# Аджитеш Коруполу: «Профильное финансирование — главная причина краха застройщиков в Ноиде»

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=3M_nitkMVRI
Канал: Raj Shamani
Опубликовано: 09.04.2024

---

Инвестиции в недвижимость в Индии переживают масштабную трансформацию: на смену традиционным методам приходят цифровые двойники и сложные финансовые инструменты. В новом выпуске подкаста Figuring Out Радж Шамани и основатель компании ASBL Аджитеш Коруполу обсуждают, как изменился рынок после пандемии, почему «профильное финансирование» привело к краху застройщиков в Ноиде и стоит ли покупать жилье в 20 лет, если доходность от аренды в Мумбаи составляет всего 2%.

## 🏠 Аренда против покупки: стратегия для разных поколений
[[JUMP:03:31]]

Вопрос о целесообразности покупки собственного жилья остается одним из самых дискуссионных в индийском обществе. По мнению Аджитеша Коруполу, молодым людям в возрасте от 20 до 30 лет не следует спешить с покупкой недвижимости [03:43]. В этот период жизни аренда является более предпочтительной, так как доходы обычно невелики, а капитал лучше направить на инвестиции в более ликвидные активы или собственное развитие [03:58].

Однако гость подчеркивает, что после 30 лет ситуация меняется. По его словам, покупка дома дает «психологическое чувство комфорта» и стабильности, которое сложно измерить только деньгами [04:19]. При этом важно учитывать рыночные показатели:

*   В таких мегаполисах, как Мумбаи, доходность от аренды жилья (rental yield) составляет всего около 2% [05:28].
*   Средняя инфляция в Индии держится на уровне 5–6%, а средняя стоимость заемного капитала — около 8–9% [06:20].

Аджитеш Коруполу приводит расчет доходности инвестиции в жилье с использованием финансового рычага [06:57]. Если инвестор вносит 20% собственных средств (например, 20 лакхов) и берет кредит на 80% (80 лакхов), то при ежегодном росте стоимости объекта на 5–6% доходность на вложенный капитал может достигать 15–16% годовых за счет эффекта капитализации в течение 4 лет строительства [07:45]. 

**Рекомендованная стратегия от главы ASBL:** покупать объект на самой ранней стадии строительства у проверенного застройщика и выходить из актива (продавать) сразу после получения сертификата о завершении строительства (Occupancy Certificate, OC) [08:10].

## 📈 Рынок недвижимости против фондового рынка
[[JUMP:08:44]]

На вопрос о том, что выгоднее — индексные фонды или недвижимость на горизонте 10 лет, Аджитеш Коруполу отвечает, что «единого золотого правила не существует» [09:23]. Выбор актива зависит от текущего баланса спроса и предложения в конкретном регионе.

*   Акции могут давать доходность в 15–16% в периоды бурного роста, но недвижимость позволяет использовать кредитное плечо, недоступное обычному розничному инвестору в таких масштабах [09:37].
*   Успех в недвижимости требует глубокого исследования локального рынка; те, кто инвестирует «вслепую», рискуют потерять капитал [10:02].

Радж Шамани отмечает новый тренд: люди в возрасте 20+ сейчас часто зарабатывают больше, чем 30-летние, благодаря цифровой экономике [10:56]. Однако гость призывает к осторожности, полагая, что такие высокие доходы могут быть временными из-за быстрой демократизации или исчезновения новых профессий [12:18].

## 🏗️ Будущее отрасли: PropTech и цифровые двойники
[[JUMP:14:22]]

Аджитеш Коруполу выделяет три направления для предпринимателей в сфере недвижимости:

1.  **Традиционное строительство:** Самый сложный сектор с высокой конкуренцией, где сейчас мало возможностей для новичков [16:20].
2.  **Узкоспециализированные решения:** Продажи, инжиниринг или управление цепочками поставок [15:02].
3.  **PropTech (Property Technology):** Самая перспективная ниша, связанная с использованием технологий для повышения продуктивности [15:54].

По утверждению Коруполу, 90% данных в строительной отрасли Индии даже не собираются [17:03]. Компания ASBL внедряет технологию «цифровых двойников» (digital twins) для управления стройплощадками. На одном из жилых проектов на 400 квартир за 3 года расходуется около 9 миллионов человеко-часов [19:15]. 

Использование ИИ для распределения задач рабочим позволило:

*   Увеличить производительность труда на 34% за счет исключения простоев [20:58].
*   Повысить чистую прибыль подрядчиков на 20–22% [21:12].
*   Сократить общие трудозатраты с 8,5 млн до 7,5 млн человеко-часов на проект [21:26].

Гость убежден, что сбор данных и создание нейронных схем для строительства многоэтажных зданий — это «возможность на миллиард долларов» для Индии [18:10].

## 🚫 Мошеннические схемы: профильное финансирование и крах Ноиды
[[JUMP:40:01]]

Одной из самых опасных практик на рынке Аджитеш Коруполу называет «профильное финансирование» (profile financing) [43:05]. Именно эта схема, по его словам, стала основной причиной краха рынка недвижимости в Ноиде.

Суть схемы:

1.  Застройщик находит высокооплачиваемого специалиста (например, с зарплатой 50 лакхов в год), который имеет право на крупный ипотечный кредит [40:28].
2.  На имя этого человека оформляется кредит, который фактически идет застройщику для финансирования стройки [40:42].
3.  Застройщик платит человеку «комиссию» или обещает долю, при этом в отчетности рисуются фиктивные продажи [41:23].
4.  Когда рынок замедляется, застройщик прекращает стройку, а долговые обязательства остаются на частном лице [41:48].

Также Аджитеш Коруполу предупреждает о рисках инвестирования наличными («черный нал»). По его словам, в случае краха проекта инвестор сможет через суд претендовать только на ту сумму, которая прошла официально через банковский счет [39:49]. Если в суде вскроется факт передачи наличных, в тюрьму могут отправиться и застройщик, и сам покупатель [40:14].

## ⚖️ Политика и коррупция в недвижимости
[[JUMP:23:51]]

Гость отмечает, что за последние 10–20 лет государственные тендеры в Индии стали значительно чище благодаря цифровизации и порталам типа Amazon для закупок [24:18]. Он оценивает уровень «прозрачности» федеральных тендеров в 80%, тогда как на уровне штатов этот показатель может составлять 60% или даже 20% в экономически отсталых регионах [24:30].

Относительно связи застройщиков с политиками Коруполу высказывает следующее мнение:

*   Связи с властью помогают в краткосрочной перспективе, но губительны в долгосрочной [33:55].
*   Когда к власти приходит оппозиция, «друзья» старой администрации становятся первыми мишенями для проверок [34:22].
*   Лучшая стратегия для застройщика — сохранять нейтралитет и строго следовать правилам [34:10].

Радж Шамани замечает, что многие крупные девелоперы в таких городах, как Индор или Мумбаи, перемещаются с усиленной охраной (Z+ security) [32:11]. Аджитеш объясняет это двумя причинами: либо конфликтами из-за захвата земель в прошлом, либо гневом обманутых клиентов в настоящем [33:05].

## 📈 Новые тренды: Холидей-хоумы и Васту
[[JUMP:55:23]]

В Индии набирает популярность модель инвестирования в жилье для сдачи через Airbnb или специализированные агентства [55:35]. По словам гостя, это отличная возможность на ближайшие 5–10 лет, так как индийцы стали гораздо больше путешествовать внутри страны [56:28].

**Лучшие регионы для инвестиций в туристическую недвижимость:**

*   Гоа (лидер рынка) [57:22].
*   Северо-Восточная Индия (скрытые жемчужины) [57:37].
*   Гималайский регион [57:50].

Интересным трендом является рост «трущобного туризма» (slum tourism) в Мумбаи. На Airbnb туры по трущобам Дхарави часто забронированы полностью на выходные вперед [58:15].

Относительно системы **Васту** (традиционная индийская архитектура) Аджитеш Коруполу считает, что она на 80% состоит из рациональной науки (например, правильное освещение кухни солнечным светом для здоровья хозяйки) и на 20% — из суеверий [45:52]. Тем не менее, как застройщик, он обязан соблюдать принципы Васту, иначе объект будет невозможно продать даже по самой низкой цене [45:38].

## 🏙️ Топ-города для инвестиций в 2024 году
[[JUMP:58:57]]

С точки зрения девелопера, Аджитеш выделяет четыре ключевых рынка, где «экономика знаний» обеспечивает стабильный спрос [59:23]:

1.  Хайдарабад.
2.  Бангалор.
3.  Мумбаи.
4.  NCR (Национальный столичный регион).

Радж Шамани, признавая свою личную предвзятость, также горячо рекомендует обратить внимание на **Индор** как на один из самых перспективных городов для инвестиций и жизни в Индии [59:48].

Аджитеш Коруполу резюмирует, что при покупке квартиры нужно влюбляться в **планировку**, а не в инфраструктуру дома (бассейны, спортзалы). «Инфраструктура — это как приглашенная звезда в кино: она привлекает внимание, но успех фильма зависит только от сценария. Планировка квартиры — это и есть ваш сценарий жизни» [52:40].