# Скотт Гэллоуэй о кризисе жилья: «Америка превратила недвижимость в стратегию дефицита LVMH» Источник: https://www.youtube.com/watch?v=4fFV6MsqcDM Канал: Prof G Опубликовано: 28.06.2023 --- Рынок жилья в США демонстрирует неожиданную устойчивость: вопреки прогнозам аналитиков о неминуемом крахе из-за высоких процентных ставок, объемы строительства новых домов в мае 2023 года показали рекордный рост за последние десятилетия. Ведущий подкаста Prof G Markets Скотт Гэллоуэй анализирует, почему цены остаются на исторических максимумах и как «культура отказа» и дефицит предложения превращают американскую мечту в недоступный предмет роскоши. ## 📈 Рекордный скачок строительства: цифры против ожиданий [[JUMP:0:00]] На протяжении последнего года сектор строительства нового жилья в США находился в глубоком упадке. Если в 2021 году ежемесячно закладывалось почти 2 миллиона новых домов, то в 2023 году этот показатель снизился до 1,4 миллиона [0:00]. Экономисты ожидали продолжения спада, однако майские данные оказались сенсационными. Ключевые показатели за май: * Количество новых строек достигло 291 000 единиц [0:14]. * Рост по сравнению с апрелем составил 22%, что стало крупнейшим процентным увеличением с 2016 года [0:27]. * В абсолютном выражении это самый масштабный прирост за последние три десятилетия [0:27]. * Индекс уверенности застройщиков (homebuilder sentiment) поднялся до максимума за последние 11 месяцев [0:27]. Скотт Гэллоуэй отмечает, что рынок жилья остается «перегретым» [0:40]. Несмотря на то, что многие аналитики предсказывали апокалипсис и обвал цен после повышения ипотечных ставок до 6–7%, этого не произошло. По словам ведущего, маржинальный покупатель по-прежнему стремится войти в рынок даже при текущих ставках [1:08]. ## 🏗️ Проблема дефицита и «стратегия LVMH» в жилье [[JUMP:2:01]] Основная причина устойчиво высоких цен — около 390 000 долларов за медианный дом — кроется в остром дефиците предложения [2:14]. Продажи существующего жилья упали почти на 25% по сравнению с прошлым годом, так как в стране строится недостаточное количество новых объектов [2:14]. Скотт Гэллоуэй утверждает, что США вошли в состояние «роскошного менталитета отказа» (rejectionist luxury mindset) и так называемого NIMBY-движения (Not In My Backyard — «только не на моем заднем дворе») [2:28]. Суть этой позиции, по мнению Гэллоуэя, заключается в следующем: 1. **Защита активов:** Как только человек получает диплом или покупает дом, он начинает лоббировать ограничение доступа для новых участников, чтобы повысить ценность своего актива [2:40]. 2. **Бюрократические барьеры:** Владельцы жилья приходят на заседания местных советов и находят любые предлоги, чтобы заблокировать новые строительные проекты [2:40]. 3. **Искусственный дефицит:** Нация, по словам Скотта Гэллоуэя, перешла к «стратегии LVMH» (производитель люксовых товаров), сознательно создавая дефицит там, где он недопустим — в жилье и образовании [3:45]. Ведущий приводит жесткую аналогию с высшим образованием: если бы существовала таблетка, снижающая риск депрессии, ожирения и диабета, а также увеличивающая доход, было бы аморально ограничивать доступ к ней 3–5% населения [3:06]. Однако именно это, по мнению Гэллоуэя, делают элитные университеты (например, Принстон), ограничивая прием при огромных эндаументах, и то же самое происходит на рынке жилья через зонирование и ограничения на выдачу разрешений [3:45]. ## 📉 Жилищный кризис поколений: 1994 против 2023 [[JUMP:4:13]] Скотт Гэллоуэй делится личным примером, чтобы проиллюстрировать масштаб проблемы. В 1994 году, вскоре после окончания бизнес-школы, он купил дом в Сан-Франциско за 285 000 долларов [4:13]. На тот момент его зарплата составляла около 100 000 долларов в год — дом стоил 2,8 его годовых оклада [4:26]. Сегодня ситуация радикально иная: * Средняя зарплата выпускника MBA составляет около 150 000 долларов [4:39]. * Аналогичный дом стоит порядка 2 миллионов долларов [4:39]. * Соотношение цены дома к зарплате выросло с 2,8x до 12x и более [4:39]. По мнению Гэллоуэя, такая модель нежизнеспособна. Она приводит к тому, что молодые люди не могут пустить корни, не создают семьи и не начинают копить деньги [4:52]. Статистика подтверждает этот тренд: в 2021 году уровень владения жильем среди взрослых в возрасте 25–34 лет составил 41,6% против 45% в 1990 году [7:29]. При этом доля тех, кто живет с родителями, выросла с 12,5% до 20% за тот же период [7:41]. ## 🛡️ Поиск выхода: инновации и законодательство [[JUMP:5:05]] Решение проблемы Гэллоуэй видит в федеральном или штатном законодательстве, которое лишило бы местные советы возможности блокировать стройки. Он упоминает опыт Флориды, где попытки упростить выдачу разрешений столкнулись с саботажем местных властей [5:05]. Интересным примером «невидимой руки рынка» стал случай во Флориде, где застройщик выкупил участок земли и зарегистрировал его как отдельный город [5:44]. Это позволило компании самой сформировать городской совет и органы управления, чтобы построить десятки тысяч единиц жилья без помех со стороны соседей-активистов [6:10]. Скотт Гэллоуэй считает, что: * Законы должны иметь уклон в пользу строительства, а не против него [6:38]. * Отсутствие доступного жилья становится экзистенциальной угрозой для молодежи [6:38]. * Хотя экономисты спорят о выгоде владения домом (с учетом налогов и страховки), владение дает огромную «психологическую отдачу» (psychic return) и является основой накопления капитала для среднего класса [7:03]. ## ⛓️ «Золотые наручники» и монетизация ипотечных ставок [[JUMP:8:33]] Механика влияния процентных ставок на рынок сейчас искажена. Обычно повышение ставок ФРС должно снижать цены, так как покупательная способность падает: если при 3% ставке пара могла позволить себе дом за 600 000 долларов, то при 6% — только за 400 000 [8:47]. Однако рынок замер из-за искусственного ограничения предложения: люди, успевшие взять ипотеку под 3%, не хотят продавать дома, чтобы не перекредитовываться под 6–7% [9:13]. Это явление часто называют «золотыми наручниками» ипотеки. В условиях отсутствия реального движения цен (price discovery) рынок ищет креативные выходы: * **Передача ставок как активов:** Согласно данным Redfin, растет число сделок, где ипотечная ставка фактически продается вместе с домом [9:25]. * **Сложные структуры сделок:** Покупатели берут на себя платежи продавца по старой низкой ставке, обязуясь выкупить его долю через несколько лет, когда потребуется рефинансирование [9:38]. Это позволяет покупателю получить обслуживание долга ниже рыночного уровня и «позволить себе больше дома» [9:51]. В заключение Скотт Гэллоуэй подчеркивает, что устойчивость рынка жилья в текущих условиях можно назвать шокирующей, и надеется, что новые данные о строительстве станут началом разворота негативного тренда для молодого поколения [10:17].