# Джонатан Веллум: «Кризис коммерческой недвижимости в США буквально уничтожает капитал»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=mMtfCcWW6Xo
Канал: Wealthion
Опубликовано: 01.08.2024

---

Джонатан Веллум, финансовый эксперт и основатель Rock link Investment Partners, в интервью каналу Wealthion анализирует текущее состояние рынков США и Канады в условиях макроэкономической нестабильности. Основное внимание уделяется назревающему кризису коммерческой недвижимости, устойчивости потребителя в условиях инфляции и структурным проблемам канадской экономики, страдающей от неэффективной государственной политики.

## 🇺🇸 Экономика США: за фасадом сильного ВВП
[[JUMP:01:44]]

Несмотря на недавние данные о росте ВВП США во втором квартале на уровне 2.8% (что значительно выше ожиданий и показателя первого квартала в 1.6% [01:59]), Джонатан Веллум сохраняет скептицизм. Он рассматривает этот показатель как аберрацию в рамках общего тренда на ослабление экономики [02:38].

По мнению эксперта, текущая ситуация характеризуется следующими факторами:

*   **Нагрузка на потребителя:** Рост процентных ставок и инфляция стоимости продуктов питания, транспорта, страховки и жилья сильнее всего ударили по малообеспеченным слоям населения [03:04].
*   **Искусственное стимулирование:** Экономика США поддерживается за счет колоссальных бюджетных дефицитов, достигающих $2–2.5 трлн, что составляет значительный процент от ВВП [07:28]. Джонатан Веллум утверждает, что без этих трат экономика уже находилась бы в состоянии рецессии [07:41].
*   **Миграционный фактор:** Приток 10–15 миллионов иммигрантов создает дополнительный (хотя и неустойчивый) стимул для государственных расходов на муниципальном и федеральном уровнях [08:08].

## 🛢️ Товарные рынки: нефть и медь как барометры
[[JUMP:03:18]]

Цены на сырьевые товары, по словам гостя, отражают ожидания глобального замедления, особенно в Китае и Германии [03:59]. Однако Джонатан Веллум видит в этом возможности для долгосрочных инвесторов.

*   **Нефть:** Текущая цена в диапазоне $70–80 за баррель считается экспертом «приличной», учитывая жесткие показатели запасов (inventory) [04:11]. Он полагает, что администрация Байдена делает всё возможное для сдерживания цен перед выборами, включая использование стратегического резерва [04:50]. Rock link сохраняет «бычий» настрой по нефти из-за высокой доходности свободного денежного потока компаний сектора [05:04].
*   **Медь:** Снижение цены с $5 до $4 за фунт рассматривается Веллумом как временное явление [05:30]. Он прогнозирует серьезный дисбаланс спроса и предложения в ближайшие 3–5 лет из-за «зеленого» энергетического перехода и сложностей с запуском новых рудников (например, остановка проекта Cobre Panama компании First Quantum Minerals, в котором участвовала Franco-Nevada) [06:48].

## 🏛️ Федеральная резервная система и политический подтекст
[[JUMP:08:33]]

Рынок ожидает снижения ставки ФРС в сентябре с вероятностью 95% [08:45]. Джонатан Веллум считает, что ФРС активно «телеграфирует» о своих намерениях, и сентябрьское снижение на 25 базисных пунктов практически предрешено [09:25].

Основные тезисы эксперта по политике центробанков:

*   **Глобальная координация:** Снижения ставок уже провели Банк Канады (дважды), Банк Англии и ЕЦБ [09:51]. ФРС, вероятно, последует их примеру для выравнивания кривой доходности.
*   **Проблема долга:** Главная причина давления в пользу снижения ставок — невозможность обслуживать огромные уровни долга при текущих значениях [10:16].
*   **Политическая предвзятость:** Джонатан Веллум высказывает мнение, что ФРС является политизированным органом и стремится стабилизировать ситуацию в пользу действующих властей (Демократической партии) перед выборами в ноябре [11:23].

## 🏢 Кризис коммерческой недвижимости: «Уничтожение капитала»
[[JUMP:12:29]]

Сектор коммерческой недвижимости (CRE) США переживает тяжелые времена из-за структурного сдвига в сторону удаленной работы. Вакантность офисных площадей в США достигла исторического максимума в 20.1% (пик с 1979 года) [12:43].

Масштаб проблемы в цифрах и фактах, приведенных в беседе:

*   **Сан-Франциско:** Уровень вакантности в центре города подскочил до 35% против 28% годом ранее [13:10].
*   **Нью-Йорк:** Вакантность приближается к 20% [13:10].
*   **Оценка активов:** Объекты, стоившие $500 млн год назад, сейчас оцениваются в $200 млн [15:35]. При уровне кредитного плеча (leverage) в 60–75% такое падение стоимости полностью обнуляет собственный капитал владельца [15:50].
*   **Банковский сектор:** Основной риск несут региональные банки США, в то время как крупные игроки вроде JP Morgan лучше защищены [14:28]. Джонатан Веллум рекомендует инвесторам минимизировать риски в этой сфере и внимательно следить за долговой нагрузкой финансовых институтов [16:16].

## 🍔 Потребительский сектор: Frappuccino за $8 как роскошь
[[JUMP:19:30]]

Слабые квартальные отчеты McDonald's и Starbucks (падение трафика два квартала подряд) свидетельствуют о перераспределении расходов [19:44]. По мнению Веллума, люди не перестали тратить, но вынуждены направлять деньги на обязательные платежи.

Примеры роста издержек:

*   **Страхование:** Джонатан Веллум поделился личным опытом: стоимость страховки на его автомобиль Yukon Denali удвоилась, несмотря на отсутствие штрафов и аварий [23:02]. Одной из причин является всплеск угонов в Торонто (32 машины в день в 2023 году) [22:36].
*   **Питание:** Стоимость посещения McDonald's семьей стала «возмутительной», что заставляет потребителей возвращаться к приготовлению еды дома [21:42].
*   **Инвестиционный вывод:** Rock link отдает предпочтение компаниям с неэластичным спросом (top tier), избегая дискреционных (необязательных) расходов [22:09].

## 🇨🇦 Экономический упадок Канады и «пузырь» в Торонто
[[JUMP:23:39]]

Джонатан Веллум подверг жесткой критике экономическую политику правительства Джастина Трюдо, называя её «социалистической» и «разрушительной» [26:16]. ВВП на душу населения в Канаде падает на протяжении пяти лет [23:52].

Ключевые проблемы Канады, по мнению гостя:

1.  **Подавление ресурсного сектора:** Ограничения на разработку нефти, газа и минералов при их избытке в стране [24:31].
2.  **Налоговое бремя:** Введение углеродных налогов и недавнее повышение налога на прирост капитала для корпораций [25:11].
3.  **Раздутый госсектор:** Доля государства в экономике Канады достигла 46% (в 1960-х годах она составляла 15%) [27:11]. Для сравнения: в США этот показатель около 42–43%, во Франции — около 60% [27:37].
4.  **Кризис на рынке жилья:** В Торонто наблюдается аномалия — в городе работает 221 строительный кран (больше, чем в любом городе Северной Америки; в Лос-Анджелесе — всего 50) [32:49]. При этом продажи новых кондоминиумов рухнули на 57% за год [29:09].

Веллум согласен с аналитиком Дэвидом Розенбергом (David Rosenberg) в том, что рынок жилья Торонто ждет масштабный «сброс» (reset) и существенное падение цен, так как текущее снижение на 2.6% не отражает реальности при огромном избытке предложения от инвесторов [30:52].

## 📈 Стратегия Rock link: концентрированный подход
[[JUMP:33:39]]

Компания Джонатана Веллума Rock link Investment Partners придерживается стиля стоимостного инвестирования, вдохновленного Уорреном Баффетом [18:52].

Особенности их портфеля:

*   **Концентрация:** Всего 20–25 компаний, что позволяет глубоко изучать каждый бизнес [34:33].
*   **География:** Около 30–35% активов в Канаде (в основном международные компании), остальное — в США и Европе [36:02].
*   **Сектора:** Технологии (Microsoft, Adobe, Autodesk, Amazon), инфраструктура и драгоценные металлы [37:13].
*   **Золото и серебро:** Занимают 16–18% портфеля (через роялти-компании и крупных майнеров), что является защитой от долгового кризиса и возможной девальвации валют [37:40].

### ⚖️ Финансирование судебных тяжб: кейс Burford Capital
[[JUMP:38:19]]

Одним из интересных активов в портфеле является Burford Capital — компания, занимающаяся судебным финансированием [38:31]. Веллум привел в пример дело против Аргентины, которая национализировала нефтяную компанию (YPF).

Суд обязал Аргентину выплатить $16 млрд. Burford Capital, финансировавшая процесс, может претендовать на значительную часть этой суммы (потенциально до $6 млрд при рыночной капитализации самой компании в $3 млрд) [39:51]. Средняя внутренняя норма доходности (IRR) Burford за последние 10 лет составляет 25% [40:42].