# Виктор Зубик: «Покупайте новостройки со сдачей в 2030 году, чтобы избежать дефицита»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=d7jFKgBZbI0
Канал: Smarent Pro недвижимость
Опубликовано: 13.09.2026

---

Рынок недвижимости находится в точке серьезной трансформации, где привычные стратегии «купил и держи» перестают приносить ожидаемую доходность. Основатель компании Smarent Виктор Зубик провел масштабный разбор текущей ситуации, ответив на вопросы инвесторов после завершения последней крупной конференции Smarent, состоявшейся 12 сентября 2026 года.

## 📈 Стратегия «антитренда»: почему пора продавать вторичку
[[JUMP:0:00]]

На текущем рынке Виктор Зубик выделяет парадоксальную ситуацию: цены на вторичное жилье в некоторых сегментах сравнялись или даже превысили стоимость новостроек [4:14]. В рамках инвестиционной логики эксперт рекомендует действовать против массового тренда:

*   **Продажа готовых активов:** Сейчас на вторичном рынке наблюдается высокий спрос, что позволяет выгодно выйти из проектов, купленных несколько лет назад на этапе котлована [5:07].
*   **Переход в новостройки с дальним горизонтом:** Виктор Зубик советует перекладывать капитал в проекты со сроком сдачи в 2029–2030 годах [5:22]. 
*   **Гибридная схема накопления:** Вместо полной оплаты новостройки эксперт предлагает использовать рассрочки с первоначальным взносом 30–40%, а оставшиеся 60–70% капитала держать на депозитах или в инструментах денежного рынка под высокий процент [5:35].

По мнению ведущего, инвестиции в новостройки со сдачей в ближайшие 1–2 года сейчас могут быть невыгодными («закапывание денег»), так как их цена уже перегрета [6:15].

## 🏗️ Риски дефолтов и качество строительства
[[JUMP:7:21]]

Вопрос финансовой устойчивости застройщиков остается актуальным, несмотря на систему эскроу-счетов. Виктор Зубик отмечает, что риски сейчас сместились из плоскости «достроят или нет» в плоскость качества финального продукта [8:28].

Ключевые тезисы по состоянию девелоперов:

*   **Частные и средние компании:** Риск банкротства сохраняется для небольших застройщиков с плохими темпами продаж [7:51].
*   **Пример застройщика «Дар»:** Эксперт приводит в пример московские проекты (дом Solos, Ракурс), где наблюдаются слабые продажи и низкие темпы работ [8:42].
*   **Технические дефолты крупных игроков:** Даже у гигантов вроде ГК «Самолет» есть замороженные площадки, например, «Квартал Марина» в Новой Москве, где проект стоит, а дольщики продолжают платить ипотеку [9:32].
*   **Экономия на качестве:** Чтобы выжить в условиях дорогого проектного финансирования, застройщики могут упрощать отделку мопов, инженерию и фасады [46:41].

## 📉 Прогноз дефицита предложения к 2028 году
[[JUMP:10:34]]

Виктор Зубик прогнозирует существенное снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию в период с 2028 по 2031 годы [11:14]. Это связано с тем, что текущие высокие ставки ЦБ делают запуск новых проектов невыгодным для девелоперов.

1.  Цикл реализации проекта составляет 3–4 года от идеи до выхода на стройплощадку [12:06].
2.  Если ставка ЦБ снизится (например, до 9%) только к 2028 году, новые массовые старты начнут сдаваться не раньше 2032 года [11:40].
3.  Инвесторы, заходящие в проекты сейчас со сроком сдачи в 2029–2030 годах, по мнению Зубика, окажутся в ситуации острого дефицита готового нового жилья на вторичном рынке [13:25].

## 🏠 Выбор планировок: конец эпохи студий?
[[JUMP:19:52]]

Ведущий Smarent последовательно критикует инвестиции в микро-студии (до 25 кв. м). По его данным, квартиры площадью до 45 кв. м составляют около 55% всего рынка новостроек [21:02]. В этом сегменте самая высокая конкуренция среди инвесторов.

Виктор Зубик рекомендует обратить внимание на «антитренд» — квартиры площадью 55–65 кв. м (евро-3) [21:19]:

*   В этом сегменте гораздо меньше инвесторов и выше доля тех, кто покупает для себя [21:57].
*   Покупатель таких квартир более платежеспособен и стабилен [22:37].
*   На вторичном рынке найти качественную квартиру 110–120 кв. м в конкретной локации (например, Шелепиха) крайне сложно — выбор часто ограничен 2–3 реальными объектами [16:05].

## 💼 Коммерческая недвижимость и налоговые ловушки
[[JUMP:31:15]]

Инвестиции в офисы могут быть более прибыльными, чем в жилье, но они несут специфические риски, о которых часто забывают новички.

*   **Налоговое бремя (НДС):** При продаже коммерческой недвижимости стоимостью выше 20 млн рублей у индивидуального предпринимателя (ИП) на УСН может возникнуть обязанность уплаты НДС [47:34].
*   **Расчет налога:** Суммарный налог (НДС + налог на доход) может составить 11–13% не от прибыли, а от всей суммы сделки [48:02]. 
*   **Лайфхак от эксперта:** Виктор Зубик советует искать офисы, которые продаются по ДДУ (договор долевого участия), что позволяет покупать и продавать их как физическое лицо, платя только НДФЛ 13–15% без НДС [49:11].
*   **Ликвидные площади:** Оптимальный формат офиса для инвестиций — 250–350 кв. м в локациях вроде «Большого Сити» [1:13:27]. Маленькие офисы по 50–70 кв. м в спальных районах эксперт считает рискованными [1:16:19].

## 👨‍👩‍👧‍👦 Семейная ипотека и изменения с 1 октября
[[JUMP:1:02:30]]

Ожидается, что условия по семейной ипотеке будут скорректированы после выборов, ориентировочно с 1 октября 2026 года [1:02:43]. По мнению Зубика, условия для семей с одним ребенком могут ухудшиться, в то время как для многодетных семей поддержка сохранится.

Эксперт отмечает, что использование льготного плеча (6%) выгодно только при определенных стратегиях:

*   **Короткая спекуляция (2–3 года):** Эффективно, так как переплата по процентам минимальна относительно роста цены [58:34].
*   **Длительное удержание (5+ лет):** С каждым годом доходность на вложенный капитал падает, если объект не растет в цене быстрее инфляции [1:00:34]. В этом случае стратегия оправдана только «размытием» долга за счет инфляции [1:00:59].

## 🏙️ Рекомендованные локации и проекты
[[JUMP:1:11:52]]

Виктор Зубик выделил несколько районов и жилых комплексов, которые считает перспективными:

*   **Сокольники и Бауманская:** Районы вблизи ЦАО с отличной инфраструктурой, парками и дефицитом современного жилья [1:12:06].
*   **Шелепиха:** Активно развивающийся район на набережной, который эксперт считает крайне ликвидным [14:41].
*   **Конкретные ЖК:** «Ридж» (мало квартир, хорошая локация), «Северный порт» (интересные рассрочки), «Шагал», «Зиларт» (особенно видовые квартиры у воды) [1:42:59].

## 🔚 Почему конференций Smarent больше не будет?
[[JUMP:1:04:52]]

В конце эфира Виктор Зубик подтвердил, что мероприятие 12 сентября было последней крупной конференцией проекта. Причины закрытия формата:

1.  **Высокая себестоимость:** Расходы на аренду и организацию выросли в 2 раза за 3 года, при этом повышать цены на билеты бесконечно нельзя [1:05:18].
2.  **Репутационные риски:** Зубику не нравится ассоциация с «инфоцыганством», которая часто сопровождает крупные платные мероприятия [1:06:25].
3.  **Смена фокуса:** Компания сосредоточится на развитии Smarent Community (встречи до 100 человек) и управлении арендным фондом, который уже превысил 1300 объектов [1:07:56].