# CNBC: «Почему в США не хватает жилья: доминирование гигантов и дефицит в 20 миллионов домов» Источник: https://www.youtube.com/watch?v=PhfYARIpF6Y Канал: CNBC Опубликовано: 25.08.2024 --- В Соединенных Штатах сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на то что крупнейшие застройщики отчитываются о рекордных прибылях, страна столкнулась с десятилетним дефицитом жилья, который оценивается в миллионы единиц. Пока покупатели ждут снижения цен, рынок продолжает страдать от низкой конкуренции и высокой концентрации капитала в руках нескольких корпораций. ## 🏗️ Десятилетний дефицит и рост цен на жилье [[JUMP:0:00]] К июлю 2024 года американские застройщики завершили строительство более 1,5 миллиона жилых единиц за 12 месяцев, однако этого недостаточно, чтобы восполнить дефицит, формировавшийся десятилетие [0:14]. Эксперты оценивают нехватку жилья в диапазоне от 2 до 8 миллионов объектов, а некоторые аналитики называют цифру в 20 миллионов единиц [1:08]. Ситуация усугубилась в период пандемии, когда резкий спрос на жилье подтолкнул цены вверх. К июню 2024 года средняя стоимость нового дома в США составила около $417 000 [1:22]. Для сравнения: в 2022 году типичный доход домохозяйства составлял около $75 000 в год, в то время как для покупки жилья в крупных городах сейчас требуется доход более $130 000 [1:34]. На рынке наблюдаются следующие тенденции: * Массовая миграция населения из Калифорнии и Северо-Востока на Юго-Запад, в Техас, Флориду и Джорджию из-за более низкой стоимости жизни и отсутствия штатных налогов [2:00]. * Около половины продаж новых домов приходится всего на 10 городов, четыре из которых находятся в Техасе [2:13]. * В таких штатах, как Техас, процессы зонирования и получения разрешений проходят значительно быстрее, что ускоряет цикл строительства [2:20]. ## 💰 Преимущество гигантов: «плененная» ипотека [[JUMP:2:27]] Высокие процентные ставки ФРС существенно изменили ландшафт рынка. По данным Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), в период с начала 2022 по октябрь 2022 года около 18 миллионов домохозяйств лишились возможности покупки жилья из-за роста ипотечных ставок [2:27]. В этих условиях крупные корпорации получили решающее преимущество перед малым бизнесом. Крупнейшие застройщики, такие как DR Horton, имеют собственные ипотечные компании (так называемый captive mortgage business) [3:20]. Это позволяет им: 1. Самостоятельно субсидировать ипотечные ставки для покупателей. 2. Предлагать временные ставки (например, 3,5% в первый год), в то время как рыночные ставки остаются значительно выше [3:20]. 3. Поддерживать объем продаж даже при жесткой монетарной политике ФРС [3:34]. Мелкие частные застройщики лишены такой возможности, их затраты на заимствования слишком высоки, что вынуждает их либо закрываться, либо соглашаться на поглощение гигантами [5:35]. ## 📈 Концентрация рынка и доминирование DR Horton и Lennar [[JUMP:3:34]] Хотя в США зарегистрировано более 400 000 компаний, занимающихся строительством домов, отрасль стремительно консолидируется [3:48]. Данные исследователей из Университета Джонса Хопкинса показывают шокирующую динамику: * 30 лет назад 10 крупнейших застройщиков контролировали всего 10% рынка [4:57]. * Сегодня доля топ-10 выросла до 50% [4:57]. * Крупнейший игрок, DR Horton, занимает 15% всего рынка США [4:57]. * В некоторых регионах, например в Тампе, доля топ-10 застройщиков превышает 80%, что делает выход новых игроков на рынок практически невозможным [4:00]. Рост гигантов обеспечивается преимущественно за счет слияний и поглощений. По оценкам экспертов, от 30% до 70% роста крупных компаний — это результат приобретения конкурентов [5:09]. Например, в 2017 году компания Lennar приобрела WCI Communities за $643 млн, что позволило объединить двух крупнейших застройщиков Флориды [6:14]. ## 📉 Парадокс производительности: строить стали дольше [[JUMP:6:40]] Несмотря на консолидацию ресурсов, эффективность отрасли падает. Согласно наблюдениям экспертов, в начале 1990-х годов средний застройщик обещал сдать дом за 40–50 дней. Сегодня этот процесс растягивается на месяцы [7:21]. В отрасли наблюдается «отрицательная производительность»: * Дома не стали значительно технологичнее или эффективнее, но сроки строительства увеличились [7:34]. * Застройщики упрощают модели жилья, предлагая меньше вариантов планировок, чтобы снизить свои издержки [7:47]. * По мнению аналитиков, если бы уровень конкуренции соответствовал показателям 2006 года, в США строилось бы на 10% больше жилья [7:55]. Крупные компании получили мощный импульс в начале 2010-х годов, когда 13 крупнейших застройщиков получили около $2,4 млрд в рамках государственных пакетов стимулов после Великого кризиса, что позволило им скупать землю и конкурентов, пока остальные боролись за выживание [6:54]. ## 🗳️ Политическая борьба за рынок жилья [[JUMP:8:12]] Жилищный вопрос стал ключевым в предвыборной гонке 2024 года. Кандидаты предлагают диаметрально противоположные подходы к решению проблемы. **План Камалы Харрис и администрации Байдена:** * Субсидирование строительства 3 миллионов новых домов [8:50]. * Налоговые льготы для застройщиков, строящих жилье для тех, кто покупает его впервые [9:03]. * Помощь в размере $25 000 на первоначальный взнос для некоторых категорий покупателей [9:03]. * Введение ограничений на повышение арендной платы для корпоративных арендодателей [9:18]. * Усиление антимонопольного надзора (Лина Хан в FTC и Джонатан Кантер в Минюсте уже заняли жесткую позицию в отношении слияний) [8:26]. **План Дональда Трампа и Республиканской партии:** * Снижение ипотечных ставок за счет борьбы с инфляцией [9:46]. * Открытие части федеральных земель для жилищного строительства [9:46]. * Налоговые стимулы для покупателей первого жилья [9:46]. * Критика демократов за попытки отменить зонирование для домов на одну семью, что, по мнению Трампа, разрушит стоимость недвижимости и характер пригородов [10:13]. Независимо от того, кто займет Белый дом, эксперты полагают, что быстрого решения проблемы не будет. Снабжение жильем зависит от местных властей, выдающих разрешения на строительство, а накопленный десятилетиями дефицит невозможно устранить за один президентский срок [10:40].