🏗️ Почему рынок недвижимости разворачивается к вторичке: анализ Виктора Зубика 0:00
Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, недвижимость в России не становится доступнее: цены на вторичном рынке Москвы продолжают демонстрировать устойчивый рост, прибавляя около 0,5–1% ежемесячно. В условиях дефицита предложения и изменения рыночной конъюнктуры покупатели всё чаще отдают предпочтение готовому жилью вместо новостроек. Ведущий канала Smarent Виктор Зубик объясняет этот тренд не только стремлением избежать рисков недостроя, но и психологией покупателя, который хочет получить готовый продукт «здесь и сейчас», не дожидаясь завершения строительства.
📉 Ипотека и парадоксы рынка 3:32
Хотя рыночные ипотечные ставки постепенно снижаются вслед за ключевой ставкой ЦБ (опускаясь в среднем к 16%, а у Сбера — к 15,5–15,7%), реакция рынка недвижимости происходит с существенным лагом в 6 месяцев. По мнению Зубика, многие покупатели, рассчитывающие приобрести жильё в Москве с бюджетом 20–70 млн рублей, сталкиваются с шоком: реальных ликвидных предложений на рынке крайне мало.
Основные тезисы о текущем спросе:
- «Безопасная гавань»: Инвесторы рассматривают готовую недвижимость как способ защиты от инфляции и обесценивания рубля.
- Усталость от аренды: Отложенный спрос со стороны арендаторов подталкивает людей к покупке собственного жилья, несмотря на высокую стоимость.
- Дефицит предложения: Количество объектов на вторичном рынке Москвы сократилось на 25% относительно показателей 2021 года, что создает «эффект дефицита».
🏡 Пример: ЖК FORST и Даниловский район 11:45
Виктор Зубик приводит реальный кейс ЖК FORST, чтобы проиллюстрировать, как оценивается вторичная недвижимость сегодня. Если в 2022 году однушку здесь можно было приобрести за 16–18 млн рублей, то сейчас собственники оценивают её в 32–35 млн рублей.
Причины переплаты на вторичке, по словам автора:
- Отсутствие времени и нервов: Покупатели ценят готовое решение, не желая тратить 2–4 месяца на поиск объектов и месяцы на последующий ремонт.
- Непонимание бюджета ремонта: Стоимость отделки однушки (40 м²) с мебелью может варьироваться от 2 до 15 млн рублей, что для многих является скрытым фактором.
- Ограниченный выбор: В популярных локациях типа Даниловского района покупатель часто ограничен 3–4 лотами, что лишает его возможности «маневра».
🏗️ Новостройки: где таится выгода? 41:26
Несмотря на любовь к вторичке, Зубик отмечает, что в ряде случаев покупка от застройщика в готовом или почти готовом доме оказывается выгоднее. Примером служит ЖК «Петровский парк II» от РГ-Девелопмент.
- Стратегия флиппинга: Для инвесторов, занимающихся перепродажей, такие проекты являются «топовыми». Купив квартиру с первоначальным взносом и дождавшись готовности, можно заработать на разнице цен, особенно при использовании субсидированных ставок.
- Конкуренция застройщика: Важный тренд 2026 года — застройщики начинают активно конкурировать с «частниками» на вторичном рынке, продавая остатки в готовых домах. Это делает рынок более гибким для тех, кто ищет готовое жильё без рисков «эффекта Долины».
💡 Итоговые рекомендации
Виктор Зубик резюмирует, что эпоха, когда можно было бездумно покупать любую новостройку «на котловане», уходит. Сегодня рынок требует глубокого анализа конкретных лотов, а не абстрактных ЖК.
- Для продавцов: Если объект не нужен под аренду, сейчас удачное время для его подготовки (ремонт, меблировка) и продажи на волне дефицита готового качественного жилья.
- Для покупателей: Не стоит делить рынок строго на «первичку» и «вторичку». Важнее сравнивать конкретные характеристики лота, его потенциал доходности и соответствие вашим целям.
