# Джастин Бедекарр о будущем офисов: «Big Tech уже арендовал площади размером в 312 футбольных полей»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=0MnlhVXUo3Q
Канал: SaaStr
Опубликовано: 27.02.2022

---

В новом выпуске SaaStr Джейсон Лемкин обсуждает будущее офисных пространств с Джастином Бедекарром и Джейми Катчером из компании Raise.Work. На фоне противоречивых заголовков в СМИ о «смерти городов» эксперты делятся реальными данными о рынке коммерческой недвижимости в Сан-Франциско, Нью-Йорке и других технологических хабах, объясняя, почему гибридная модель требует от компаний больше площадей, а не меньше.

## 🌉 Парадокс Сан-Франциско: Рекордная вакантность против рекордного спроса
[[JUMP:02:25]]

Джейсон Лемкин отмечает, что визуально район SOMA (South of Market) в Сан-Франциско выглядит опустевшим, а уровень физического присутствия сотрудников в офисах города остается самым низким среди крупнейших мегаполисов США [03:36]. Однако Джастин Бедекарр приводит данные, которые противоречат впечатлению о «смерти» технологической столицы:

*   В 2019 году (пик рынка) в SOMA было арендовано **8,2 млн кв. футов** офисных площадей [04:16].
*   В 2020 году этот показатель упал ниже 6 млн.
*   В 2021 году объем аренды подскочил до **9,6 млн кв. футов**, что превышает допандемийные показатели и приближается к среднему значению самого активного десятилетия [04:28].

По мнению Джастина Бедекарра, низкая посещаемость (около 20–25%) была обусловлена строгими масочными режимами. Как только ограничения снимаются, офисы «взрываются энергией» [05:46]. Он утверждает, что такие гиганты, как Apple, Google, Salesforce и Meta, нацелены на массовое возвращение сотрудников к апрелю 2022 года [06:11]. Например, компания Slack, вопреки заголовкам о сокращении площадей, сохраняет свою штаб-квартиру на 500 Howard Street, перепроектировав её в общественное пространство [06:37].

## 🍎 Нью-Йорк и «солнечные» штаты: Где жизнь уже кипит
[[JUMP:16:20]]

Джейми Катчер, управляющий офисом Raise.Work в Нью-Йорке, отмечает, что активность в этом регионе значительно выше, чем на Западном побережье. Крупные технологические компании (Roku, TikTok) продолжают агрессивно расширяться, что создает «эффект просачивания» (trickle-down effect) для среднерыночных стартапов [17:27].

Ключевые факты о рынке Нью-Йорка:

*   Количество сделок по аренде площадей более **100 000 кв. футов** (уровень «супер-единорогов») выросло в **4–5 раз** по сравнению с прошлым годом [18:50].
*   В районе Midtown South (SoHo, Chelsea, Flatiron) объем сделок вырос на **65%** [20:12].
*   Офисы площадью от 5 до 20 тысяч кв. футов (для команд от 20 до 150 человек) остаются самым конкурентным сегментом [20:32].

Джастин Бедекарр добавляет, что в южных штатах (Техас, Флорида) ситуация еще более активна из-за отсутствия жестких ковидных ограничений. В Хьюстоне уровень возврата в офисы достиг 50% [26:21]. В Остине компания Facebook (Meta) заключила крупнейшую сделку по аренде офиса в истории города [25:23].

## 🛋️ Новая философия пространства: От штаб-квартир к хабам и «библиотекам»
[[JUMP:09:14]]

Несмотря на возможность работать удаленно, такие компании, как Figma, Notion и Chime, арендуют массивные и дорогие пространства [09:14]. Джастин Бедекарр считает, что компании используют офис как инструмент для построения связей, а не просто как место для «работы за столом».

По словам Бедекарра, сегодня формируются разные модели использования пространства:

1.  **Модель «Кафе» (Brex, Loom):** Офисы превращаются в перки, места для встреч и коллабораций, а не обязательные рабочие хабы [10:17].
2.  **Модель «Библиотека» (Thumbtack):** Пространство проектируется исключительно для глубокой сфокусированной работы, где нельзя шуметь [10:29].
3.  **Модель «Remote-first» (Coinbase, Dropbox):** Основные процессы цифровые, но физические точки нужны для культурной синхронизации [11:48].

Джейсон Лемкин высказывает опасение, что гибридный формат создает риск появления «граждан первого и второго сорта» в зависимости от того, находится человек в офисе или нет [12:52].

## 📊 Математика гибридного офиса: Плотность и расходы
[[JUMP:28:29]]

Джейсон вспоминает свой опыт в Adobe, где переход на открытые пространства был продиктован желанием финансового отдела увеличить плотность сотрудников на 40% [28:55]. Однако в новом мире эта логика меняется.

Согласно данным, которые приводит Джастин Бедекарр:

*   Только **5,5%** бизнесов в США реально сократили свои площади относительно количества сотрудников [29:46].
*   Стандартом становится разделение: те, кто в офисе 3+ дня в неделю, получают закрепленный стол (dedicated desk); остальные пользуются системой «горячих столов» (hot-desking/hoteling) [30:53].
*   Средняя норма площади остается на уровне **150–200 кв. футов на человека** [31:45].

Интересный тренд — резкий рост количества «спутниковых» офисов. Стартап Mercury, имея всего 100 сотрудников, открыл 6 офисов в разных локациях [33:42]. По мнению Лемкина, это ведет к росту операционных расходов: поддерживать 10 маленьких офисов может стоить в 1,3–1,4 раза дороже, чем одну большую штаб-квартиру, из-за «скрытых» административных затрат [37:00].

## 💻 Технологии в коммерческой недвижимости: Будущее без посредников?
[[JUMP:37:10]]

Джастин Бедекарр (ранее основавший 42 Floors) объясняет, что Raise.Work — это гибрид брокериджа и технологической платформы. В отличие от жилой недвижимости (где есть примеры вроде OpenDoor), коммерческая аренда остается слишком сложной для полной автоматизации.

Ключевые аргументы в пользу сохранения брокеров:

*   **Сложность сделок:** Решения принимают CEO и CFO, а контракты на сотни тысяч футов включают слишком много переменных [39:49].
*   **Управление портфелем:** Технологии Raise.Work позволяют управлять 10–20 офисами в разных городах через единую платформу, автоматизируя поиск и управление платежами, но не исключая человеческую экспертизу [41:08].
*   **Стоимость:** В США комиссию брокерам платят арендодатели, поэтому для стартапов услуги качественного консультанта фактически являются бесплатными или составляют «погрешность округления» в бюджете аренды [41:46].

## 📅 Прогноз и рекомендации для фаундерoв
[[JUMP:14:36]]

Джейсон Лемкин и Джастин Бедекарр сходятся во мнении, что окно возможностей для выгодной аренды в технологических центрах закрывается:

1.  **Дедлайн по Сан-Франциско:** Если стартап хочет иметь выбор и хорошие условия в SOMA, сделку нужно закрыть до **лета 2022 года** [15:40].
2.  **Дедлайн по Нью-Йорку:** Рынок уже на 50% вернулся к пиковым показателям присутствия и продолжает ускоряться. Медлить нельзя [27:23].
3.  **Big Tech скупает всё:** Пять крупнейших компаний (Amazon, Facebook, Google, Microsoft и др.) за время пандемии арендовали **18,4 млн кв. футов** — это эквивалентно 312 футбольным полям [22:16]. Они смотрят на 3–4 года вперед и забирают лучшие активы, пока стартапы выжидают.