# Виктор Зубик о недвижимости: «Людям больше не нужны новостройки»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=dCqWq2uy0ZY
Канал: Smarent Pro недвижимость
Опубликовано: 12.07.2026

---

## 🏗️ Почему рынок недвижимости разворачивается к вторичке: анализ Виктора Зубика
[[JUMP:00:00]]

Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, недвижимость в России не становится доступнее: цены на вторичном рынке Москвы продолжают демонстрировать устойчивый рост, прибавляя около 0,5–1% ежемесячно. В условиях дефицита предложения и изменения рыночной конъюнктуры покупатели всё чаще отдают предпочтение готовому жилью вместо новостроек. Ведущий канала Smarent Виктор Зубик объясняет этот тренд не только стремлением избежать рисков недостроя, но и психологией покупателя, который хочет получить готовый продукт «здесь и сейчас», не дожидаясь завершения строительства.

### 📉 Ипотека и парадоксы рынка
[[JUMP:03:32]]

Хотя рыночные ипотечные ставки постепенно снижаются вслед за ключевой ставкой ЦБ (опускаясь в среднем к 16%, а у Сбера — к 15,5–15,7%), реакция рынка недвижимости происходит с существенным лагом в 6 месяцев. По мнению Зубика, многие покупатели, рассчитывающие приобрести жильё в Москве с бюджетом 20–70 млн рублей, сталкиваются с шоком: реальных ликвидных предложений на рынке крайне мало.

Основные тезисы о текущем спросе:

*   **«Безопасная гавань»:** Инвесторы рассматривают готовую недвижимость как способ защиты от инфляции и обесценивания рубля.
*   **Усталость от аренды:** Отложенный спрос со стороны арендаторов подталкивает людей к покупке собственного жилья, несмотря на высокую стоимость.
*   **Дефицит предложения:** Количество объектов на вторичном рынке Москвы сократилось на 25% относительно показателей 2021 года, что создает «эффект дефицита».

### 🏡 Пример: ЖК FORST и Даниловский район
[[JUMP:11:45]]

Виктор Зубик приводит реальный кейс ЖК FORST, чтобы проиллюстрировать, как оценивается вторичная недвижимость сегодня. Если в 2022 году однушку здесь можно было приобрести за 16–18 млн рублей, то сейчас собственники оценивают её в 32–35 млн рублей.

Причины переплаты на вторичке, по словам автора:

1.  **Отсутствие времени и нервов:** Покупатели ценят готовое решение, не желая тратить 2–4 месяца на поиск объектов и месяцы на последующий ремонт.
2.  **Непонимание бюджета ремонта:** Стоимость отделки однушки (40 м²) с мебелью может варьироваться от 2 до 15 млн рублей, что для многих является скрытым фактором.
3.  **Ограниченный выбор:** В популярных локациях типа Даниловского района покупатель часто ограничен 3–4 лотами, что лишает его возможности «маневра».

### 🏗️ Новостройки: где таится выгода?
[[JUMP:41:26]]

Несмотря на любовь к вторичке, Зубик отмечает, что в ряде случаев покупка от застройщика в готовом или почти готовом доме оказывается выгоднее. Примером служит ЖК «Петровский парк II» от РГ-Девелопмент.

*   **Стратегия флиппинга:** Для инвесторов, занимающихся перепродажей, такие проекты являются «топовыми». Купив квартиру с первоначальным взносом и дождавшись готовности, можно заработать на разнице цен, особенно при использовании субсидированных ставок.
*   **Конкуренция застройщика:** Важный тренд 2026 года — застройщики начинают активно конкурировать с «частниками» на вторичном рынке, продавая остатки в готовых домах. Это делает рынок более гибким для тех, кто ищет готовое жильё без рисков «эффекта Долины».

### 💡 Итоговые рекомендации
[[JUMP:114:44]]

Виктор Зубик резюмирует, что эпоха, когда можно было бездумно покупать любую новостройку «на котловане», уходит. Сегодня рынок требует глубокого анализа конкретных лотов, а не абстрактных ЖК.

*   **Для продавцов:** Если объект не нужен под аренду, сейчас удачное время для его подготовки (ремонт, меблировка) и продажи на волне дефицита готового качественного жилья.
*   **Для покупателей:** Не стоит делить рынок строго на «первичку» и «вторичку». Важнее сравнивать конкретные характеристики лота, его потенциал доходности и соответствие вашим целям.