# Бен Феликс: «Владение домом без ипотеки обходится дороже, чем с ней»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=zNno78PYNQ0
Канал: Rational Reminder
Опубликовано: 03.10.2024

---

Аренда или покупка жилья — одна из самых эмоциональных и финансово значимых тем для любого человека. После выхода подкаста и статьи в Globe and Mail на эту тему, ведущие получили сотни комментариев, обнаживших как глубокие заблуждения, так и веские аргументы в пользу обеих сторон.

В этом выпуске **Бен Феликс** и **Кэмерон Пассомор** (вместе с новым постоянным соавтором **Дэном Бортолотти**) разбирают реакцию аудитории, анализируют реальные кейсы читателей и объясняют, почему математика владения домом часто оказывается сложнее, чем кажется на первый взгляд.

## 🏠 Безопасность владения против мобильности аренды
[[JUMP:02:26]]

Один из самых веских аргументов в пользу покупки, прозвучавший в комментариях, — это «безопасность владения» (security of tenure) [02:39]. В отличие от арендатора, которого могут выселить из-за продажи квартиры или переезда родственников арендодателя, собственник полностью контролирует свою судьбу.

**Дэн Бортолотти** поделился личной историей:

*   В 2016 году его семья продала дом и переехала в арендованную квартиру в центре Торонто [03:31].
*   Гибкость аренды позволила им легко сменить первое жилье, когда они обнаружили недостатки локации, которые невозможно было исправить ремонтом [04:09].
*   Однако перед самым началом пандемии COVID-19 арендодатель внезапно решил продать квартиру, из-за чего семье пришлось срочно выкупать её, чтобы не остаться на улице в разгар локдауна [04:50].

Бен Феликс добавил, что для детей стабильность еще важнее. Его 9-летний сын, сменивший три арендованных дома, после покупки собственного жилья первым делом спросил: «Значит ли это, что нам больше не придется переезжать?» [06:36].

## 📊 Математика доходности: иллюзия «безумных» процентов
[[JUMP:15:01]]

Популярный аргумент владельцев жилья — колоссальный рост стоимости недвижимости за десятилетия. Один из читателей Globe and Mail привел пример: покупка кондо в Ванкувере за $40 000 в 1974 году и его продажа (после нескольких промежуточных сделок) за $2 млн [15:16].

Бен Феликс провел расчеты этой «невероятной» сделки:

*   Номинальная доходность составила около **8% годовых** [15:29].
*   После вычета расходов на содержание (около 2% в год) доходность падает до **6%**.
*   Учитывая транзакционные издержки (%) при переездах, реальная доходность за 50 лет составила около **5,5% годовых** [15:56].

Для сравнения, за тот же период канадский индексный фонд (TSX) показывал более **9%**, а американский S&P 500 (в канадских долларах) — более **12%** годовых [16:09]. Блокбастерная история о превращении сорока тысяч в два миллиона при ближайшем рассмотрении оказывается менее эффективной, чем пассивное инвестирование в акции. По мнению Бена Феликса, люди склонны игнорировать эксплуатационные расходы и налоги, считая доход просто как разницу между ценой покупки и продажи.

## 📉 Почему арендодатели теряют деньги
[[JUMP:20:13]]

Частый контраргумент звучит так: «Если владение домом дорого стоит, значит, арендодатель закладывает эти расходы и свою прибыль в аренду, следовательно, аренда всегда дороже». Однако, как отмечает Бен Феликс, это не всегда соответствует рыночной реальности.

Ключевые факты о рынке аренды:

*   **Отрицательный денежный поток:** В Торонто около 80% инвесторов в недвижимость сейчас теряют деньги ежемесячно, так как арендная плата не покрывает ипотеку, налоги и страховку [21:58].
*   **Рыночные ограничения:** Арендодатель не может произвольно поднять цену до уровня своей безубыточности — стоимость аренды диктуется рынком, а не расходами владельца [23:59].
*   **Ставка на рост капитала:** Современные инвесторы сознательно идут на убытки по текущим платежам, надеясь на резкое удорожание самого актива в будущем [22:38].

## 🏦 Миф о выплаченной ипотеке
[[JUMP:28:13]]

Существует убеждение, что как только ипотека выплачена, жилье становится практически бесплатным и финансово максимально выгодным. Бен Феликс утверждает обратное: с точки зрения финансовой математики, владение домом без ипотеки обходится дороже, чем с ней [29:44].

Аргументация Бена Феликса:

1.  **Стоимость собственного капитала:** Деньги, «запертые» в стенах дома, имеют альтернативную стоимость. Если бы они были инвестированы в акции, они могли бы приносить 7–10% годовых.
2.  **Эффект плеча:** Ипотека позволяет использовать заемные средства под относительно низкий процент. Когда вы выплачиваете ипотеку, вы заменяете дешевый долг своим «дорогим» капиталом.
3.  **Риски концентрации:** Огромная часть чистого капитала домохозяйства оказывается сосредоточена в одном объекте недвижимости в одной локации.

## 🛋️ Психология: «Мышление арендатора» против перфекционизма владельца
[[JUMP:36:49]]

Дэн Бортолотти описал любопытный психологический феномен. Будучи арендатором той же квартиры, которую он позже купил, он спокойно относился к мелким изъянам: старому кухонному фартуку или потертостям [37:02]. Однако сразу после покупки те же самые недостатки стали вызывать стресс и желание немедленно их исправить, что потребовало крупных вложений [37:41].

Бен Феликс подтвердил это: владея домом, он постоянно беспокоится о состоянии герметика в ванной, чтобы вода не просочилась за стену. Как арендатор, он был бы уверен, что это проблема владельца, который обязан сделать ремонт [38:57]. Таким образом, аренда дает психологическое освобождение от «мириад мелких стрессов», связанных с поддержанием стандарта жилья [39:11].