# Когда жилье снова станет доступным: прогноз JP Morgan и реалии рынка США

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=2ybJ-16wfH8
Канал: The Compound
Опубликовано: 15.05.2024

---

В 360-м выпуске подкаста Animal Spirits ведущие Майкл Батник и Бен Карлсон анализируют текущее состояние фондового и жилищного рынков США, обсуждая парадоксальную устойчивость экономики на фоне высокой инфляции. В центре дискуссии — прогноз JP Morgan о сроках восстановления доступности жилья, наследие легендарного математика и инвестора Джима Саймонса и вопрос о том, почему американцы стали реже планировать работу после 62 лет, несмотря на страхи перед бедностью в старости.

## 📈 Рынок акций: 10% за полгода и наследие Джима Саймонса
[[JUMP:3:05]]

В начале обсуждения Бен Карлсон отмечает, что индекс S&P 500 вырос примерно на 10% с начала года [3:32]. Анализируя данные за последние пять лет, ведущие подчеркивают исключительную доходность: в четыре года из пяти рынок демонстрировал рост около 20% и более [3:49]. Тем не менее, Карлсон предостерегает от «ошибки игрока», полагая, что такая серия побед делает дальнейший рост на 20% менее вероятным, хотя и не невозможным [4:27].

Важные факты о состоянии рынка:

*   С 9 марта 2009 года (дно финансового кризиса) индекс S&P 500 вырос примерно на 900% [5:20].
*   За этот период произошло 28 откатов индекса глубиной не менее 5% [5:33].
*   Среднегодовая доходность S&P 500 с конца 2017 года составила около 13% [7:49].

Ведущие почтили память Джима Саймонса, основателя Renaissance Technologies, ушедшего из жизни на прошлой неделе [8:01]. Саймонс, будучи выдающимся математиком и дешифровщиком, изменил индустрию инвестиций, внедрив алгоритмические методы, которые приносили доходность выше 60% в год до вычета комиссий [9:21].

**Инвестиционный тезис Renaissance Technologies (по версии ведущих):**

1.  **Ограничение емкости:** Стратегия была настолько эффективной, что фонд Medallion закрыли для внешних инвесторов, управляя только деньгами сотрудников [9:09].
2.  **Отсутствие сложного процента:** Чтобы избежать размытия доходности из-за огромного капитала, прибыль ежегодно возвращалась инвесторам, а не реинвестировалась внутри фонда [9:21].
3.  **Нефинансовый подход:** Саймонс нанимал не экономистов, а физиков, программистов и инженеров, которые искали краткосрочные рыночные аномалии [10:28].

По мнению Батника, Саймонс был скорее гениальным архитектором бизнеса и CEO, чем кодером, сумевшим собрать уникальную команду талантов [10:02].

## 🏠 Кризис доступности жилья: когда наступит облегчение?
[[JUMP:30:09]]

Центральной темой выпуска стал анализ отчета JP Morgan о доступности жилья в США. Согласно отчету, для возвращения к историческим нормам доступности (соотношение цен на дома и доходов населения) при текущих ставках по ипотеке и росте зарплат потребуется около **3,5 лет** — при условии, что цены на недвижимость останутся на нынешних пиках и не будут расти [30:35].

Основные тезисы обсуждения:

*   В некоторых городах ситуация хуже: в Бостоне доступность восстановится к третьему кварталу 2027 года, а в Майами — только к 2034 году [32:19].
*   В Кливленде и Детройте показатели уже вернулись к историческим нормам [32:46].
*   Новое строительство составляет всего 1% от общего жилого фонда США ежегодно [32:59].

Бен Карлсон считает, что ожидать обвала цен на жилье бессмысленно, и советует потенциальным покупателям не ждать «краха 2.0» [33:25]. Майкл Батник делится личным опытом: когда он покупал свой первый дом, ему посоветовали «вырасти в этот платеж» (grow into the payment). Его тезис заключается в том, что фиксированный платеж по ипотеке со временем становится менее обременительным по мере роста доходов владельца [31:37]. (Батник признает, что с точки зрения личных финансов это рискованный совет, но он часто оказывается рабочим [31:37].)

**Мнение о государственных субсидиях:**
Обсуждая предложение президента Байдена выделять по $400 в месяц в течение двух лет первым покупателям жилья [38:14], Майкл Батник утверждает, что любое субсидирование спроса в условиях дефицита предложения приведет лишь к дальнейшему росту цен. Ведущие сошлись во мнении, что быстрых способов исправить ситуацию на рынке жилья не существует [39:08].

## 💰 Скрытый капитал и ипотечные уловки
[[JUMP:33:52]]

Несмотря на жалобы на дороговизну, американские домовладельцы сидят на рекордных запасах капитала (equity).

Статистика по рынку жилья (данные Axios и Bloomberg):

*   Общая стоимость капитала в жилой недвижимости США составляет $32 трлн [34:18].
*   Из них $15 трлн принадлежит людям, у которых вообще нет ипотеки [34:32].
*   $11 трлн — это «извлекаемый» капитал (tappable equity), который владельцы могут обналичить через кредиты, сохраняя 20% доли в доме [33:52].
*   В среднем на одного владельца ипотеки приходится $206 000 доступного капитала [34:05].

Батник отмечает бум в сфере домашнего ремонта. Он приводит пример: за замену перил на террасе ему выставили «заоблачный» счет, добавив, что очередь расписана на 14 недель вперед [34:57].

Также ведущие разобрали ситуацию с «подводными» ипотеками (когда долг превышает стоимость дома). Заголовки СМИ кричали, что каждый 37-й дом в США находится «под водой», но Карлсон указывает на манипуляцию цифрами: это всего 2,7% домов, что в два раза меньше, чем в допандемический период [35:50].

**«Маркетинговые уловки» застройщиков:**
Слушатель прислал письмо, в котором объяснил механизм субсидирования ставок застройщиками [37:07]. По его словам, это часто является скрытым сбором: застройщик предлагает низкую ставку, но только через своего кредитора, который выставляет дополнительные комиссии в размере пятизначных сумм [37:45]. Фактически покупатель сам оплачивает снижение своей ставки через завышенные закрывающие расходы [37:58].

## 📊 Мифы о пассивном инвестировании и S&P 500
[[JUMP:18:30]]

Бен Карлсон представил исследование команды Эрика Балчунаса о влиянии пассивного владения на цены акций. Доля индексных фондов в S&P 500 выросла с 7% до 24% за последние 10 лет [18:36].

Ключевые выводы исследования:

1.  **Отсутствие инфляции цен из-за притоков:** Акции с *наименьшим* процентом пассивного владения показали лучшие результаты за последние 1, 3 и 5 лет, чем те, которые массово скупаются индексами [19:29].
2.  **Оценка PE:** Акции с самым высоким уровнем пассивного владения имеют средний коэффициент PE 27, в то время как у наименее популярных среди индексных фондов компаний PE составляет 34 [21:06].
3.  **Концентрация на США:** Американский рынок сейчас составляет 60% от мирового (против 50% в начале бычьего цикла), что объясняет рост интереса к индексам США [20:27].

Батник опровергает распространенное мнение о том, что покупка S&P 500 автоматически заставляет инвестора переплачивать за самые дорогие компании. Он напоминает, что в 2014 году Apple была крупнейшей компанией индекса, но при этом торговалась по очень низким мультипликаторам [21:23].

## 💼 Работа, пенсии и «гидратация» расходов
[[JUMP:41:19]]

Удивительный факт выпуска: 63% американских работников удовлетворены своей работой — это самый высокий показатель с 1987 года [41:33]. Ведущие видят в этом парадокс «я в порядке, но мир катится в ад». Люди довольны своей ситуацией, но крайне пессимистично оценивают экономику страны в целом [41:50].

В то же время доля американцев, планирующих работать после 62 лет, упала с 60% (в 2016 году) до 46% [42:38]. Бен Карлсон предполагает, что после пандемии произошла переоценка ценностей: люди предпочитают выйти на пенсию раньше, даже если у них нет накопленных $1,5 млн, которые традиционно считаются необходимым порогом [43:06].

Термин недели — **«Гидратация» (Hydration)**. Один из слушателей предложил так называть процесс, когда потребитель из-за инфляции заменяет одну привычную покупку другой, столь же дорогой, но в новой обертке [54:24]. Пример Батника: нанять билетного брокера, чтобы избежать комиссий на сайтах-перекупщиках, в итоге все равно потратив значительную сумму (хотя брокер и помог ему выйти в плюс на $70 с билета) [54:40].

## 🏎️ Автомобили и социальный статус
[[JUMP:44:00]]

Майкл Батник опубликовал пост о том, что автомобиль говорит о своем владельце, спровоцировав дискуссию о статусных символах [44:00]. Он признается, что борется с внутренним желанием купить Range Rover, но боится осуждения окружающих [46:50].

Тезисы дискуссии об авто:

*   Автомобиль остается единственным социально приемлемым статусным символом, который мы выставляем напоказ ежедневно [45:28].
*   Бен Карлсон советует не беспокоиться о чужом мнении: «Жизнь коротка, если финансовое положение позволяет — покупай» [46:45].
*   Карлсон предлагает Rivian как «Range Rover для миллениалов» [47:11].
*   Индекс подержанных автомобилей Manheim показал падение на 23% — это самый глубокий спад в истории [48:18].

Завершая выпуск, ведущие отметили снижение уровня убийств в крупных городах США на 19% в 2024 году (Сан-Франциско, Филадельфия) [48:58]. Они подчеркивают, что позитивные новости почти не находят отклика в соцсетях, в отличие от пугающих заголовков, которые распространяются мгновенно [49:13].