Современные миллениалы и представители поколения Z сталкиваются с беспрецедентным экономическим давлением: стоимость жилья растет в разы быстрее доходов, а студенческие долги лишают возможности копить на первый взнос. В новом выпуске программы Deepdives предприниматель и ведущий Том Билье (Tom Bilyeu) на канале Impact Theory анализирует, почему популярные политические обещания о контроле арендной платы на самом деле являются «ловушкой», которая только усугубляет жилищный кризис, и предлагает альтернативные пути спасения среднего класса через дерегуляцию рынка.
📉 Жилищный кризис: цифры, которые пугают 0:00
Текущая экономическая ситуация для молодежи в крупных городах США выглядит катастрофической. Средняя стоимость аренды квартиры с одной спальней в Манхэттене превысила $4 200 в месяц . Это более чем в два раза превышает средний ежемесячный доход недавнего выпускника колледжа. В Сан-Франциско человеку с медианной зарплатой пришлось бы работать 161 час в неделю (почти 23 часа в сутки), чтобы комфортно оплачивать жилье .
Том Билье приводит следующие данные о положении молодежи:
- Долговая нагрузка: Совокупный долг миллениалов и поколения Z составляет $1,7 трлн .
- Бремя аренды: 54% арендаторов в возрасте от 25 до 34 лет тратят более 30% своего дохода на жилье, что официально классифицирует их как «обремененных жильем» .
- Падение домовладения: Уровень владения жильем среди американцев в возрасте 25–34 лет упал с 45% в 2005 году до 39% в 2023 году — это самый низкий показатель в современной истории США .
- Бездомность: С 2020 по 2023 год уровень бездомности среди молодых людей (18–25 лет) вырос на 25% по всей стране .
По мнению Тома Билье, миллениалы платят за аренду на 40% больше (с поправкой на инфляцию), чем беби-бумеры в том же возрасте, при этом их реальные доходы стагнируют . В такой ситуации социалистическая риторика и обещания контроля цен на аренду (rent control) выглядят для молодежи как спасательный круг, однако ведущий считает это опасной иллюзией .
🏗️ Уроки истории: как Нью-Йорк превратился в «город-призрак» 3:07
Том Билье подробно разбирает историю контроля аренды в Нью-Йорке, которая началась в 1943 году как временная мера военного времени для предотвращения спекуляции . Однако «временная» мера стала постоянной, что привело к катастрофическим последствиям в 70-х и 80-х годах.
Основные этапы деградации рынка жилья Нью-Йорка по версии ведущего:
- Отсутствие стимулов: Из-за искусственно заниженных цен владельцы зданий потеряли финансовую возможность и желание инвестировать в ремонт. К 1980 году Бронкс потерял более 300 000 жителей из-за невыносимых условий проживания .
- Закон о стабилизации аренды (1969): Вместо решения проблемы нехватки предложения, город ввел новые ограничения, которые еще сильнее запутали рынок и лишили инвесторов мотивации строить новое жилье .
- Волна поджогов: В середине 70-х годов владельцы зданий в Южном Бронксе начали массово поджигать свои объекты ради страховых выплат, так как доход от аренды не покрывал даже налоги и коммунальные услуги. До 40% пожаров в Бронксе в тот период были делом рук самих владельцев или нанятых ими лиц .
- Дефицит и «двойной рынок»: Контроль цен создал ситуацию, когда старое жилье разрушалось, а новые квартиры (не попадавшие под контроль) стоили заоблачно дорого из-за острого дефицита предложения .
По словам Билье, аналогичные сценарии повторялись в Стокгольме (очередь на квартиру в 11 лет), Сан-Франциско (сокращение предложения на 15% за 8 лет) и Берлине .
🏛️ Свободный рынок против командной экономики 13:27
Том Билье утверждает, что за последние 100 лет более 50 стран пытались внедрить элементы командной экономики, и в 100% случаев это не привело к долгосрочному процветанию . Он цитирует Уинстона Черчилля: «Врожденный порок капитализма — неравное распределение благ. Врожденное достоинство социализма — равное распределение нищеты» .
Ведущий подчеркивает эффективность рыночных реформ на примерах:
- Китай: После реформ Дэн Сяопина 1978 года, разрешивших частную собственность и свободную торговлю, уровень бедности упал с 88% (в 1981 г.) до менее чем 1% (к 2021 г.), выведя из нищеты 800 млн человек .
- Индия: Либерализация экономики в 1991 году привела к сокращению уровня бедности с 47% до 10% к 2019 году и росту среднего класса до 350 млн человек .
По мнению Билье, общество, ставящее равенство выше свободы, в итоге не получает ни того, ни другого . Он признает, что капитализм сопряжен с рисками и нестабильностью, но считает их приемлемой ценой за инновации и экономический рост .
🚧 Шесть причин, почему жилье не строят 22:18
Почему же власти не позволяют рынку построить достаточно жилья, чтобы снизить цены? Том Билье выделяет шесть основных факторов блокировки предложения:
- Сохранение стоимости активов: Текущие домовладельцы не хотят, чтобы их недвижимость (часто их главный актив) дешевела из-за строительства новых многоэтажек по соседству .
- Эффект NIMBY («Не в моем дворе»): Жители престижных районов блокируют плотную застройку, опасаясь пробок и изменения социального состава района .
- Регуляторный захват: Крупные девелоперы используют сложные правила зонирования как «ров» для защиты от конкуренции со стороны мелких застройщиков .
- Налоговые интересы штатов: Местные власти предпочитают дорогую элитную недвижимость, так как она приносит больше налогов на единицу площади при меньших затратах на инфраструктуру .
- Нагрузка на инфраструктуру: Опасения, что новые жители перегрузят школы, дороги и транспорт .
- Экологические лозунги: Использование экологических норм как предлога для запрета любого строительства, что особенно заметно в Калифорнии .
Билье приводит в пример Торонто и Сан-Франциско, где более 70% жилой земли зарезервировано исключительно под частные дома на одну семью, что делает строительство доступных квартир незаконным .
🚀 Техасский и аргентинский примеры: дерегуляция работает 28:29
В качестве позитивного примера Том Билье приводит Хьюстон (Техас). С 2010 года там было построено больше жилья, чем в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Бостоне и Вашингтоне вместе взятых . Благодаря минимальному зонированию медианная цена дома в Хьюстоне в 2023 году составила около $270 000, в то время как в Сан-Франциско — $1,3 млн .
Особое внимание ведущий уделяет Остину (Техас). После резкого скачка цен в пандемию рынок Остина скорректировался сам:
- В ответ на спрос застройщики резко увеличили темпы строительства в 2021–2023 годах .
- Предложение догнало спрос, и цены снизились с пиковых $670 000 в 2022 году до $550 000 в конце 2023 года без всякого государственного контроля цен .
Самым свежим примером Билье называет Аргентину под руководством Хавьера Милея. В 2024 году после отмены закона о контроле аренды предложение жилья в Буэнос-Айресе выросло в три раза, а цены на аренду упали на 50% .
🇨🇳 Китайский крах: когда государство строит слишком много 31:43
Другая крайность командной экономики — принудительное строительство без учета рыночного спроса. Билье описывает «города-призраки» в Китае, где пустует от 65 до 80 млн квартир .
Кризис китайского застройщика Evergrande, чьи долги превысили $300 млрд, стал результатом политики КПК, навязывавшей регионам целевые показатели роста ВВП через стройку . По словам ведущего, это создало каскад финансовых проблем, так как сектор недвижимости составляет до 30% ВВП Китая .
💡 Путь к спасению: рекомендации Тома Билье 38:10
В завершение статьи ведущий Impact Theory формулирует стратегию выхода из кризиса для молодежи и общества:
- Личная дисциплина: Фокус на погашении долгов и повышении собственной ценности на рынке .
- Реформа образования: Прекращение выдачи государственных кредитов на обучение, которые только раздувают стоимость колледжей. Разрешение списывать студенческие долги через процедуру банкротства .
- Масштабная дерегуляция: Упрощение правил зонирования, чтобы позволить предпринимателям строить жилье там, где есть спрос .
- Отказ от популизма: Осознание того, что контроль цен — это «морская вода», которая только усиливает жажду и ведет к разрушению сообществ .
Билье призывает не верить политикам, обещающим «бесплатные» блага за счет командной экономики, и сосредоточиться на восстановлении среднего класса через рыночные стимулы .
