В Соединенных Штатах сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на то что крупнейшие застройщики отчитываются о рекордных прибылях, страна столкнулась с десятилетним дефицитом жилья, который оценивается в миллионы единиц. Пока покупатели ждут снижения цен, рынок продолжает страдать от низкой конкуренции и высокой концентрации капитала в руках нескольких корпораций.
🏗️ Десятилетний дефицит и рост цен на жилье 0:00
К июлю 2024 года американские застройщики завершили строительство более 1,5 миллиона жилых единиц за 12 месяцев, однако этого недостаточно, чтобы восполнить дефицит, формировавшийся десятилетие . Эксперты оценивают нехватку жилья в диапазоне от 2 до 8 миллионов объектов, а некоторые аналитики называют цифру в 20 миллионов единиц .
Ситуация усугубилась в период пандемии, когда резкий спрос на жилье подтолкнул цены вверх. К июню 2024 года средняя стоимость нового дома в США составила около $417 000 . Для сравнения: в 2022 году типичный доход домохозяйства составлял около $75 000 в год, в то время как для покупки жилья в крупных городах сейчас требуется доход более $130 000 .
На рынке наблюдаются следующие тенденции:
- Массовая миграция населения из Калифорнии и Северо-Востока на Юго-Запад, в Техас, Флориду и Джорджию из-за более низкой стоимости жизни и отсутствия штатных налогов .
- Около половины продаж новых домов приходится всего на 10 городов, четыре из которых находятся в Техасе .
- В таких штатах, как Техас, процессы зонирования и получения разрешений проходят значительно быстрее, что ускоряет цикл строительства .
💰 Преимущество гигантов: «плененная» ипотека 2:27
Высокие процентные ставки ФРС существенно изменили ландшафт рынка. По данным Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), в период с начала 2022 по октябрь 2022 года около 18 миллионов домохозяйств лишились возможности покупки жилья из-за роста ипотечных ставок .
В этих условиях крупные корпорации получили решающее преимущество перед малым бизнесом. Крупнейшие застройщики, такие как DR Horton, имеют собственные ипотечные компании (так называемый captive mortgage business) . Это позволяет им:
- Самостоятельно субсидировать ипотечные ставки для покупателей.
- Предлагать временные ставки (например, 3,5% в первый год), в то время как рыночные ставки остаются значительно выше .
- Поддерживать объем продаж даже при жесткой монетарной политике ФРС .
Мелкие частные застройщики лишены такой возможности, их затраты на заимствования слишком высоки, что вынуждает их либо закрываться, либо соглашаться на поглощение гигантами .
📈 Концентрация рынка и доминирование DR Horton и Lennar 3:34
Хотя в США зарегистрировано более 400 000 компаний, занимающихся строительством домов, отрасль стремительно консолидируется . Данные исследователей из Университета Джонса Хопкинса показывают шокирующую динамику:
- 30 лет назад 10 крупнейших застройщиков контролировали всего 10% рынка .
- Сегодня доля топ-10 выросла до 50% .
- Крупнейший игрок, DR Horton, занимает 15% всего рынка США .
- В некоторых регионах, например в Тампе, доля топ-10 застройщиков превышает 80%, что делает выход новых игроков на рынок практически невозможным .
Рост гигантов обеспечивается преимущественно за счет слияний и поглощений. По оценкам экспертов, от 30% до 70% роста крупных компаний — это результат приобретения конкурентов . Например, в 2017 году компания Lennar приобрела WCI Communities за $643 млн, что позволило объединить двух крупнейших застройщиков Флориды .
📉 Парадокс производительности: строить стали дольше 6:40
Несмотря на консолидацию ресурсов, эффективность отрасли падает. Согласно наблюдениям экспертов, в начале 1990-х годов средний застройщик обещал сдать дом за 40–50 дней. Сегодня этот процесс растягивается на месяцы .
В отрасли наблюдается «отрицательная производительность»:
- Дома не стали значительно технологичнее или эффективнее, но сроки строительства увеличились .
- Застройщики упрощают модели жилья, предлагая меньше вариантов планировок, чтобы снизить свои издержки .
- По мнению аналитиков, если бы уровень конкуренции соответствовал показателям 2006 года, в США строилось бы на 10% больше жилья .
Крупные компании получили мощный импульс в начале 2010-х годов, когда 13 крупнейших застройщиков получили около $2,4 млрд в рамках государственных пакетов стимулов после Великого кризиса, что позволило им скупать землю и конкурентов, пока остальные боролись за выживание .
🗳️ Политическая борьба за рынок жилья 8:12
Жилищный вопрос стал ключевым в предвыборной гонке 2024 года. Кандидаты предлагают диаметрально противоположные подходы к решению проблемы.
План Камалы Харрис и администрации Байдена:
- Субсидирование строительства 3 миллионов новых домов .
- Налоговые льготы для застройщиков, строящих жилье для тех, кто покупает его впервые .
- Помощь в размере $25 000 на первоначальный взнос для некоторых категорий покупателей .
- Введение ограничений на повышение арендной платы для корпоративных арендодателей .
- Усиление антимонопольного надзора (Лина Хан в FTC и Джонатан Кантер в Минюсте уже заняли жесткую позицию в отношении слияний) .
План Дональда Трампа и Республиканской партии:
- Снижение ипотечных ставок за счет борьбы с инфляцией .
- Открытие части федеральных земель для жилищного строительства .
- Налоговые стимулы для покупателей первого жилья .
- Критика демократов за попытки отменить зонирование для домов на одну семью, что, по мнению Трампа, разрушит стоимость недвижимости и характер пригородов .
Независимо от того, кто займет Белый дом, эксперты полагают, что быстрого решения проблемы не будет. Снабжение жильем зависит от местных властей, выдающих разрешения на строительство, а накопленный десятилетиями дефицит невозможно устранить за один президентский срок .
