраной, Аджитеш даёт два объяснения:

1.  Историческая связь отрасли с «силовым ресурсом» для решения земельных споров [33:05].
2.  Необходимость защиты от разгневанных клиентов в случае срыва сроков сдачи объектов [33:30].

Аджитеш утверждает, что близость к политикам выгодна только в краткосрочной перспективе. В долгосрочной — при смене власти — девелопер, аффилированный с прошлой партией, может столкнуться с серьезными проблемами [33:55]. При этом он отмечает, что на национальном уровне тендеры стали значительно «чище» (около 80% прозрачности) по сравнению с ситуацией 20-летней давности [24:30].

## 📈 Будущее и новые ниши: Airbnb и фракционное владение
[[JUMP:55:23]]

Среди перспективных направлений Аджитеш выделяет:

*   **Праздничные дома (Holiday Homes):** Бум внутреннего туризма в Индии создает спрос на бутик-отели и жильё через Airbnb в Гоа, Северо-Восточной Индии и Гималаях [57:22].
*   **Фракционное владение:** Благодаря цифровизации земельных реестров, возможность владеть долей в объекте недвижимости станет массовым трендом [56:42].
*   **Топ-4 города для инвестиций (мнение Аджитеша):** Хайдарабад, Бангалор, Мумбаи и NCR (Национальный столичный регион) [59:11].

В завершение Аджитеш подчеркнул важность планировки. Он сравнил инфраструктуру ЖК (бассейны, спортзалы) с «песнями-вставками» в кино: они могут привлечь внимание, но «хитом» проект делает только «сюжет» — то есть удобная и функциональная планировка самой квартиры [52:40].