# Рынок недвижимости США: Билл Макбрайд о дефиците жилья и ипотечном тупике

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=B5ECj0LvNdE
Канал: The Compound
Опубликовано: 28.09.2024

---

В интервью на канале The Compound эксперт по недвижимости Билл Макбрайд и ведущая Джилл Шлезингер обсуждают текущее состояние рынка жилья США, проводя параллели с кризисом 2008 года. Анализ охватывает исторические циклы стоимости жилья, влияние демографических сдвигов и современные вызовы, такие как «ипотечное запирание» и кризис страхования.

## 📈 Исторический контекст и пузырь 2005 года
[[JUMP:01:18]]

Билл Макбрайд, автор известного блога *Calculated Risk*, начал предупреждать о формировании пузыря на рынке недвижимости еще в январе 2005 года. По его словам, индикатором безумия стали не только графики индекса Кейса-Шиллера (Case-Shiller index), данные которого стали публичными только в 2006 году, но и реальные жизненные примеры.

В качестве иллюстрации гость приводит историю своей знакомой из спортзала: при доходе в 40 000 долларов в год она смогла купить кондоминиум за 400 000 долларов, получив тизерную ипотечную ставку в 1%. Рынок того времени был переполнен молодыми ипотечными брокерами на дорогих машинах, предлагавшими кредиты буквально каждому.

Важные аспекты исторического анализа:

* **Номинальные vs Реальные цены:** Джилл Шлезингер подчеркивает, что обыватели часто смотрят на номинальный рост (купил за 20к, продал за 2 млн), но Билл Макбрайд настаивает на оценке цен с поправкой на инфляцию.
* **Уроки начала 80-х:** В период высокой инфляции конца 70-х и начала 80-х цены на жилье в реальном выражении упали на 10–15%, хотя номинально оставались стабильными.
* **Ипотека прошлого:** Свою первую ипотеку в 1979 году Билл Макбрайд взял под 11,1%, и при продаже дома через несколько лет возможность передать эту ставку покупателю была серьезным преимуществом.

## 📉 От «Медвежьего» дна к периоду «Нирваны»
[[JUMP:05:44]]

Билл Макбрайд вспоминает, что в январе 2012 года он одним из первых объявил о достижении дна рынка недвижимости. На тот момент он имел репутацию «супер-медведя» из-за точных прогнозов финансового кризиса, поэтому его переход к оптимизму вызвал шквал критики со стороны «перманентных медведей».

Период с 2012 по 2020 годы Билл называет идеальным временем для рынка:

1.  Строители были довольны, так как любой возведенный объект находил покупателя.
2.  Покупатели радовались стабильному росту цен.
3.  Аналитик Айви Зельман (Ivy Zelman) окрестила это время «Нирваной» для недвижимости.

Однако пандемия в марте 2020 года резко изменила ландшафт. В начале локдаунов, например в Калифорнии, дома нельзя было даже показывать лично, что на несколько месяцев парализовало рынок.

## 🏠 Пандемийный бум и сила демографии
[[JUMP:08:49]]

Вопреки ожиданиям скептиков, пандемия не обрушила рынок, а подтолкнула его вверх. Билл Макбрайд выделяет ключевой фактор — демографию. По его словам, поколение миллениалов (крупнейшее в истории США) как раз к 2020 году вошло в возраст активной покупки жилья — около 30 лет.

Этому способствовали и макроэкономические условия:

* Стимулирующая фискальная политика.
* Решение ФРС снизить процентные ставки до нуля, что привело к появлению ипотечных ставок ниже 3%.
* Резкое сокращение предложения (Supply) к концу 2020 года.

Билл Макбрайд утверждает, что в аналитике жилья предложение важнее спроса, так как спрос сложнее оценить количественно. Сейчас рынок постепенно возвращается к нормальным уровням предложения, характерным для 2019 года.



## ⚰️ Правило «Трех D» и кризис страхования
[[JUMP:11:18]]

Почему люди продают дома, даже когда ставки по ипотеке высоки? Билл ссылается на концепцию «3D», предложенную его коллегой Тантой (Tanta):

* **Death (Смерть)**
* **Divorce (Развод)**
* **Disease (Болезнь)** — хотя роль этого фактора снизилась благодаря страхованию.

К этому списку в кризис 2008 года добавилось четвертое «D» — **Debt (Долг)**. В современных реалиях, особенно во Флориде, возникает новая проблема — кризис страхования и обязательного обслуживания. Из-за климатических изменений стоимость страховки во Флориде иногда превышает размер ипотечного платежа, а новые требования к обслуживанию старых кондоминиумов после обрушения зданий приводят к огромным разовым сборам с владельцев.

## ⚖️ Стоит ли покупать жилье сейчас?
[[JUMP:13:43]]

На вопрос о целесообразности покупки жилья в текущий момент Билл Макбрайд отвечает утвердительно, но с оговорками. По его мнению, рынок недвижимости крайне сложно «подловить» по времени. Единственный период, когда он прямо советовал не покупать — это 2004–2007 годы.

Сегодня ситуация иная:

* **Отсутствие принудительных продаж:** В отличие от 2008 года, у домовладельцев сейчас огромный собственный капитал (Equity), и мы не увидим лавины изъятий залогов.
* **Качество кредитов:** По данным ФРБ Нью-Йорка, сегодня подавляющее большинство заемщиков имеют отличный кредитный рейтинг. Эпоха NINJA-кредитов (без дохода, работы и активов) осталась в прошлом.
* **Совет инвесторам:** Если цифры сходятся и вы планируете жить в доме 5–7 лет, покупка имеет смысл. Однако не стоит ожидать бурного роста стоимости в ближайшее время; скорее всего, цены будут двигаться вбок (flat) в реальном выражении.



## 🗝️ «Ипотечное запирание» и прогноз по ставкам
[[JUMP:29:49]]

Одной из главных проблем рынка остается «эффект блокировки». Почти 60% всех действующих ипотечных кредитов в США имеют ставку ниже 4%. При текущих ставках около 6-7% владельцам крайне невыгодно переезжать, так как это приведет к резкому росту ежемесячного платежа за аналогичное или даже меньшее жилье.

Прогнозы Билла Макбрайда по ипотечным ставкам:

* К концу следующего года (2025) ставка по 30-летней фиксированной ипотеке может составить около **5.75% – 5.9%**.
* Возврат к ставкам ниже 5% возможен только в случае серьезного экономического кризиса.
* Нормальным (медианным) уровнем для рынка исторически является диапазон 5–6%.

## 🏢 Аренда против владения: проблема данных CPI
[[JUMP:33:52]]

Билл и Джилл обсуждают лаг в данных по инфляции. Официальный индекс потребительских цен (CPI) учитывает стоимость аренды с большим опозданием.

Билл Макбрайд отмечает:

* Рыночные цены на аренду (asking rents) практически не растут или даже снижаются последние 1,5 года.
* В CPI аренда все еще показывает рост, так как этот показатель учитывает старые контракты, которые обновляются раз в год.
* Реальная инфляция, по мнению гостя, вероятно, уже ниже официальных цифр ФРС.

Несмотря на то, что за последние 5 лет цены на покупку жилья выросли на 50%, а аренда — только на 20%, Билл Макбрайд предпочитает владение. По его словам, это дает контроль над своей жизнью и избавляет от зависимости от решений арендодателя.

## 📊 «Большая пятерка» экономических индикаторов
[[JUMP:39:43]]

В завершение беседы Билл Макбрайд перечислил ключевые показатели, за которыми должен следить каждый инвестор:

1.  **Занятость и безработица** (Jobs / Unemployment) — важнейший фактор.
2.  **ВВП** (GDP).
3.  **Продажи новых домов и объемы строительства** (New home sales / Housing starts) — это опережающие индикаторы для экономики.
4.  **Инфляция.**
5.  **Розничные продажи.**

Хотя Билл Макбрайд не является поклонником индексов потребительской уверенности как точных индикаторов, он подчеркивает, что для локальных рынков (таких как Остин, Техас или Флорида) критически важно следить за динамикой предложения и стоимостью владения, включая налоги и страховку.