# Майкл Леви о Crow Holdings: Как построить империю на 30 миллиардов долларов Источник: https://www.youtube.com/watch?v=3qzYLwCfnP8 Канал: Capital Allocators Опубликовано: 27.11.2023 --- В новом выпуске подкаста Capital Allocators Тед Сайдес беседует с Майклом Леви, CEO компании Crow Holdings. В центре внимания — история легендарной недвижимости империи Траммелла Кроу, уроки управления капиталом в периоды рыночных потрясений и стратегия выживания семейного офиса, превратившегося в глобального игрока с активами под управлением (AUM) в $30 миллиардов. ## 🌉 Из Нью-Йорка в Даллас: Путь к управлению империей [[JUMP:01:25]] Карьера Майкла Леви началась в 1994 году в разгар кризиса ссудо-сберегательных касс (SNL crisis). По его словам, именно тогда Уолл-стрит начала «выручать» Мейн-стрит, что обеспечило огромный поток сделок и колоссальный опыт для молодого юриста из Бруклина [04:04]. Проработав в Solomon Brothers и Prudential Securities, Леви перешел в Morgan Stanley, который в конце 90-х считался мировым лидером в сфере финансирования недвижимости [04:43]. Критическим моментом в его биографии стал финансовый кризис 2008 года. Будучи соруководителем отдела инвестиционно-банковских услуг в сфере недвижимости, Леви переключился с консультирования клиентов на спасение самой компании Morgan Stanley [05:23]. В этот период он занимался реструктуризацией портфеля, который находился на грани краха из-за высокого кредитного плеча и перекрестного обеспечения активов [06:56]. В 2014 году произошла судьбоносная встреча с Харланом Кроу, сыном основателя империи Crow Holdings. По воспоминаниям Леви, собеседование длилось несколько часов, но в нем не было ни слова о бизнесе: * Харлан Кроу спрашивал о дедушках и бабушках кандидата [15:14]. * Его интересовало, как рос Леви, кто его друзья и каковы его семейные ценности [15:27]. * Целью было понять человеческую суть, а не профессиональный бэкграунд [15:41]. В итоге в 50 лет Леви принял решение переехать из Нью-Йорка в Даллас, чтобы возглавить семейный бизнес как первый сторонний управляющий не из династии Кроу [02:57]. ## 🏗️ Культура Crow Holdings: Моральный компас и децентрализация [[JUMP:15:55]] Crow Holdings — это организация с 75-летней историей, основанная Траммеллом Кроу в 1948 году. Леви отмечает, что главной ценностью компании является её культура, которую он называет «топ-децильной» (входящей в 10% лучших) по уровню порядочности и честности [21:09]. Основные черты корпоративной этики Crow Holdings: 1. **Слово как облигация:** Отношения строятся на доверии, а не на «наемнических» годовых контрактах, характерных для Уолл-стрит [22:26]. 2. **Децентрализация:** Семья Кроу верит в предоставление высокой степени автономии руководителям подразделений [16:07]. 3. **Партнерство:** Бизнес воспринимается не как собственность семьи, а как партнерство между сотрудниками и владельцами [23:31]. Леви подчеркивает, что его первой задачей при вступлении в должность было «не навредить» (Do no harm) [20:43]. Он провел первый год, просто слушая и путешествуя по региональным офисам, осознавая, что ценность создают не капитальные рынки Нью-Йорка, а люди, которые проектируют, строят и эксплуатируют здания в Техасе или на Юго-Востоке США [24:22]. ## 🏠 Стратегические направления и пять столпов бизнеса [[JUMP:16:34]] Сегодня Crow Holdings — это диверсифицированный холдинг, который оперирует пятью основными бизнес-линиями: * **Мультисемейный офис (Wealth Management):** Группа из 40 специалистов инвестирует в акции, облигации, хедж-фонды и Private Equity для сверхбогатых семей [17:13]. * **Исторические активы семьи:** Крупные отели и офисные кампусы, накопленные за 75 лет [17:27]. * **Real Estate Private Equity:** Фонды с 20-летней историей и отличным послужным списком [17:39]. * **Девелопмент:** Один из крупнейших застройщиков жилья (multifamily) и промышленных объектов в США [17:52]. * **Энергетика (Solar Business):** Новое направление, занимающееся солнечными фермами и традиционной энергетикой [30:14]. Майкл Леви утверждает, что компания фокусируется на очевидных секулярных трендах: миграция населения на Юг и Юго-Запад США, рост электронной коммерции (что требует больше складов) и колоссальный дефицит доступного жилья в Америке [26:18]. ## 📈 Рыночные возможности: Индустриальная недвижимость vs Офис [[JUMP:30:27]] Леви придерживается жесткой позиции относительно офисной недвижимости: Crow Holdings полностью вышла из этого сектора еще в начале 2010-х годов [44:24]. По его мнению, офисы — это крайне волатильный актив, требующий огромных вложений в ремонт и комиссионные агентам как раз в те моменты, когда экономика падает [44:50]. Сегодня в портфеле компании более 600 объектов, но нет ни одного офисного здания (кроме собственной штаб-квартиры в Далласе) или отеля [45:18]. Вместо этого компания активно развивает специфические ниши: * **Изготовленное жилье (Manufactured Housing):** Леви считает этот сектор недооцененным. Компания выкупает «трейлерные парки», инвестирует в инфраструктуру и ландшафт, повышая стоимость жизни для жителей, которые сами владеют своими домами на арендованной земле [38:37]. * **АЗС и придорожный ритейл:** Crow Holdings успешно инвестирует в заправки и магазины у дома уже 20 лет, отмечая, что за это время не было ни одного дня задержки аренды от арендаторов [41:37]. * **Студенческое жилье:** Акцент на топ-50 университетов с сильными спортивными программами, где спрос на качественное жилье остается высоким [42:39]. ## 🛡️ Управление в эпоху кризиса и высоких ставок [[JUMP:30:53]] Текущую ситуацию на рынке (осень 2023 года) Леви сравнивает по уровню сложности с периодом 2008–2009 годов, но с существенным отличием [30:40]. Если тогда рухнула банковская система, то сейчас главной проблемой стал резкий рост ключевой ставки при сильных фундаментальных показателях аренды [30:53]. Приоритетом на данный момент Леви называет **частный кредит (Private Credit)** [43:06]. В условиях, когда традиционные банки сократили кредитование, Crow Holdings предоставляет мезонинные и прямые займы застройщикам и операторам, получая доходность в районе 15–19% при умеренном риске [31:34]. ## 🏎️ Личные уроки и философия лидерства [[JUMP:50:56]] В завершение беседы Майкл Леви поделился личными инсайтами: * **О фокусе:** Его хобби — вождение гоночных автомобилей на треке [52:40]. Он считает это формой медитации, так как это единственное место, где цена потери концентрации мгновенно становится критической [52:53]. * **О прогнозистах:** Главным «раздражителем» (pet peeve) для Леви являются люди, которые с уверенностью предсказывают будущее экономики или движение процентных ставок. Он убежден, что никто на самом деле не знает будущего [53:20]. * **О справедливости:** У своего наставника Оуэна Томаса (Morgan Stanley) он научился тому, что справедливость в распределении ресурсов и отсутствие стремления забирать все лавры себе позволяют привлекать самых талантливых людей в индустрии [51:59]. Главная миссия Леви в Crow Holdings — не достижение целевых показателей по объему активов (AUM), а создание возможностей для сотрудников. «Если организация не растет, она не создает возможности, и вы теряете людей», — заключает он [49:25].