# Инвестор Ларри Коннор о доходности 30%: «Мы принципиально не нанимаем людей из индустрии» Источник: https://www.youtube.com/watch?v=H2MCUWhgEcg Канал: We Study Billionaires Опубликовано: 26.10.2024 --- Ларри Коннор, основатель The Connor Group, на протяжении 32 лет демонстрирует среднюю годовую доходность в 30,4%, значительно опережая рыночные показатели. В интервью для подкаста We Study Billionaires он раскрывает принципы «умной деструктивности», объясняет, почему принципиально не нанимает выходцев из индустрии недвижимости, и рассказывает, как дисциплинированный подход к риску позволяет ему совмещать управление миллиардными активами с полетами в космос и погружениями в Марианскую впадину. ## 🧠 Философия «умной деструктивности» и барьеры мышления [[JUMP:00:00]] Фундаментом успеха Ларри Коннора является отказ от конвенционального мышления. По его мнению, для достижения исключительных результатов необходимо по определению быть другим: «Если вы ведете себя как все, вы и закончите там же, где все» [1:00]. Однако Коннор предостерегает от самоцельной оригинальности, вводя термин «умная деструктивность» (smart disruptive) — способность ставить под сомнение устоявшиеся нормы ради повышения эффективности, а не ради самого процесса разрушения [1:26]. Одним из главных препятствий на пути к успеху гость считает слово «невозможно». По его наблюдениям, в 97% случаев это лишь чьё-то субъективное мнение [1:33]. Ларри Коннор опирается на принцип, согласно которому человек никогда не сможет превзойти свой собственный образ самого себя (self-image) [1:52]. Если предприниматель устанавливает внутренний потолок, он никогда его не пробьет. В The Connor Group культивируется подход «командного спорта», где ошибки не порицаются, если они ведут к быстрому обучению [2:09]. ## 🚫 Почему опыт в индустрии — это минус [[JUMP:02:18]] Одним из самых радикальных решений Коннора стал полный отказ от найма специалистов из сферы многоквартирной недвижимости. Он объясняет это тем, что в начале пути (1992 год) попытки нанять «опытных» людей провалились: их идеи были слишком зашоренными, и они считали методы Коннора безумными [3:30]. С тех пор компания строит собственные модели и системы, нанимая людей из совершенно других сфер — медиа, ритейла, логистики и сервиса [5:51]. Вместо специфических навыков Коннор ищет в лидерах «большую шестерку» качеств: * **Способность мотивировать:** умение вдохновлять команду [4:50]. * **Организованность:** навык многозадачности в сложной операционной среде [5:04]. * **Подотчетность:** самодисциплина и умение честно спрашивать с других [5:10]. * **Культурное соответствие:** разделение философии компании [5:24]. * **Стойкость (Grit):** сочетание страсти и упорства [5:24]. * **Трудовая этика:** готовность работать сверх стандартного графика [5:36]. ## 📊 Инвестиционная стратегия: фильтр 1% [[JUMP:06:21]] Инвестиционный процесс в The Connor Group напоминает жесткую воронку. Ежегодно команда анализирует от 700 до 800 объектов [7:02]. После первичного количественного и качественного анализа (включая физическое посещение около 200 объектов) компания покупает всего 8–9 зданий [7:54]. Таким образом, сделкой заканчивается лишь около 1% отсмотренных вариантов. Ключевые критерии выбора актива: 1. **Локация и класс:** элитные апартаменты (Class A) в 18 быстрорастущих рынках США (Денвер, Остин, Тампа и др.) [18:14]. 2. **Средний чек:** стоимость объекта около 85 млн долларов [8:28]. 3. **Потенциал роста:** возможность увеличить операционную прибыль (bottom line) минимум на 60% в течение 24 месяцев [8:58]. Коннор утверждает, что компания предпочитает покупать «операционные катастрофы» — физически качественные здания, которые крайне плохо управляются [10:01]. Основной рычаг доходности здесь не в капитальном ремонте, а в радикальном улучшении сервиса, удержании жителей (текучка в компании 45% против 60% по индустрии) и оптимизации затрат [11:20]. ## 🪂 Управление риском в бизнесе и в небе [[JUMP:12:05]] Ларри Коннор известен своими экстремальными увлечениями: прыжками с парашютом из стратосферы, экспедициями к «Титанику» и полетами в космос. Однако он категорически не считает себя безрассудным. «Мы никогда не берем на себя неприемлемые риски», — подчеркивает гость [12:49]. Его личные проекты, как и бизнес-сделки, должны соответствовать двум стандартам: безопасность и успех [14:36]. Статистика подтверждает этот тезис: из 231 приобретенного объекта за 32 года компания потеряла деньги всего в 8 случаях [13:23]. Это дает 96–97% успешных сделок, что, по мнению Коннора, недостижимо для большинства инвесторов на фондовом рынке. Секрет заключается в «накладывании шансов в свою пользу» через дисциплинированный анализ и глубокую проверку активов [13:59]. ## 📉 Контрцикличность и прогноз на десятилетие [[JUMP:15:24]] The Connor Group придерживается контрциклического подхода: продавать, когда все покупают, и покупать, когда рынок замер. В 2023 году, когда объемы сделок в недвижимости рухнули, Коннор приобрел активов на 1 млрд долларов [16:20]. Напротив, в 2019 году он публично заявлял, что цены перешли от «премиальных» к «абсурдным», и начал массово выходить в кэш [26:26]. В течение 2,5 лет после начала COVID компания продала 60% своего портфеля [26:59]. Что касается будущего, Коннор дает осторожный прогноз. По его мнению, десятилетие беспрецедентной доходности, подпитываемое мягкой денежно-кредитной политикой, закончилось [27:58]. Если в последние 5 лет IRR (внутренняя норма доходности) инвесторов Коннора составляла около 38%, то в ближайшие 10 лет он советует ориентироваться на диапазон 20–25% [28:24]. Хотя недвижимость останется привлекательным активом, извлекать сверхприбыль станет значительно труднее [28:39]. ## 🧱 Уроки краха и важность «стержня» [[JUMP:28:56]] История Коннора — это не только путь к успеху, но и история тяжелого поражения. В 1980-х годах он владел компьютерным бизнесом, который в итоге прогорел из-за низкой капитализации и слишком сложной стратегии [32:07]. В возрасте 40 лет Ларри остался без работы, с семьей на руках и долгом в 900 000 долларов (что эквивалентно 3–4 млн долларов сегодня) [33:05]. Коннор потратил следующие три-четыре года на то, чтобы выплатить каждый цент долга с процентами всем банкам [33:17]. Этот опыт научил его важности «grit» (стойкости) и четырех «P» успеха: 1. **People** (Люди). 2. **Plan** (План). 3. **Processes** (Процессы). 4. **Perseverance** (Настойчивость) [33:42]. Примечательно, что капитал не входит в этот список: Коннор считает, что при наличии этих четырех компонентов деньги придут сами [34:04]. ## 🤝 Культура совладения и цена честного слова [[JUMP:34:13]] Одним из уникальных преимуществ The Connor Group является партнерская программа. Ларри Коннор выделяет долю в бизнесе (из собственного пакета акций, без размытия других инвесторов) для сотрудников любого уровня [36:46]. На данный момент в компании 76 партнеров, среди которых есть даже рядовые рабочие по обслуживанию территории (groundskeepers) [37:03]. Партнеры должны ежегодно «подтверждать квалификацию», оставаясь ролевыми моделями для коллектива [37:28]. Репутация для Коннора важнее краткосрочной выгоды. Он приводит в пример случай во время пандемии: компания договорилась о продаже объекта группе из Калифорнии, но в последний момент другой покупатель предложил на 1,5 млн долларов больше [42:16]. Несмотря на отсутствие подписанного контракта, Коннор отказал более выгодному предложению, так как уже дал свое слово первому претенденту [42:45]. «Мы оставили полтора миллиона на столе, но слово дороже», — заключает он, отмечая, что такие поступки создают долгосрочный имидж, который приносит гораздо больше прибыли в будущем [42:56].