# Из универсала Datsun в портфель на $250 млн: путь Мэнни Хошбина

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=0HHiZgPabgo
Канал: Noah Kagan
Опубликовано: 01.08.2023

---

Мэнни Хошбин владеет портфелем коммерческой недвижимости стоимостью более **200 миллионов долларов** и коллекцией суперкаров на 30 миллионов. В 14 лет он иммигрировал из Ирана вместе с родителями и братьями, спасаясь от войны с Ираком. Семья из шести человек несколько месяцев жила в универсале Datsun 1972 года, прежде чем отец нашел работу и жилье [02:35].

## 🇮🇷 Побег из Ирана и первые шаги в США
[[JUMP:01:30]]

Отец Мэнни Хошбина принял решение об эмиграции за две недели до 14-летия сына [01:56]. По законам Ирана того времени, в этом возрасте юноши становились невыездными и подлежали призыву в армию. Семья транзитом через Турцию попала в США, не владея английским языком.

Первые годы жизни в Америке были связаны с жесткой нехваткой денег и социальной изоляцией:

*   Семья жила в машине, пока отец не устроился на работу.
*   Мэнни Хошбин посещал курсы английского как второго языка (ESL) по три часа в день в течение двух лет [02:22].
*   В 16 лет он устроился в магазин Kmart, где мыл полы и собирал тележки на парковке [12:19].
*   Он сталкивался с дискриминацией и оскорблениями из-за своего происхождения [12:32].

Чувство вины перед родителями, которые бросили все ради его будущего, стало для него главной мотивацией [02:47].

## 🥜 Первые бизнес-проекты и череда неудач
[[JUMP:05:21]]

В 18 лет Мэнни Хошбин бросил колледж спустя две недели обучения, решив сосредоточиться на заработке денег. Его первым бизнесом стала перепродажа орехов и сухофруктов [05:21]. Он покупал товар оптом, фасовал его и продавал по офисам и автосалонам. Бизнес приносил доход, пока департамент здравоохранения не выписал штраф за отсутствие лицензии на переупаковку продуктов.

Следующие этапы карьеры сопровождались крупными финансовыми потерями:

1.  **Потеря накоплений:** он вложил все сбереженные 20 000 долларов в покупку заправки через брокера, который оказался мошенником [05:50].
2.  **Работа по найму:** после потери денег он устроился в магазин Winston Tires, где продавал шины владельцам элитных автомобилей [06:27].
3.  **Ипотечный бизнес:** в 1993 году в возрасте 22 лет он открыл ипотечную компанию и заработал 290 000 долларов за первый год [07:05].
4.  **Крах из-за ставок:** в 1994 году ФРС резко подняла процентные ставки, что убило рынок рефинансирования и закрыло его компанию [07:32].

## 🛒 Магазины «все по 79 центов» и долговая яма
[[JUMP:08:06]]

После закрытия ипотечного бизнеса он открыл дисконт-магазин площадью 1000 квадратных метров в Санта-Ане. Проект приносил до 30 000 долларов прибыли в месяц, пока рядом не открылся крупный сетевой супермаркет Food 4 Less [08:25]. Продажи рухнули, и бизнес стал убыточным.

К этому моменту Мэнни Хошбин накопил более **200 000 долларов долга** по кредитным картам с процентной ставкой выше 20% [08:38]. Несмотря на советы юристов, он отказался от банкротства, считая, что это разрушит его кредитную историю навсегда. Чтобы выжить, он уволил сотрудников и нанял своих родителей в качестве кассиров. Через два года он смог вывести бизнес в плюс и продать его за 185 000 долларов [09:35].

## 🏢 Переход в коммерческую недвижимость
[[JUMP:09:50]]

В декабре 1998 года Мэнни Хошбин открыл счет на платформе E-Trade и начал торговать акциями. К сентябрю 1999 года он увеличил капитал до 700 000 долларов [09:50]. Он вывел большую часть средств и купил торговый центр и два дома из банковского залога (REO).

Свой первый миллион долларов чистой прибыли он получил в 2000 году на сделке со зданием в Санта-Ане [16:56]:

*   Цена покупки: объект был куплен с использованием кредита SBA.
*   Первый взнос: **67 000 долларов** (10% от стоимости).
*   Результат: после реконструкции здание было продано за **1,6 миллиона долларов** менее чем за год [17:10].

Мэнни Хошбин начал использовать стратегию агрессивных предложений. Он предлагал продавцам закрыть сделку за 7–10 дней без предварительных условий (contingencies) в обмен на значительную скидку [17:35]. К 2007 году он довел стоимость своего портфеля недвижимости до 100 миллионов долларов.

## 📉 Стратегия работы в кризис и тайминг
[[JUMP:22:10]]

Мэнни Хошбин утверждает, что основные деньги делаются во время рецессий. В 2007 году, видя нездоровый ажиотаж на рынке, он продал почти весь портфель недвижимости [23:06]. Полученные средства он вложил в объекты с надежными арендаторами, такими как FedEx, Halliburton и продуктовые сети, которые могут пережить спад экономики.

Его текущий подход к инвестициям включает:

*   **Анализ потока сделок:** он просматривает около 20 объектов в день или 600 в месяц [25:48].
*   **Избирательность:** он делает одно предложение раз в несколько месяцев и может не покупать ничего годами, если рынок перегрет.
*   **Контрцикличность:** во время пандемии 2020 года он покупал активы, когда другие паниковали [27:51].

Самым крупным убытком в карьере стала потеря 5 миллионов долларов наличными на сделке с офисным зданием, которое внезапно покинул ключевой арендатор — дочерняя компания Boeing [28:35].

## 🏎️ Жизнь мультимиллионера и распорядок дня
[[JUMP:30:08]]

Для Мэнни Хошбина автомобили — это не просто средство передвижения, а «изящное искусство» [15:12]. В его коллекции есть уникальные модели Bugatti, Pagani и Hermes Edition. Он считает, что владение такими активами требует привычки к высоким расходам. Например, когда он покупал свой первый Rolls-Royce Phantom в 2004 году, платеж по лизингу превышал его ипотеку [33:55].

Его ежедневный график жестко структурирован:

*   Подъем между 04:00 и 05:00 утра для разбора почты во всех часовых поясах [30:08].
*   Тренировка, сауна и холодный душ до 07:00.
*   Три чашки кофе к 08:00 утра.
*   Работа в офисе и встречи до обеда.
*   Обязательная сигара во второй половине дня для подведения итогов [30:46].

Мэнни Хошбин определяет успех как **свободу выбора** [36:30]. Для него это возможность проснуться утром и решить уехать в любую точку мира на любой срок, не беспокоясь о счетах. Самым большим сожалением в жизни он называет аварию в молодости, в которой по его вине погиб его друг [34:41]. Этот случай научил его ответственности и осторожности.