Известный финансовый блогер и инвестор Грэм Стефан в своем новом материале анализирует неожиданный разворот во взглядах легендарного миллиардера Уоррена Баффета на рынок жилья. Если в 2012 году глава Berkshire Hathaway заявлял о готовности скупить сотни тысяч частных домов, то сегодня он считает недвижимость крайне неэффективным инструментом для приумножения капитала. В статье подробно разбираются исторические данные, реальная доходность квадратных метров, скрытые издержки инвесторов и причины, по которым фондовый рынок выглядит гораздо привлекательнее.
📉 Разворот Уоррена Баффета: почему жилье больше не в фаворе 0:00
В 2012 году, когда американский рынок недвижимости находился на дне после сокрушительного кризиса, Уоррен Баффет сделал свое знаменитое заявление: он с удовольствием скупил бы пару сотен тысяч жилых домов на одну семью, если бы это было практически осуществимо . Инвестор утверждал, что при условии долгосрочного владения и привлечения дешевого финансирования покупка домов может оказаться даже более выгодной сделкой, чем вложения в акции .
Однако к сегодняшнему дню позиция миллиардера изменилась на противоположную. В ходе недавнего ежегодного собрания акционеров Berkshire Hathaway Уоррен Баффет открыто признал, что больше не считает сектор жилой недвижимости привлекательным направлением для инвестиций .
По мнению легендарного инвестора, зарабатывать на фондовом рынке гораздо проще, чем на недвижимости . Он выделяет несколько ключевых проблем этого сектора:
- Сложные и долгие переговоры по каждой сделке.
- Колоссальные временные затраты на управление активами.
- Ограниченность масштабирования по сравнению с рынком ценных бумаг, где инвестиционные возможности практически безграничны .
📊 Математика недвижимости против фондового рынка 1:18
Чтобы оценить справедливость тезисов Баффета, Грэм Стефан предлагает обратиться к исторической статистике за последние 100 лет . Средний рост медианных цен на жилье в США за этот период составил 4,3% годовых, в то время как средняя инфляция держалась на уровне 3% . Это означает, что «чистый» рост стоимости самого объекта (без учета сдачи в аренду) приносит владельцу скромные 1,3% годовых сверх инфляции .
Разумеется, инвесторы рассчитывают не только на рост цены, но и на арендный доход. Грэм Стефан приводит следующие усредненные показатели доходности:
- Объект стоимостью $500 000 в среднем приносит около $3 000 валового арендного дохода в месяц .
- После вычета неизбежных расходов (налог на имущество, страховка, техническое обслуживание, ремонт и периоды простоя) чистая доходность аренды составляет от 2% до 6% годовых на вложенный капитал .
Главным козырем недвижимости традиционно считается кредитное плечо (leverage) . Если инвестор вносит $50 000 в качестве первоначального взноса за дом стоимостью $500 000, а объект дорожает до $600 000, то доходность на вложенные средства составляет не 20%, а внушительные 200% .
Тем не менее, Грэм Стефан подчеркивает, что эта доходность не дается даром . В отличие от пассивных инвестиций, владение недвижимостью требует постоянного вовлечения: поиска и проверки арендаторов, урегулирования споров, проведения ремонтов и оплаты услуг агентов .
Для сравнения, индексный фонд на рынок акций США (S&P 500) с 1928 года демонстрирует среднюю доходность в 9,8% годовых при условии реинвестирования дивидендов . При этом инвестор тратит на управление процессом считанные секунды и не несет операционных рисков, связанных с физическим износом имущества .
🏛️ Исторический экскурс: три великих краха жилья 3:42
Анализируя стабильность обоих рынков, Грэм Стефан напоминает, что за последние 100 лет рынок недвижимости пережил всего три масштабных кризиса :
- Крах 1929 года. Начавшись одновременно с обвалом фондового рынка из-за избытка маржинальных кредитов, кризис привел к падению цен на недвижимость на 67%. На восстановление прежних пиковых значений у сектора ушло почти 30 лет .
- Кризис ссудно-сберегательных ассоциаций 1990-х годов. Рост процентных ставок привел к заморозке объемов нового строительства. Цены на жилье стагнировали или показывали отрицательную динамику вплоть до 1997 года .
- Великая рецессия 2008 года. Спровоцированный субстандартным ипотечным кредитованием кризис обвалил цены на жилье в США на величину от 30% до 80% в зависимости от региона .
В остальные периоды недвижимость демонстрировала поразительную устойчивость. Во время Второй мировой войны цены росли вопреки падению акций . В периоды высокой инфляции 1970-х и рецессии 1980-х годов недвижимость также дорожала . Даже во время краха доткомов в 2001-м продажи домов продолжали расти, пока индекс Nasdaq падал на 80% .
У этой стабильности есть обратная сторона: в недвижимости практически невозможно поймать момент для покупки с глубоким дисконтом, как это регулярно происходит на волатильном рынке акций . Единственным исключением за последнее время был 2012 год, когда совпали два фактора — падение цен на 30–50% и рекордно низкие ипотечные ставки (около 3% годовых) . Сегодня таких условий на рынке нет .
(В качестве лирического отступления автор видео упоминает о рисках утечки персональных данных в сеть и рекомендует сервис Incogni для их автоматического удаления из баз брокеров данных ).
📑 Сложность сделок: почему акции выигрывают в ликвидности 7:39
Еще одним критически важным отличием недвижимости от ценных бумаг, на которое указывает Уоррен Баффет, является фактор психологии и ликвидности .
По словам Баффета, при покупке недвижимости инвестор имеет дело с конкретным собственником, для которого продажа дома — это важнейшее, эмоционально окрашенное решение в жизни . На Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE) можно анонимно совершать сделки на миллиарды долларов за 5 минут, и они завершаются мгновенно . В недвижимости же подписание договора — это лишь начало бесконечной череды переговоров .
Грэм Стефан, опираясь на собственный опыт работы риелтором и инвестором, подтверждает этот тезис . Процесс покупки дома состоит из множества этапов, каждый из которых требует согласования:
- Торг по цене предложения с продавцом (занимает от нескольких дней до недель) .
- Проведение технической инспекции объекта .
- Переговоры о скидках или компенсациях за выявленные дефекты .
- Согласование тарифов с эскроу-агентами и смет с подрядчиками по ремонту .
Все эти шаги крайне сложно масштабировать, если только инвестор не приобретает сразу крупные многоквартирные комплексы . Акции же обеспечивают моментальную ликвидность в любой точке мира без необходимости искать покупателя .
Сравнение долгосрочных результатов показывает превосходство акций. Грэм Стефан приводит расчет: если бы инвестор в 1995 году вложил $50 000 в индекс S&P 500, сегодня этот капитал оценивался бы более чем в $940 000 (в транскрипте ошибочно озвучена цифра $94 000) . Те же $50 000, вложенные в покупку дома за $250 000 с учетом среднего темпа удорожания в 4,3%, превратились бы в $844 000 . При этом из доходности недвижимости не вычтены колоссальные расходы на страховку, налоги и ремонт за 28 лет .
🏠 Когда покупка дома все-таки имеет смысл? 9:58
Несмотря на жесткую критику со стороны Баффета, Грэм Стефан призывает не отказываться от недвижимости полностью. По его мнению, 99,99% людей — не Уоррен Баффет, и для рядового инвестора недвижимость все еще может стать надежным инструментом, если подходить к ней с умом .
Грэм Стефан выделяет несколько ситуаций, когда покупка жилья финансово оправдана:
- Покупка для себя на долгий срок. Если вы планируете жить в доме не менее 10 лет, приобретение собственной крыши над головой имеет смысл как способ зафиксировать расходы на проживание .
- Защита от инфляции. Недвижимость исторически выступает надежным долгосрочным хед-активом .
- Наличие дешевого долга. Успешный арендный бизнес Стефана генерирует прибыль только потому, что его объекты были куплены около 10 лет назад под очень низкий процент .
При текущих процентных ставках и рекордных ценах на жилье Грэм Стефан не приобретает инвестиционную недвижимость (последняя его сделка состоялась в 2020 году) . По его расчетам, покупка аналогичных объектов сегодня приносила бы ему чистый убыток в несколько тысяч долларов ежемесячно .
Резюмируя, Грэм Стефан соглашается с Баффетом: недвижимость больше не является безрисковой инвестицией «по умолчанию» . Большинству частных инвесторов гораздо выгоднее и проще регулярно покупать индексные фонды акций, сохраняя ликвидность и экономя сотни часов личного времени .
