# Джек Райан: «Жилищный картель в США изымает $120 млрд ежегодно»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=XaH76EDezRA
Канал: Forward Guidance
Опубликовано: 28.05.2024

---

В новом выпуске программы Forward Guidance Джек Фарли беседует с Джеком Райаном, основателем компании Rex Homes и бывшим партнером Goldman Sachs. Главная тема обсуждения — структура рынка жилой недвижимости в США, которую Райан называет «крупнейшим картелем в истории страны», искусственно удерживающим комиссии на уровне 5,5–6% и препятствующим естественному снижению цен, которое должно было произойти под влиянием интернет-технологий.

## 🏠 Экономика «жилищного картеля» и фиксированные комиссии
[[JUMP:01:05]]

По утверждению Джека Райана, индустрия брокерских услуг в США функционирует как картель, где плата за услуги агентов практически всегда составляет 5,5–6% вне зависимости от стоимости дома (будь то $300 тыс. или $30 млн) или опыта агента [01:18]. Райан подчеркивает аномальность этой ситуации: в то время как интернет-технологии снизили комиссии во всех других сферах (фондовые брокеры, службы такси) на 80–90%, в недвижимости они остаются стабильно высокими на протяжении десятилетий [01:43].

Гость приводит международные сравнения для подтверждения своего тезиса:

*   В Великобритании комиссия составляет около 1,5% [02:22].
*   Аналогично низкие ставки (на 80% ниже американских) наблюдаются в Швеции, Финляндии, Сингапуре и Гонконге [02:22].
*   Разница в 4% комиссии на рынке объемом $3 трлн транзакций в год означает, что американцы переплачивают около $120 млрд ежегодно [03:13].

Райан называет этот финансовый поток «поборами», превышающими доходы ОПЕК, и утверждает, что такая система наносит колоссальный вред потребителям и всей экономике США [03:27].

## ⛓️ Механизмы подавления конкуренции: «привязка» и «рулевое управление»
[[JUMP:04:32]]

Джек Райан объясняет сложность системы тем, что Национальная ассоциация риелторов (NAR) намеренно создает запутанные правила для поддержания высоких цен [05:10]. Ключевой механизм — обязательство продавца оплачивать услуги не только своего агента, но и агента покупателя, которого он даже не знает [06:01].

Райан выделяет две основные антиконкурентные практики:

1.  **Незаконная привязка (Tying arrangement):** Продавца вынуждают покупать услугу по поиску покупателя в пакете с оплатой услуг агента этого покупателя. В инвестиционном банкинге или юридической сфере такая практика была бы немыслима и незаконна [06:28].
2.  **Рулевое управление (Steering):** Если продавец предлагает агенту покупателя комиссию ниже стандартных 2,5–3%, риелторы начинают отговаривать своих клиентов от просмотра такого дома, чтобы максимизировать собственный доход [07:05].

Джек Фарли отмечает, что по закону агент покупателя имеет фидуциарную обязанность перед своим клиентом [07:57]. Райан соглашается, подчеркивая, что ситуация, когда агент получает оплату от «другой стороны» сделки, создает неустранимый конфликт интересов, который в большинстве других отраслей запрещен этическими нормами [09:03].

## 📊 Макроэкономический эффект: инфляция и производительность
[[JUMP:15:39]]

По мнению Джека Райана, ликвидация картельных комиссий имела бы мощный дефляционный эффект. Поскольку жилье составляет от 30% до 40% в индексе потребительских цен (CPI), снижение стоимости транзакций на 5% могло бы привести к падению общего показателя инфляции на 0,5–0,6% ежегодно в течение нескольких лет [37:07].

Экономические последствия сохранения статус-кво:

*   **Снижение объемов строительства:** Райан утверждает, что при отмене искусственных комиссий маржа застройщиков (таких как Pulte или Lennar) выросла бы на 30–70%, что стимулировало бы массовое строительство нового жилья и естественное снижение арендных ставок [16:31].
*   **Потеря мобильности:** Высокие издержки на смену жилья мешают людям переезжать туда, где их таланты наиболее востребованы (например, из Сан-Франциско в Остин), что напрямую тормозит рост производительности труда в масштабах страны [38:02].
*   **Застой в смежных отраслях:** Снижение объема сделок из-за высоких комиссий бьет по доходам плотников, электриков и юристов. Райан приводит пример Торонто, где введение всего 1% налога на передачу собственности снизило объем транзакций на 15–20% [38:53].

## ⚔️ Противостояние Rex Homes с Zillow и NAR
[[JUMP:18:53]]

Джек Райан основал компанию Rex Homes с целью снизить комиссии до 2% (и в перспективе до нуля), используя искусственный интеллект для автоматизации рутинных задач [19:07]. Однако компания столкнулась с жестким сопротивлением.

Главным ударом стало введение так называемого «правила сегрегации» на платформе Zillow. Перед самым IPO компании Rex (оценка которой ожидалась на уровне $1 млрд) Zillow присоединилась к Национальной ассоциации риелторов [31:10]. После этого объявления о продаже домов через Rex были перенесены из основной вкладки «Агенты» во вкладку «Другое» (Other) [19:53].

Последствия для Rex Homes:

*   Количество просмотров объявлений упало на 80–90% [20:13].
*   Потенциальные клиенты стали воспринимать Rex как «подозрительную» или «второсортную» компанию из-за названия вкладки [50:14].
*   Компания, демонстрировавшая рост на 100% в год (и на 60% даже в разгар пандемии), увидела резкое падение объема транзакций [52:11].

Райан подчеркивает, что Zillow получает основной доход от рекламы, которую покупают именно агенты покупателей [28:47]. Если комиссии снизятся, бюджеты этих агентов на рекламу сократятся, что создает прямую заинтересованность агрегаторов в сохранении старой системы [30:19].

## 🏛️ Политическое лобби и юридические баталии
[[JUMP:1:05:21]]

Национальная ассоциация риелторов (NAR) является крупнейшей лоббистской группой в Вашингтоне. Райан указывает, что 1,5 млн членов ассоциации платят около $1,5 млрд членских взносов ежегодно [1:06:01]. По его данным, NAR тратит на федеральное лоббирование около $70 млн — больше, чем два крупнейших профсоюза учителей вместе взятых [1:06:26].

Джек Райан обращает внимание на «странное молчание» Конгресса:

*   Проводятся слушания по Google, Amazon и Facebook, но ни одного слушания по деятельности NAR [1:07:04].
*   Ни один политик не хочет ссориться с риелторами, которые есть в каждом избирательном округе и являются влиятельными фигурами в местных сообществах [1:08:22].

На данный момент существует четыре пути борьбы с системой:

1.  **Иски продавцов:** Уже привели к мировому соглашению на $418 млн (дело Sitzer/Burnett), хотя Райан считает эту сумму мизерной по сравнению с вердиктом присяжных в $1,7 млрд [55:38].
2.  **Иски покупателей:** Находятся в процессе рассмотрения [56:17].
3.  **Расследование Минюста США (DOJ):** Ведомство недавно получило разрешение на возобновление расследования деятельности NAR [56:32].
4.  **Иск Rex Homes:** Компания подала апелляцию в суд девятого округа, оспаривая решение о прекращении дела против Zillow и NAR [57:37].

## 🔮 Будущее рынка: к 2030 году всё изменится?
[[JUMP:1:00:52]]

Несмотря на текущие трудности, Джек Райан настроен оптимистично. Он полагает, что через пять лет индустрия не сможет выглядеть так же, как в 1990-х [1:00:52]. По его мнению, прозрачность информации и интернет неизбежно сделают с рынком недвижимости то же самое, что они сделали с авиабилетами и торговлей акциями.

Райан прогнозирует, что отмена фиксированных комиссий принесет выгоду почти всем: домовладельцам, застройщикам, государству (через рост налогов на передачу собственности из-за увеличения объема сделок) и экономике в целом [1:03:08]. Единственной проигравшей стороной окажутся традиционные риелторы, чьи сверхприбыли сейчас защищены антиконкурентными правилами.

В заключение гость отмечает, что даже высокие процентные ставки по ипотеке исторически слабо коррелируют с ценами на жилье в долгосрочной перспективе, а реальной проблемой остается дефицит предложения, вызванный в том числе и «налогом» в виде огромных комиссионных [1:13:33].