В городке Хомстед, штат Пенсильвания, команда из трех инвесторов реализовала амбициозный проект по трансформации заброшенного школьного здания в современный жилой комплекс. Объект, пустовавший более десяти лет, был выкуплен всего за 100 000 долларов и превращен в 31 арендную квартиру, став символом джентрификации и сохранения исторического наследия региона.
🏫 От руин к резиденции: история приобретения 0:01
Здание школы Bow Tie High пустовало около 10 лет, прежде чем попало в поле зрения инвесторов. Изначально у команды было множество идей по использованию пространства: от коворкинга и концертного зала до пивного сада. Однако после консультаций с экспертами партнеры пришли к выводу, что наиболее устойчивым бизнес-кейсом станет жилая недвижимость.
Процесс покупки сопровождался агрессивным торгом:
- Начальная цена: продавец запрашивал $225 000.
- Первый контракт: объект был законтрактован за $175 000.
- Финальная сделка: после проведения инспекций, выявивших скрытые проблемы, цену удалось сбить до $100 000.
Инвесторы подчеркивают, что сделка была внерыночной (off-market), информацию о продаже им передал местный житель, знавший о профессиональных интересах команды.
👥 Команда проекта и распределение ролей 0:26
Успех проекта Bow Tie High обусловлен синергией компетенций трех ключевых участников, которые делят прибыль и расходы пропорционально своим долям в проекте:
- Джесси Уиг (Jesse Wig), 35 лет: агент по недвижимости и инвестор. Он сфокусирован на поиске объектов и общем дизайне помещений.
- Адам Колуччи (Adam Colucci), 35 лет: владелец аудио-видео компании и инвестор. Его зона ответственности — планировка квартир и минимизация затрат на инженерные коммуникации.
- Дэн Спанович (Dan Spanovich), 42 лет: девелопер и юрист. Он осуществлял непосредственное управление строительством на объекте («boots on the ground»).
💰 Финансовые трудности и ошибки планирования 2:57
Несмотря на опыт участников, проект столкнулся с серьезными финансовыми вызовами. В самом начале инвесторы планировали привлечь банковское финансирование, однако выбранный банк отказался от сделки в последний момент. Это вынудило команду на начальном этапе вкладывать собственные средства и экстренно искать нового финансового партнера.
Наиболее критической ошибкой, по признанию Адама Колуччи, стала недооценка стоимости реновации:
- Первоначальный бюджет: $2 000 000.
- Фактические затраты: около $3 000 000.
«Я не уверен, что мы бы ввязались в это в самом начале, если бы знали, чего это будет стоить на самом деле», — признается Колуччи.
Доходы от аренды Bow Tie High (однокомнатная квартира сдается за $1400, двухкомнатная — за $1600) сейчас полностью реинвестируются в их следующий проект — школу Шваба (Schwab School), расположенную через дорогу.
🏛️ Дизайн: баланс между историей и современностью 3:54
Одной из главных задач было получение исторических налоговых льгот, что накладывало обязательства по сохранению внешнего вида и знаковых интерьеров здания. Для этого команда тесно сотрудничала со Службой национальных парков США.
Ключевые архитектурные особенности Bow Tie High включают:
- Коридоры: ширина составляет около 3 метров (10 футов) при высоте потолков в 3,6 метра (12 футов).
- Аудитория: была восстановлена практически из руин. Строителям пришлось заново воссоздавать обвалившуюся штукатурку, сохранив при этом оригинальный пол.
- Спортивный зал: в нем разместили зону с кардиотренажерами и свободными весами. Часть трибун превратили в кладовые для жильцов, но сохранили оригинальную баскетбольную площадку, где арендаторы могут играть в любое время.
В самих квартирах, переделанных из учебных классов, сохранены оригинальные доски для мела, что, по мнению Джесси Уига, является «крутым элементом» здания. Огромные окна размером 1,2 на 2,4 метра обеспечивают обилие естественного света.
🏗️ Проект Schwab School: масштабирование успеха 5:58
Второй проект команды — школа Шваба — оказался более сложным из-за крайне плохого технического состояния здания на момент покупки.
- Объем инвестиций: ипотечный кредит на этот объект составляет около $3,25 млн, но инвесторы прогнозируют, что для завершения потребуется больше средств.
- Планы: после завершения здесь появится 33 квартиры с современными удобствами: стиральными машинами в юнитах, крытой парковкой и террасой на крыше.
По словам Дэна Спановича, большинство членов местного сообщества довольны реновацией, так как эти здания долгое время стояли заброшенными, и многие другие инвесторы просто обходили их стороной. Джесси Уиг принципиально инвестирует только в это сообщество, так как сам живет в этом районе и заинтересован в его развитии не только финансово, но и лично.
