# Барри Стернлихт: «ФРС устроила в недвижимости ураган пятой категории»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=HuyOl3gBZsk
Канал: FII Institute
Опубликовано: 25.10.2023

---

Мировой рынок недвижимости столкнулся с беспрецедентным вызовом: объем долгов в секторе достиг 175 миллиардов долларов, что порождает опасения о формировании очередного «пузыря». Ведущие игроки отрасли обсудили, как высокие процентные ставки, кризис офисных пространств и государственная политика меняют ландшафт инвестиций.

## 🌀 Природа кризиса: жадность и планирование
[[JUMP:01:12]]

Мохаммед Алаббар, основатель Emaar Properties, начал дискуссию с самокритичного анализа отрасли. По его мнению, опытные игроки с десятилетними стажами регулярно наступают на одни и те же грабли из-за человеческой жадности [01:41].

Основные тезисы Алаббара о причинах нестабильности:

*   **Иллюзия «вечных 2%»:** Инвесторы ошибочно полагали, что эпоха почти бесплатных кредитов (процентные ставки на уровне 2%) не закончится никогда [01:55].
*   **Игнорирование циклов:** Несмотря на опыт кризиса 2006–2007 годов, рынок оказался не готов к резкому изменению условий.
*   **Разница в подходах:** В то время как на Западе и в Европе процветает культура государственных программ спасения («bailouts»), в Азии и на Ближнем Востоке инвесторам чаще приходится рассчитывать на собственные силы [02:37].

Алаббар подчеркивает, что выживание объекта сейчас зависит не просто от его коммерческого статуса, а от качества среды и гибкости властей в вопросах смены функционального назначения зданий [03:16].

## 🇸🇦 Оазис стабильности: ситуация в Саудовской Аравии и Дубае
[[JUMP:04:46]]

На фоне глобальной неопределенности регион Персидского залива демонстрирует аномальный рост. Дэвид Гровер, генеральный директор ROSHN (входит в суверенный фонд Саудовской Аравии PIF), отмечает, что рынок королевства кардинально отличается от западного [05:12]. 

Динамика развития в Саудовской Аравии:

1.  **Высокий спрос:** Существует огромная потребность в качественном жилье и новых городских сообществах.
2.  **Масштабные проекты:** ROSHN реализует проект Cedra в Эр-Рияде и масштабный проект канала в Джидде [06:15].
3.  **Темпы роста:** За три года компания прошла путь от первого колышка в земле до завершения строительства около 3000 домов [08:00].
4.  **Локализация:** Стратегический фокус направлен на работу с местными поставщиками материалов (бетон, окна, двери) для поддержки ВВП страны [08:40].

Мохаммед Алаббар добавил, что рынок Дубая сейчас перегрет: в прошлом году в город переехали 5000 миллионеров, и готового жилья катастрофически не хватает [04:08]. Несмотря на рост продаж на 30%, Алаббар признается, что чувствует опасение и призывает к осторожности в управлении денежными потоками [04:34].

## 📉 Ураган в коммерческом секторе: взгляд Барри Стернлихта
[[JUMP:09:18]]

Барри Стернлихт, глава Starwood Capital Group, охарактеризовал ситуацию в секторе коммерческой недвижимости США как «ураган 5-й категории» [09:05]. Он утверждает, что текущий кризис уникален тем, что его вызвали не просчеты девелоперов, а действия регуляторов.

По мнению Стернлихта, Федеральная резервная система (ФРС) США совершила ряд ошибок:

*   **Игнорирование инфляции:** ФРС слишком долго не замечала рост арендных плат (которые в портфеле Стернлихта выросли на 20%) и слишком поздно начала реагировать [11:55].
*   **Скорость изменений:** Темпы повышения процентных ставок беспрецедентны — рынок не успевает адаптироваться.
*   **Удар по правительству и банкам:** Жертвой высокой ставки становится само правительство США, вынужденное платить 5% по долгу в 33 триллиона долларов, а также региональные банки с нереализованными убытками в портфелях ценных бумаг [12:16].

Стернлихт полагает, что ставки в США неизбежно пойдут вниз до уровня 4%, так как западные демократии просто не могут позволить себе обслуживать дефициты при нынешней стоимости денег [13:21].

## 🏢 Будущее офисов и новые фавориты
[[JUMP:15:34]]

Кристиан Ульбрих (JLL) призывает разделять типы недвижимости. Проблема сосредоточена почти исключительно в офисном сегменте. В то время как жилье, логистика и студенческие общежития чувствуют себя уверенно, многие офисные здания в США и Европе становятся «устаревшими» [16:40].

Ключевые тренды и возможности 2024 года по версии экспертов:

*   **Дата-центры:** Стернлихт назвал их «лучшим бизнесом», который он когда-либо видел, благодаря взрывному росту потребления данных [21:22].
*   **Урбанизация:** Ульбрих утверждает, что тренд на переезд людей в крупные города сохраняется, несмотря на демографические проблемы в странах вроде Японии [22:51].
*   **Доступное жилье:** Глобальной задачей остается создание жилья не только для миллионеров, но и для рядовых сотрудников [23:30].
*   **Ценовая коррекция:** Стоимость активов должна снизиться, чтобы соответствовать новым ставкам. Это создает «окно возможностей» для капитала, который сейчас выжидает в стороне (объем таких резервов оценивается более чем в 400 млрд долларов) [18:01].

В завершение дискуссии спикеры сошлись на том, что 2024 год станет временем «спасательного капитала». Инвесторы с наличными смогут выкупать качественные активы у тех, кто не справился с долговой нагрузкой, приобретая их по цене значительно ниже стоимости строительства [21:47].