# Бен Рабиду о рынке жилья Канады: «Пузырь или фундаментальный дефицит?»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=d4RODhiNsxM
Канал: The Rational Reminder Podcast
Опубликовано: 24.09.2021

---

## Кризис репликации, рынок жилья и «зоопарк факторов»: глубокое погружение Rational Reminder
[[JUMP:16:01]]

Эпизод №168 подкаста Rational Reminder посвящен двум масштабным темам: критическому анализу академических исследований в финансах на фоне «кризиса репликации» и текущему состоянию канадского рынка недвижимости. Ведущие Бенджамин Феликс и Кэмерон Пассмор обсуждают эти вопросы с приглашенным экспертом — экономистом и основателем Edge Realty Analytics Беном Рабиду. В центре дискуссии — насколько надежны современные финансовые модели и можно ли ожидать коррекции цен на жилье, учитывая аномальные рыночные показатели последних лет.

## 📉 Кризис репликации и доверие к данным
[[JUMP:16:13]]

Вопрос о том, стоит ли доверять исследованиям, которые не проходят проверку на репликацию, стал отправной точкой дискуссии. Бенджамин Феликс отмечает, что существует определенный скепсис в отношении академических журналов, где часто цитируются работы, которые невозможно воспроизвести.

### Институциональные проблемы академической среды
[[JUMP:18:23]]

По мнению Бена Феликса, проблема укоренена в структуре стимулов для ученых:

*   Большинство университетов требуют публикации в престижных журналах (например, Journal of Finance) для получения пожизненного контракта (tenure).
*   Рейтинг журналов определяется их «импакт-фактором» — количеством цитирований.
*   Исследования с положительными результатами (подтверждающими гипотезу) публикуются и цитируются значительно чаще, чем отрицательные результаты.

### «Зоопарк факторов» и надежность моделей
[[JUMP:19:53]]

Термин «зоопарк факторов» (coined by John Cochran) описывает ситуацию, когда в академической литературе накоплено уже около 400 различных факторов, объясняющих доходность активов.

*   Гость и ведущий сходятся во мнении, что значительная часть этих факторов может быть результатом «p-hacking» — поиска закономерностей там, где их нет, путем тестирования множества гипотез.
*   Тем не менее, исследование Jensen, Kelly и Peterson (2021) показало, что большинство факторов можно сгруппировать в 13 устойчивых тем (таких как стоимость, импульс, качество, размер и т.д.), и они сохраняют валидность при тестировании на новых данных.

## 🏠 Канадская недвижимость: фундаментальный сдвиг или пузырь?
[[JUMP:42:40]]

Бен Рабиду, который был гостем подкаста в апреле 2020 года, признает, что его прошлые прогнозы относительно негативных последствий пандемии для домохозяйств не сбылись. Напротив, канадские семьи вышли из рецессии с рекордным уровнем накоплений (около 10% ВВП в избыточных сбережениях) благодаря беспрецедентной государственной поддержке.

### Почему цены продолжают расти?
[[JUMP:47:08]]

По мнению Рабиду, текущий рост цен вызван сочетанием нескольких факторов:

1.  **Хронический дефицит предложения:** В 2010-х годах население выросло на 4 миллиона человек, при этом было построено лишь 1,1 миллиона новых домов для одной семьи.
2.  **Смена предпочтений:** Пандемия резко повысила спрос на малоэтажное жилье в пригородах.
3.  **Государственная поддержка:** Меры правительства (от низких процентных ставок до мораториев на выплаты) были направлены на удержание цен, так как две трети населения являются домовладельцами, и падение цен политически неприемлемо.

### Риски и частный долговой рынок
[[JUMP:115:01]]

Рабиду выражает глубокую обеспокоенность тем, что 44% всех инвестиций в экономику Канады направляются в жилую недвижимость. Это делает экономику чрезмерно зависимой от жилищного сектора, что в прошлом приводило к серьезным кризисам в таких странах, как Испания, Греция и Ирландия.

Также эксперт предостерегает от инвестиций в частные долговые фонды (private debt):

*   Многие из них непрозрачны, а некоторые, по мнению Рабиду, являются «открытым мошенничеством».
*   В периоды кризиса такие фонды часто ограничивают ликвидность, не позволяя инвесторам забрать средства.