Известный американский эксперт по недвижимости, основатель брокерской компании Serhant и звезда реалити-шоу Райан Серхант в беседе с ведущим Льюисом Хаузом подводит итоги масштабных трансформаций в своей карьере и личной жизни. В центре дискуссии — фундаментальные сдвиги на американском рынке жилья, произошедшие на стыке 2024 и 2025 годов, разбор дорогостоящих технологических ошибок брокера, а также уникальные инсайты о психологии и привычках его клиентов-миллиардеров.
🔄 Переоценка ценностей: почему в 40 лет Райан Серхант выбрал счастье вместо важности 14:17
Летом Райан Серхант отметил 40-летний юбилей. Эта дата стала для предпринимателя точкой глубокой психологической трансформации. Как признается сам брокер, в этот момент он осознал, что последние 20 лет своей жизни каждое утро просыпался с единственной целью — чувствовать себя важным, а не счастливым. Долгое время он ошибочно приравнивал внешние атрибуты признания к подлинному ощущению счастья, будь то номинации на премию «Эмми» за телевизионные проекты или построение многомиллиардного бизнеса с нуля.
Для контроля состояния здоровья Серхант ежегодно проходит комплексное сканирование тела (МРТ от компании Ezra). По его мнению, превентивная медицина гораздо эффективнее реактивной. Последнее обследование выявило начальные признаки кальцификации артерий: показатель составил 53 балла из 400. Кардиолог подтвердил, что угрозы для жизни нет, однако это заставило Райана еще раз задуматься о долгосрочных целях. Предприниматель шутит, что тренируется в 4:30 утра не ради сегодняшнего дня, а ради того, чтобы сказать самому себе «спасибо» в возрасте 70 лет.
На текущем этапе Серхант оценивает свой уровень личного счастья на 6,5 балла из 10. Свою профессиональную значимость как генерального директора компании он видит пока лишь на 4 балла, заявляя, что оценка поднимется до максимума только после глобального переформатирования индустрии недвижимости. Дома Райан живет в большом «греческом» семейном кругу, куда входят его жена, пятилетняя дочь Зена, теща, свояченица и ее муж. В глазах дочери брокер чувствует себя на солидные 8 баллов из 10, уступая лидерство лишь персонажам мультфильма «История игрушек».
📉 Крах иллюзий на рынке недвижимости: итоги стагнации 40:31
Анализируя макроэкономическую ситуацию, Райан Серхант признал ошибку в своих прошлых прогнозах. Ожидалось, что в течение года на рынке США произойдет высокая абсорбция строящегося и готового жилья. Однако Федеральной резервной системе (ФРС) потребовалось долгих девять месяцев вместо ожидавшихся трех-шести, чтобы начать снижение учетной ставки. Долгожданное снижение произошло лишь в сентябре, но рынок уже успел заложить эти ожидания в стоимость, из-за чего ипотечные ставки практически не отреагировали. Они зафиксировались на минимумах за последние 20 месяцев, оставаясь при этом на максимуме за последние 10 лет.
Стагнация рынка недвижимости США обусловлена следующими факторами:
- Заморозка предложения: около 90% американцев имеют долгосрочную ипотеку со ставкой ниже 5%. При рыночной ставке около 8% владельцы физически не могут позволить себе продать жилье и рефинансироваться на новых условиях.
- Исторический минимум продаж: в предыдущем периоде было зафиксировано всего 4,1 миллиона сделок с жилой недвижимостью — худший показатель за последние 30 лет. Текущие итоги года показывают падение объемов ниже планки в 4 миллиона сделок.
- Дефицит предложения: по оценкам независимых аналитиков, рынку США не хватает от 1 до 6 миллионов жилых домов.
Серхант подчеркивает, что для восстановления ликвидности и запуска здорового движения рынка необходимо, чтобы базовые ипотечные ставки уверенно опустились в район 5%, что позволит заемщикам за счет выкупа пунктов снижать их до 4%. При текущих ставках девелоперам слишком дорого создавать новый инвентарь.
🔮 Прогноз: бум спроса, поколение Z и деньги бэби-бумеров 44:35
По мнению эксперта, грядущий период ознаменуется масштабным оживлением индустрии. Серхант выделяет несколько ключевых трендов, которые будут определять ландшафт рынка:
- Сверхбыстрое поглощение (абсорбция) текущих складских запасов жилья.
- Резкий рост объема новых листингов (предложений от продавцов) по сравнению с дефицитными годами.
- Массовый выход на рынок покупателей из поколения Z, которые начинают опережать миллениалов по темпам приобретения недвижимости.
Особый акцент Райан делает на механике финансирования этих сделок. Около 75% покупок, совершаемых зумерами в США, обеспечиваются деньгами их родителей. Бэби-бумеры остаются самым богатым и самым экономным поколением в истории, аккумулировавшим гигантский капитал.
Чтобы избежать налога на дарение капитала (gift tax), состоятельные родители используют следующую схему:
- Родители юридически приобретают жилой объект на свое имя, оплачивая первоначальный взнос.
- Дети заселяются в недвижимость и берут на себя ежемесячные операционные расходы: коммунальные платежи, налоги на имущество и взносы в ТСЖ (HOA).
Кроме того, Серхант приводит историческую статистику: в 9 из 11 последних президентских кампаний в США рынок недвижимости неизменно демонстрировал рост объемов поглощения и цен. Единственными исключениями за последние десятилетия стали кризисный 2008 год (крах Lehman Brothers) и 2020 год (пандемия COVID-19).
🛠️ От провалов в метаверсе к успеху автоматизации: история создания ПО Simple 7:26
Основав компанию Serhant в сентябре 2020 года в разгар пандемии, Райан планировал сделать ставку на синергию классического брокериджа, медиа-студии и собственных технологических продуктов. Однако первые попытки обернулись крупными финансовыми потерями.
Первым провалом стало мобильное приложение Spaces, задуманное как «студия в кармане» для агентов по недвижимости. Серхант рассчитывал, что тысячи риелторов будут использовать его для создания и автоматического монтажа видеотуров, экономя по $1500 на услугах операторов. На разработку было потрачено несколько сотен тысяч долларов, но в итоге единственным пользователем приложения остался сам Райан. Агенты просто не хотели совершать лишние действия.
Вторым, еще более дорогостоящим провалом стал проект виртуального пространства Serhant Universe. Пытаясь масштабировать корпоративную культуру в условиях отсутствия физических офисов, Райан инвестировал огромные средства в создание метавселенной с аватарами, ориентируясь на геймификацию и поддержку ветеранов-инвалидов. Результат повторился: продукт оказался невостребованным. Риелторы заявили, что их меньше всего интересует необходимость смотреть в еще один дополнительный экран. На создание этих двух продуктов ушло по одному году работы на каждый.
Ошибки заставили Серханта полностью изменить подход к продуктовой разработке:
«Вместо того чтобы навязывать клиентам то, что, по моему мнению, им нужно, я стал слушать, чего они действительно хотят. А они хотели делать меньше вещей, а не загружать новые приложения и программы».
Собрав ту же команду разработчиков, Серхант запустил софт под названием Simple. Это специализированная платформа автоматизации рабочих процессов, которая полностью убирает рутинную административную работу риелтора. Продукт, запущенный в бета-тестирование, показал феноменальный уровень удержания пользователей (usage rate) — 97%. Для масштабирования бизнеса Райан выстроил жесткую систему менеджмента: при найме сотрудников он ищет лидеров, способных твердо говорить ему «нет», защищая компанию от неэффективных трат.
🎬 Эффект Netflix: как шоу Owning Manhattan изменило правила игры в бизнесе 24:41
Долгое время Серхант сотрудничал с кабельным телеканалом Bravo, где на протяжении 10 сезонов снимался в реалити-шоу Million Dollar Listing New York, получив две номинации на премию «Эмми» и запустив 4 спин-офф проекта. Однако кабельное телевидение предлагало ограниченный формат. В 2021 году проект был заморожен, а в 2022 году окончательно вышел из эфира. Райан принял решение перейти на стриминговые платформы с новой концепцией производственной драмы на рабочем месте, получившей рабочее название House of Serhant. После питчингов среди крупнейших сетей (HBO, Amazon Prime, Hulu) контракт был подписан с Netflix.
По решению руководства платформы шоу переименовали в Owning Manhattan («Владея Манхэттеном»), поскольку, по словам продюсеров, в условной Шри-Ланке никто не знает фамилию Серхант, а для алгоритмов критически важны кликабельное название и миниатюра. Подготовка к шоу заняла два года напряженной работы: весь 2022 год ушел на пре-продакшен, кастинг и согласования, а весь 2023 год — на непрерывные съемки.
Выход шоу в июне обернулся колоссальным коммерческим успехом:
- Взрывной рост аудитории: всего за один месяц после премьеры Серхант получил более 1,3 миллиона новых органических подписчиков в своих социальных сетях.
- Глобальный охват: Netflix задействовал свою дистрибьюторскую сеть на 270 миллионов платных пользователей, мгновенно переведя проект на десятки языков.
- Бизнес-эффект: компания Serhant получила огромный приток заявок на трудоустройство, сформировав листы ожидания от агентов из всех штатов США и 45 зарубежных стран.
В отличие от работы на Bravo, в проекте Owning Manhattan Райан Серхант выступает в роли полноценного исполнительного продюсера (EP), полностью контролируя контент и структуру серий. В настоящий момент команда уже официально приступила к съемкам второго сезона.
💼 Психология миллиардеров: Signal, мышление 100x и экономия энергии 55:09
Работая в ультра-люксовом сегменте недвижимости, Райан Серхант сформировал четкую классификацию сверхбогатых людей. По его наблюдениям, миллиардеров можно разделить на две категории: те, кто заработал капитал самостоятельно (earned wealth), и те, кто унаследовал деньги (inherited wealth). Наследники крупных состояний зачастую испытывают подсознательный страх перед деньгами, понимая, что это не их личная заслуга. Напротив, self-made миллиардеры относятся к капиталу исключительно как к инструменту, а их главным и самым ценным активом является время.
Серхант выделяет следующие специфические привычки и паттерны поведения миллиардеров:
- Текстовые сделки на сотни миллионов: крупные транзакции и ключевые условия договоров часто согласуются короткими текстовыми сообщениями в мессенджере Signal. У них нет времени на долгие звонки; телефон используется только для финальной экспресс-проверки интуиции.
- Делегирование рутины: в ресторанах миллиардеры никогда не изучают меню. Они просто сообщают официанту об аллергии и просят принести лучшие блюда на усмотрение шеф-повара, чтобы полностью сфокусировать внимание на собеседнике, не тратя ментальную энергию на выбор между разновидностями рыбы.
- Масштаб мышления 100x: они не мыслят категориями кратного роста вроде 2x или 3x. Любая идея рассматривается через призму того, как масштабировать проект в 100 раз и вовлечь в коллаборацию максимальное число партнеров.
В качестве примера текущей рыночной активности Серхант приводит два противоположных кейса из своей практики. Один из его клиентов-миллиардеров в возрасте за 60 лет решил полностью распродать свою коллекцию личной недвижимости в Монтана, Техасе, Нью-Йорке и Флориде общей стоимостью $270 млн, чтобы «избавиться от стресса управления вещами». В то же время другой сверхбогатый клиент поручил Райану единовременно подобрать два лучших премиальных объекта в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке с жестким лимитом бюджета до $18 млн на каждую сделку, включая все сопутствующие расходы.
Дополнительно на рынке коммерческой недвижимости Серхант фиксирует волну институциональных сбросов активов и массовую конверсию офисных зданий в жилые апартаменты (condos) из-за давления процентных ставок. Объекты, которые раньше оценивались в $700 млн, сегодня выкупаются инвесторами за $100 млн для последующей перепланировки и реализации на розничном рынке.
🏆 Три истины и формула величия Райана Серханта 1:02:46
В финале беседы Райан поделился тремя главными жизненными уроками, которые он хотел бы оставить будущим поколениям в качестве своего наследия:
- Заботься о работе, и работа позаботится о тебе. Безграничная вера в упорный труд как главный фактор создания удачи. В начале карьеры в кризисном 2008 году именно тотальная занятость помогла Райану выжить и закрыть первую крупную сделку с комиссией в $24 000.
- Ты — это люди, которых ты держишь рядом. Критическая важность осознанного формирования своего окружения и построения глубоких межличностных связей.
- Жизнь должна быть веселой. Если в процессе создания империи отсутствует элемент фана и радости, то вся деятельность теряет практический смысл.
Свое понимание истинного величия (greatness) Серхант категорически отказывается формулировать через эгоцентричную призму. По мнению эксперта, величие не может существовать в вакууме или изоляции. Это категория, которая неразрывно связана с общественным признанием и оценкой окружающих. Райан определяет величие исключительно через призму восприятия каждого человека, с которым он когда-либо взаимодействовал в жизни, работал или кто подписан на его медиа-ресурсы. Главный вызов для него сегодня — окончательно перейти от состояния «человека делающего» (human doing) к состоянию «человека живущего» (human being).
