# Ниранджан Хиранандани: от долгов в текстиле до империи в 20 000 крор

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=utSvq5v7uHo
Канал: Raj Shamani
Опубликовано: 19.08.2023

---

Ниранджан Хиранандани начал путь в недвижимости с капиталом менее 10 лакхов после закрытия текстильной фабрики в Кандивали [06:15]. Сегодня он возглавляет Hiranandani Group и утверждает, что владение жильем — это база для создания капитала, которую невозможно заменить арендой [09:16].

## 🏗️ От текстильных станков к девелопменту
[[JUMP:02:18]]

Ниранджан Хиранандани вырос в семье врачей. Его отец был отоларингологом, а старший брат готовился продолжить медицинскую династию [03:15]. Ниранджан выбрал коммерцию и занял второе место в Университете Мумбаи по успеваемости [03:42]. Его вдохновляли пациенты отца — руководители Tata, Birla и Mahindra.

Карьера предпринимателя началась с текстильного предприятия в Кандивали, где работало 200 станков [04:36]. Бизнес столкнулся с кризисом, когда профсоюз потребовал увеличить заработную плату рабочих на 100% [05:20]. В это же время Хиранандани пробовал силы в небольших проектах недвижимости. Оба направления приносили убытки, и ему пришлось выбирать, что спасать. 

Решение закрыть фабрику и полностью уйти в девелопмент было вынужденным. У начинающего застройщика не было права на ошибку, так как отец и брат достигли пика в своих профессиях [06:01]. Он начал с пристройки к существующему зданию, имея в распоряжении всего 10 лакхов рупий [06:15].

## 🏠 Экономика владения: покупка против аренды
[[JUMP:06:27]]

В крупных городах Индии набирает популярность мнение, что аренда выгоднее покупки жилья из-за низких арендных ставок. Ниранджан Хиранандани считает этот подход ошибочным [09:16]. Он выделяет социальную безопасность как главный аргумент в пользу собственности.

Аргументы в пользу покупки:

*   Арендная доходность в Индии составляет 2–3%, а ипотечные ставки выше, но налоговые льготы сокращают этот разрыв [07:46].
*   Собственное жилье — это инструмент создания капитала, который растет в долгосрочной перспективе [09:28].
*   Ипотечные кредиты сейчас доступны по самым низким ставкам в истории индийского рынка [08:36].

После пандемии COVID-19 потребительское поведение изменилось. Люди перестали искать просто крышу над головой и начали требовать квартиры большей площади с лучшей инфраструктурой [10:22]. Рост ВВП и уровня доходов населения стимулирует этот спрос во всех сегментах жилья [11:14].

## 🌆 Концепция интегрированных городов
[[JUMP:17:47]]

Идея создания целых районов (townships) пришла к Хиранандани после работы в Локандвала. Он построил там 11 зданий, но остался недоволен окружением [18:30]. В районе не было нормальных дорог, освещения и ливневой канализации.

Тогда он сформулировал новый стандарт застройки:

*   Девелопер должен контролировать не только стены дома, но и всю инфраструктуру вокруг [19:39].
*   В проект обязательно включаются школы, больницы, торговые центры и парки.
*   Дороги и инженерные сети строятся застройщиком до заселения жильцов.

Этот подход был реализован в районе Поваи. Несмотря на скепсис архитекторов и юристов, Хиранандани следовал интуиции и создал один из самых престижных районов Мумбаи [18:15]. Позже этот опыт был масштабирован на проекты в Тхане [20:05].

## 🛠️ Качество как способ экономии
[[JUMP:32:44]]

Ниранджан Хиранандани оспаривает мнение, что индийские потребители ориентированы только на низкую цену. Он утверждает, что качественное строительство обходится дешевле в долгосрочной перспективе [34:45].

Философия качества застройщика:

1.  Плохое качество — это дорого, так как оно требует постоянных затрат на ремонт и обслуживание [37:44].
2.  Бетонные дороги (как трасса Мумбаи — Пуна) служат десятилетиями, в то время как асфальт требует латания дым дыр каждый сезон дождей [33:52].
3.  Здания Hiranandani Group проектируются так, чтобы служить 100 лет без протечек и структурных дефектов [33:39].

Он предлагает радикально бороться с браком в строительстве. По его словам, те, кто создает опасные или некачественные объекты, должны нести суровую ответственность, вплоть до уголовной [35:42]. 

## 💰 Управление капиталом и личная скромность
[[JUMP:42:38]]

Ниранджан Хиранандани не следит за своей чистой стоимостью и оценками в СМИ. Его состояние оценивают в диапазоне от 20 000 до 32 000 крор рупий, но сам он называет эти цифры «просто числами» [48:34].

Его инвестиционная стратегия:

*   80% капитала реинвестируется обратно в бизнес для масштабирования проектов [46:48].
*   10% хранится в виде ликвидных средств на случай рыночных спадов [47:01].
*   Менее 1% вложено в акции сторонних компаний [47:42].

Предприниматель ведет умеренный образ жизни. Он может передвигаться на Bentley, но не видит проблемы в том, чтобы доехать до офиса на рикше, если это быстрее [44:34]. Его потребности и потребности его жены со временем уменьшились, а фокус сместился с желания «быть больше» на стремление «быть лучше» [12:47].

## 🇮🇳 Взгляд в будущее Индии
[[JUMP:39:53]]

Хиранандани верит, что Индия может избавиться от трущоб в Мумбаи за 5 лет [40:07]. Он участвовал в разработке схем переселения еще при правительстве Балы Теккерея [40:12]. По его расчетам, проект редевелопмента трущоб может принести государству 20 000 крор прибыли, если за дело возьмется волевой лидер [42:38].

Он отмечает ускорение инфраструктурного развития страны:

*   Строительство 35 км национальных шоссе в день [42:51].
*   Планы по вводу 330 км линий метро в Мумбаи в ближайшие два года [54:17].
*   Создание объектов мирового уровня, таких как Бхарат Мандапам и новое здание Парламента [53:51].

Хиранандани советует молодым предпринимателям не копировать чужие модели, а адаптировать лучшие идеи под свои ценности [27:03]. Он сам продолжает учиться, меняя технологии строительства и методы управления, чтобы не повторить судьбу Kodak, погубленного нежеланием меняться [16:39].