# Джей Джиротто: «Сельхозугодья — единственный актив, не рухнувший в 2008 году»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=oX1SS7wb33I
Канал: Capital Allocators
Опубликовано: 20.07.2022

---

Инвестиции в сельскохозяйственные земли часто воспринимаются как консервативная и скучная ниша, однако для Джея Джиротто (Jay Girotto), сооснователя компании Farmland Opportunity, это рынок с уникальной неэффективностью и мощным потенциалом хеджирования инфляции. В интервью Теду Сайдсу он рассказывает, как опыт работы в софтверной индустрии помог ему разглядеть возможности в самом традиционном активе США и почему прямое владение пашнями может быть выгоднее классических фондов.

## 🌽 От Кремниевой долины до кукурузных полей Айовы
[[JUMP:02:49]]

Джей Джиротто вырос в семье потомственных фермеров из Канзаса и Айовы, но его путь к инвестициям в землю лежал через Гарвард и технологический сектор [02:49]. После получения степени MBA в Гарвардской школе бизнеса в 1999 году, он оказался в эпицентре интернет-бума, работая в таких компаниях, как Homestead.com (продана Intuit) и DemandTec (вышла на IPO) [03:42].

Поворотный момент наступил в 2009 году на десятилетней встрече выпускников бизнес-школы. Обсуждая последствия финансового кризиса, Джиротто и его однокурсники заметили уникальный факт: пока все активы стремительно обесценивались, стоимость сельхозугодий в США по данным USDA упала всего на 4%, а денежные потоки от аренды и вовсе не прерывались [05:12]. Это осознание привело к созданию Farmland Opportunity — компании, которая сегодня управляет активами на сумму $400 млн [00:37].

По словам Джея Джиротто, решение заняться сельским хозяйством было продиктовано не только ностальгией, но и поиском «тихой гавани» для капитала, которая при этом обладает встроенными механизмами роста за счет продуктивности и инфляции [05:25].

## 🧩 Неэффективность рынка: наследие закона о гомстедах
[[JUMP:05:50]]

Основной тезис Farmland Opportunity строится на глубокой фрагментированности и неэффективности рынка земли в США, особенно к северу от линии Мейсона — Диксона. Джиротто объясняет это историческими причинами:

*   **Закон о гомстедах (Homestead Act):** В период с 1850 по 1900 годы земля раздавалась участками по 160 акров (квадратная миля, разделенная на четыре части) [06:02].
*   **Дробление собственности:** В типичном округе штата Айова на 300 000 акров пашни может приходиться более 3000 индивидуальных владельцев [06:42].
*   **Отсутствие корпоративного контроля:** Землей почти не владеют крупные корпорации, что создает сложности для институциональных покупателей, привыкших к масштабным сделкам [06:55].

Джей Джиротто утверждает, что такая структура рынка позволяет находить активы с дисконтом в 10–20% от рыночной стоимости [08:00]. Продавцы часто руководствуются неэкономическими мотивами: нежеланием проводить публичный аукцион, семейными спорами или необходимостью быстро закрыть сделку без участия соседей, с которыми могут быть натянутые отношения [07:47].

## 📈 Экономика урожая: доходность и оценка активов
[[JUMP:09:31]]

Инвестиции в пашню генерируют доход из двух источников: операционной прибыли от аренды и долгосрочного прироста стоимости земли.

**Операционная доходность:**

*   Средний рыночный показатель денежной доходности в США составляет около 3% [09:31].
*   Farmland Opportunity, по словам Джиротто, исторически достигает 4% чистой доходности (после вычета налогов и комиссий) [12:50].
*   Это достигается за счет покупки земли с дисконтом и работы с высокоэффективными операторами, которые показывают урожайность на 20% выше средней по округу [13:02].

**Прирост стоимости земли:**

*   Исторически стоимость земли растет примерно на 6% в год [14:45].
*   Половина этого роста (3%) — это хедж против инфляции [14:58].
*   Вторая половина (3%) обусловлена ростом продуктивности (генетическое улучшение семян, новые технологии обработки) [15:10].

Джиротто отмечает, что в консервативных моделях Farmland Opportunity закладывает суммарную доходность (Yield + Appreciation) на уровне высоких однозначных чисел (High single digits), что делает актив привлекательным для эндаумент-фондов и семейных офисов [15:24].

## 🗺️ География стратегии: от Айовы до Палуса
[[JUMP:16:43]]

Портфель компании распределен по трем ключевым регионам, каждый из которых имеет свой инвестиционный тезис:

1.  **Центральный Средний Запад (50% портфеля):** «Ядро» сельхозугодий США (Айова и прилегающие штаты). Здесь самая высокая ликвидность и стабильность почв [16:56].
2.  **Северная Миннесота (25% портфеля):** Ставка на глобальное потепление. Джиротто объясняет, что благодаря увеличению количества тепловых единиц и появлению новых гибридов, регион переходит от выращивания ячменя к более прибыльной севообороту кукурузы и сои [17:24].
3.  **Регион Палус (Тихоокеанский Северо-Запад):** Территория на стыке штатов Вашингтон, Орегон и Айдахо. Джиротто считает этот регион рыночным арбитражем: урожайность пшеницы здесь в два раза выше средней по стране, а цена земли выше всего на 40% [18:42]. Низкие цены обусловлены культурной закрытостью региона и редкими публичными продажами [19:20].

## 🚜 Операционное управление и выбор фермеров
[[JUMP:09:44]]

Farmland Opportunity не обрабатывает землю самостоятельно, а полагается на сеть из 66 тщательно отобранных операторов, управляющих 87 000 акров [10:00]. Джиротто выделяет несколько критериев выбора партнеров:

*   **Прогрессивные методы:** Использование точного земледелия (precision agriculture) и дифференцированного внесения удобрений [10:00].
*   **Финансовая устойчивость:** Компания анализирует соотношение собственной земли фермера к арендуемой. Те, кто владеет менее чем 2% обрабатываемых площадей, считаются рискованными, так как они более уязвимы к убыточным годам [12:10].
*   **Урожайность:** Обязательное условие — подтвержденная история урожайности на 20% выше среднего показателя по округу (USDA T-Yield) [11:31].

Гость подчеркивает, что они никогда не покупают ферму, не зная заранее, кто будет на ней работать и по какой ставке аренды [10:41].

## ⚖️ Риски и структура инвестиций
[[JUMP:21:17]]

Джей Джиротто выделяет два основных макроэкономических риска для стратегии: дефляционная среда и сценарий высокой инфляции при низких процентных ставках [21:17]. Также он внимательно следит за регуляторными изменениями, такими как попытки изменить статус «водных объектов США» (WOTUS), что могло бы усложнить использование удобрений на пашнях [21:56].

Торговые войны, по мнению Джиротто, больше всего бьют по сое, так как 50% её урожая идет на экспорт (преимущественно в Китай), в то время как рынок кукурузы на 90% является внутренним [23:26].

**Особенности структуры Farmland Opportunity:**

*   **SMA (Separately Managed Accounts):** Вместо классических фондов компания использует счета под управлением. Это дает инвесторам полный контроль над моментом продажи актива [23:53].
*   **Отсутствие Carry:** Компания не берет процент от прибыли при переоценке или продаже, что, по мнению Джиротто, устраняет конфликты интересов [14:19].
*   **Срок владения:** Начальный контракт заключается на 7 лет, но актив рассчитан на владение в течение 20–30 лет и более [14:19].

## 🚀 Технологии в агросекторе
[[JUMP:27:35]]

Несмотря на «традиционность» актива, Джиротто отмечает влияние технологий. Он выделяет успех компаний, работающих с большими данными, таких как Farmer Business Network и Climate Corp [27:35].

Одним из наиболее практичных и перспективных решений гость считает появление автоматизированных сборщиков камней — роботизированных насадок на тракторы, которые заменяют ручной труд волонтеров или местных клубов [28:13]. Однако Farmland Opportunity осторожно относится к инвестициям в AgTech-стартапы, считая этот рынок сейчас слишком перегретым венчурным капиталом [28:42].