# Адина Хефец (Divi Homes) о будущем недвижимости: «Владение жильем требует фундаментального переосмысления»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=tMvvrMtV9TU
Канал: a16z (Andreessen Horowitz)
Опубликовано: 10.02.2020

---

Традиционная модель покупки жилья в США, основанная на ипотеке с 30-летней фиксированной ставкой, перестает отвечать потребностям современных покупателей. Генеральный директор Divi Homes Адина Хефец в рамках выступления для a16z объясняет, почему миллениалы и фрилансеры оказываются «за бортом» рынка недвижимости и как гибридная модель аренды с постепенным выкупом может стать новым стандартом домовладения.

## 🏠 Эволюция понятия «владение»: от активов к доступу
[[JUMP:0:26]]

Для семей иммигрантов, приехавших в США в 1970-х годах, владение домом было единственным доступным способом накопления капитала и обеспечения безопасности [0:39]. Однако, по мнению Адины Хефец, само определение домовладения, которое раньше подразумевало обязательное наличие титула собственности и значительного собственного капитала, сегодня трансформируется [1:18]. 

Хефец проводит параллель с другими отраслями:

*   **Транспорт:** Uber и Lyft изменили отношение к владению автомобилем, сделав приоритетом удобство перемещения из точки А в точку Б [1:44].
*   **Отдых:** Airbnb предложил доступ к элитной недвижимости без необходимости её покупки [1:58].

По мнению спикера, на рынке недвижимости формируется «новая гвардия» компаний, которые решают задачи пользовательского опыта и доступа [2:12]. Отличие этого сектора от Uber заключается в добавлении четвертого измерения — возврата на финансовые инвестиции. Потребитель хочет не просто пользоваться активом, но и получать доход от его владения в будущем [3:04].

## 📉 Исторический контекст и провал традиционной ипотеки
[[JUMP:3:31]]

До 1934 года уровень домовладения в США составлял около 40%. Ситуация изменилась с созданием Федерального жилищного управления (FHA) после Великой депрессии [3:44]. 

Основные вехи развития рынка:

1.  **1934 год:** FHA вводит 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой и низким первоначальным взносом [3:44].
2.  **Создание Fannie Mae:** Организация начала выкупать кредиты и перепродавать их на финансовых рынках, что увеличило доступность жилья на 20% [3:57].
3.  **1990-е годы:** Период высоких процентных ставок заставил правительство снизить требования к заемщикам, что привело к буму субстандартного кредитования (subprime lending) [4:50].
4.  **2008 год:** Глобальный жилищный кризис, после которого уровень домовладения практически не растет [5:02].

Адина Хефец подчеркивает, что сегодня ситуация выглядит парадоксально: несмотря на исторически низкие ипотечные ставки (на момент записи видео), доля первых покупателей жилья сократилась с 50% до примерно 30% [5:52]. При этом 76% тех, кто все же решается на покупку, не могут внести рекомендуемый 20-процентный взнос [5:52].

## 🚩 Три барьера на пути к покупке дома
[[JUMP:6:18]]

По мнению Хефец, текущий застой на рынке вызван тремя ключевыми факторами, которые создают «ловушку» для потенциальных покупателей.

### 1. Дефицит доступного жилья
С 2013 по 2019 год объем предложения домов на рынке сократился во всех категориях, но наиболее сильно это ударило по бюджетному сегменту. В категории домов стоимостью до $150 000 предложение упало на 35% [6:59]. При этом медианная цена дома с 1997 года выросла на 120%, в то время как доходы населения оставались практически неизменными [7:12].

### 2. Ужесточение андеррайтинга
Средний кредитный балл (FICO), необходимый для получения ипотеки, вырос с 690 до 740 [7:40]. По утверждению Хефец, это формальное изменение отрезает от рынка недвижимости около 20% американских потребителей [7:40].

### 3. Финансовая сложность жизни миллениалов
Современные покупатели обременены студенческими долгами. Высокий коэффициент DTI (долг к доходу) не позволяет им претендовать на дорогие дома, а дешевых домов, как было сказано выше, на рынке практически нет [8:06]. Спикер иронично отмечает, что даже она, будучи CEO компании, получила отказ в ипотеке от трех банков, так как её доход основателя сочли недостаточным [8:45]. В такой же ситуации оказываются водители Uber (самозанятые с доходом 1099) или врачи, только что закончившие обучение с огромными долгами [8:59].

## 🪜 Divi Homes: «Лестница» между арендой и владением
[[JUMP:9:52]]

Адина Хефец утверждает, что индустрия жилья слишком бинарна: ты либо арендуешь, либо прыгаешь «в омут» ипотеки [9:52]. Divi Homes предлагает промежуточный вариант, который позволяет жить в желаемом доме сегодня, не принимая на себя риски ипотечного кредита, но имея долю в капитале объекта.

Механика работы Divi выглядит следующим образом:

*   **Выбор дома:** Клиент сам выбирает объект на открытом рынке, Divi выкупает его от его имени [10:42].
*   **Первоначальный взнос:** Клиент вносит всего 2% от стоимости при закрытии сделки [10:55].
*   **Ежемесячный платеж:** Платеж делится на две части — аренда (доход компании) и накопление собственного капитала (equity) [11:08].
*   **Рост доли:** За три года доля клиента в собственности дома увеличивается с 2% до 10% [11:22].
*   **Гибкость:** Через три года (или раньше) клиент может либо выкупить дом полностью, либо съехать, забрав накопленный капитал наличными [11:35].

На текущий момент компания сфокусирована на «средней Америке», работая в таких городах, как Атланта, Даллас, Кливленд, Мемфис, Сент-Луис и Тампа [10:30].

## 📈 Экономика модели: почему арендаторы становятся лучше
[[JUMP:11:47]]

По данным Divi, их модель показывает более высокую доходность по сравнению с публичными инвестиционными фондами недвижимости (REIT). Это достигается за счет психологического фактора: когда арендатор чувствует себя владельцем (имея долю в капитале), он ведет себя иначе [11:47].

Результаты такого подхода:

*   Более высокая доходность аренды (Rent Yield) по сравнению с типичными REIT в сегменте частных домов [11:47].
*   Снижение вакантности (простоя) жилья [12:14].
*   Более низкая текучесть жильцов [12:14].
*   Значительное сокращение расходов на техническое обслуживание, так как жильцы бережнее относятся к имуществу [12:14].

## 🔮 Будущее: сервис «домовладение под ключ»
[[JUMP:12:28]]

В перспективе Divi планирует стать комплексной платформой для перехода к собственности. Это включает не только финансовую модель, но и операционную поддержку: настройку интернета, страхование, услуги ландшафтного дизайна и покрытие расходов на экстренный ремонт (например, прорыв трубы) [12:54]. 

В финале пути, когда клиент будет готов к полноценной ипотеке, Divi намерена предоставлять собственные кредитные продукты через DocuSign [13:07]. По мнению Адины Хефец, именно такой путь — от гибкого доступа к постепенному накоплению и финальному владению — является единственным способом спасти «американскую мечту» в XXI веке [13:33].