Американские торговые центры, некогда бывшие символами потребительской культуры, переживают масштабную трансформацию на фоне глубокого кризиса ретейла и дефицита жилья в США. В специальном репортаже CNBC исследуется развивающийся тренд по переформатированию пустующих коммерческих площадей в жилые комплексы и микроапартаменты. На примере старейшего крытого молла страны авторы показывают, как девелоперы пытаются решить жилищный вопрос и одновременно вдохнуть новую жизнь в угасающие городские пространства.
🏢 От торговых прилавков к микроапартаментам: кейс The Arcade 0:00
Исторический торговый центр Arcade Mall в Провиденсе, штат Род-Айленд, построенный как старейший крытый молл в США, столкнулся с упадком и долгое время пустовал. Вместо сноса девелоперы реконструировали здание, создав 48 микроапартаментов на втором и третьем этажах.
Особенности проживания в таких объектах имеют свою специфику:
- Площадь типичного жилого блока составляет около 250 квадратных футов (примерно 23 кв. метра).
- Перед фасадами квартир проходят общие галереи, которые раньше служили проходами для покупателей магазинов.
- Из-за строительных норм в помещениях полностью отсутствуют кухонные плиты с открытым пламенем.
Жительница комплекса Эми Хенан, проживающая на верхнем этаже уже два с половиной года, отмечает, что маленькая кухня вполне функциональна, а к постоянному движению людей за окном можно привыкнуть с помощью жалюзи.
📊 Масштабы кризиса торговых центров и дефицит жилья 0:53
Ситуация в Провиденсе отражает общенациональный американский тренд. В то время как премиальные торговые центры сохраняют высокую востребованность, огромные объемы коммерческой недвижимости выходят из оборота.
Текущая ситуация на рынке характеризуется следующими показателями:
- Почти 34 миллиона квадратных футов площадей американских моллов пустуют или выведены с рынка.
- Около 70% американцев живут в пределах одного часа езды от заброшенных или малопосещаемых торговых центров.
- Общий дефицит жилья в США оценивается в 4,5 миллиона домов.
По состоянию на январь 2022 года как минимум 192 торговых центра в США запланировали интеграцию жилых пространств. При этом общее количество региональных и суперрегиональных моллов в стране сократилось до 1100 объектов, что на 8,5% меньше по сравнению с 2015 годом.
💼 Экономический эффект и упадок традиционных якорных арендаторов 4:44
Закрытие крупных торговых объектов наносит серьезный экономический ущерб местным сообществам. Молы традиционно выполняют роль экономических хабов, генерирующих миллиардные налоговые поступления и обеспечивающих тысячи рабочих мест. Например, в 2020 году торговые центры США принесли 400 миллиардов долларов налоговой выручки.
Упадок крупных сетей ускоряет этот процесс:
- Сеть Macy's планирует закрыть 150 своих флагманских магазинов к 2027 году.
- Сеть JC Penney, уже закрывшая сотни точек после объявления о банкротстве, ликвидирует еще четыре магазина, несмотря на план по оздоровлению бизнеса стоимостью в 1 миллиард долларов.
В качестве защитной меры девелоперы трансформируют пустующие площади под многофункциональные пространства. Из всех проектов конверсии почти 54% приходится на жилые площади и офисы.
🏗️ Архитектурные подходы: внутренняя перестройка против прилегающей застройки 5:52
Перепланировка торговой недвижимости имеет свои конструктивные преимущества и особенности. Большая часть территории стандартного торгового центра занята парковками, которые легко демонтировать или перестроить без сноса основных конструкций.
Существует два основных подхода к редевелопменту:
- Интеграция жилья внутрь исторического здания, как это сделано в Arcade Mall.
- Строительство новых жилых зданий на месте бывших парковок, прилегающих к действующему моллу.
Второй подход реализован в проекте Flatiron Crossing в Брумфилде, штат Колорадо. Там пустующая парковка была превращена в многофункциональный жилой комплекс, соединенный с торговой зоной зелеными аллеями и пешеходными дорожками. Это позволяет создать высококлассный жилой проект, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой торгового центра.
⚠️ Препятствия на пути трансформации: зонирование, свет и экономика проекта 6:59
Несмотря на привлекательность концепции, девелоперы сталкиваются с серьезными юридическими и инженерными барьерами. Законы о зонировании часто запрещают строительство многоквартирных жилых домов на участках, предназначенных исключительно для коммерческого использования.
Основные трудности конверсии включают в себя:
- Необходимость прохождения сложных бюрократических процедур для изменения статуса земли.
- Конъюнктуру финансовых рынков, включая высокие процентные ставки и стоимость строительства.
- Конструктивные ограничения зданий, в частности, дефицит окон во внутренних залах молла, из-за чего для жилья подходят только помещения, выходящие на внешнюю сторону.
Сходный тренд наблюдается в сегменте перестройки коммерческих офисов под жилье, однако такие проекты крайне дороги. Согласно упомянутому исследованию пяти мегаполисов США, наиболее пострадавших от перехода на удаленную работу, стоимость покупки офисного здания должна упасть на 50%, чтобы его конверсия стала финансово целесообразной. Стоимость перестройки варьируется от 200 долларов за квадратный фут на нижнем уровне до 800 долларов и более на верхнем.
🏘️ Жизнь в молле: взгляд изнутри и социальный аспект 8:20
По мнению жителей и инвесторов, интеграция жилья создает уникальную экосистему взаимной поддержки. Владельцы бизнесов на первых этажах получают постоянную встроенную клиентскую базу. Жильцы Arcade Mall активно пользуются местными парикмахерскими, кафе и книжными магазинами, не покидая здания, что особенно удобно во время штормов или снегопадов в Новой Англии.
Инвестор в недвижимость Скотт Шин, сдающий апартаменты через Airbnb, отмечает, что жильцы демонстрируют высокую лояльность к местным заведениям и чувствуют себя частью сплоченного сообщества. Из минусов он называет лишь то, что случайные прохожие иногда путают двери и пытаются открыть его квартиру.
Как считает Эми Хенан, концепция «живи, работай, играй в одном месте» возвращает моллам былую привлекательность. По ее мнению, небольшой размер студии в 250 квадратных футов — это разумный компромисс ради доступной цены, который к тому же стимулирует человека чаще выходить наружу и взаимодействовать с городским сообществом.
