# Сэм Зелл: путь от перепродажи Playboy до крупнейшего владельца недвижимости в США Источник: https://www.youtube.com/watch?v=vngXI_x50dc Канал: FINAiUS Опубликовано: 09.04.2022 --- В 2007 году Сэм Зелл продал Equity Office Properties компании Blackstone за 39 миллиардов долларов. Эта сделка стала крупнейшей в истории коммерческой недвижимости и завершила формирование империи, которую инвестор строил более 40 лет [0:20]. На пике пузыря Сэм Зелл предпочел выйти в кэш, пока остальной рынок находился в состоянии эйфории [0:59]. ## 🏗️ Битва титанов за наследие [[JUMP:00:07]] Стив Шварцман из Blackstone предложил за Equity Office Properties 42 доллара за акцию [1:26]. Сэм Зелл отклонил первое предложение, заставив покупателя поднять цену до 47,5 долларов [1:53]. Вскоре в борьбу вмешалась компания Vornado Realty с предложением 52 доллара за акцию [3:01]. Стив Шварцман ответил финальной ставкой в 52,25 доллара, что на 24% превышало первоначальную рыночную цену [3:14]. Сэм Зелл понимал стратегию Blackstone: Шварцман планировал распродать портфель по частям [2:20]. Инвестор осознавал, что такая тактика разрушит дело его жизни, но финансовая выгода для акционеров перевесила личные привязанности [2:48]. ## 🚂 Путь из Польши в Чикаго [[JUMP:04:26]] В 1939 году отец Сэма, Бернард Зелл, успел вывезти семью из Польши на последнем поезде перед бомбардировкой путей [4:53]. Семья прибыла в США 18 мая 1941 года, а через четыре месяца родился Сэм Зелл [5:17]. К 12 годам он проявил предпринимательский талант, перепродавая журналы Playboy одноклассникам [6:12]. Первый опыт Сэма Зелла в бизнесе: * Покупал журналы по 50 центов в центре города. * Продавал их в пригороде по 3 доллара. * На практике изучил закон **спроса и предложения** [6:51]. В школе Сэм Зелл не демонстрировал выдающихся успехов, уступая своим братьям и сестрам [7:17]. Родители беспокоились о его будущем, что подстегнуло Сэма искать способы доказать свою состоятельность вне академической среды [7:29]. ## 🏘️ Студенческие апартаменты и юридический диплом [[JUMP:07:44]] Во время учебы Сэм Зелл заметил строительство 15-квартирного дома для студентов и предложил владельцу услуги по управлению [7:56]. Он разработал рекламную брошюру, не имея никакого опыта в недвижимости [8:11]. Его инновация заключалась в изменении интерьера: он заменил тяжелую мебель на современный скандинавский дизайн [8:49]. К окончанию университета Сэм Зелл уже управлял несколькими зданиями. Чтобы успокоить родителей, он поступил в юридическую школу Мичигана [10:07]. К 1966 году, в возрасте 24 лет, он имел на счету **250 000 долларов** [10:57]. Его годовой доход составлял 150 000 долларов, что эквивалентно 1,1 млн долларов в ценах 2016 года [11:10]. Сэм Зелл пытался устроиться юристом в Чикаго, но получил 43 отказа после 44 интервью [12:22]. Один из нанимателей прямо сказал, что Зелл уйдет в бизнес через три месяца [12:36]. Сэм Зелл проработал в юридической фирме всего четыре дня, после чего навсегда ушел в недвижимость [13:02]. ## 💀 Эпоха «Танцующего на могилах» [[JUMP:15:56]] В середине 1970-х годов Сэм Зелл столкнулся с обвинениями IRS в налоговом мошенничестве [17:40]. Его зять, Роджер Баскс, был осужден, но с самого Зелла обвинения сняли [17:52]. Этот инцидент заставил его стремиться к созданию настолько мощного бизнеса, чтобы он стал неуязвим для внешнего давления [18:05]. В 1974 году, когда рынок недвижимости перегрелся, Сэм Зелл перестал покупать объекты [18:34]. Когда рынок рухнул, он начал скупать проблемные активы с минимальным первоначальным взносом в 1 доллар [19:38]. Результаты стратегии в 1974–1977 годах: * Сэм Зелл приобрел активы на сумму **4 миллиарда долларов** [19:51]. * Закрепил за собой прозвище «Танцующий на могилах» (Gravedancer). * Вернул доверие инвесторов после скандала с IRS [20:06]. ## 🚃 Захват корпорации Itel [[JUMP:21:49]] В 1983 году Сэм Зелл решил применить принципы работы с недвижимостью к управлению компаниями [23:11]. Его целью стала лизинговая компания Itel, владевшая самолетами и вагонами [23:26]. После банкротства менеджмент Itel тратил ресурсы на вечеринки и бонусы [23:39]. Сэм Зелл купил 5% акций и потребовал место в совете директоров [24:06]. Получив отказ, он довел долю до 22% и осуществил враждебное поглощение [24:18]. Он сосредоточился на железнодорожных вагонах, заметив, что предложение на рынке падает, а спрос стабилен [25:43]. Сэм Зелл скупил вагоны с огромным дисконтом. В 1992 году он продал железнодорожное подразделение компании General Motors за **2,3 миллиарда долларов** [28:21]. Параллельно он развивал подразделение Anixter, которое выросло до выручки в 1 миллиард долларов в год [27:54]. ## 🗞️ Главная ошибка: крах Tribune [[JUMP:31:02]] В 1990-х годах Сэм Зелл способствовал популяризации публичных REIT, делая недвижимость ликвидным активом [29:30]. Однако в 2007 году он совершил сделку, ставшую его самым крупным провалом — покупку медиа-конгломерата Tribune за 8,3 миллиарда долларов [31:02]. Сэм Зелл использовал модель LBO (выкуп с долговой нагрузкой), рассчитывая сократить расходы и выявить скрытую ценность брендов LA Times и Chicago Tribune [32:08]. Сделка закрылась в начале 2008 года, прямо перед глобальным финансовым кризисом [32:48]. Итоги сделки с Tribune: * Рекламные бюджеты компаний резко сократились из-за кризиса [33:14]. * Сэм Зелл лично потерял **300 миллионов долларов** [33:55]. * Компания подала на банкротство в декабре 2008 года [33:01]. Несмотря на потерю денег, Сэм Зелл заявил, что пошел бы на это снова, так как соотношение риска и потенциальной прибыли в 5 миллиардов долларов было оправданным [34:07]. До самой смерти в возрасте 81 года он отказывался уходить на пенсию, считая свою деятельность не работой, а игрой на победу [34:20].