В новом выпуске проекта «The Diary Of A CEO» ведущий Стивен Бартлетт и финансовый эксперт Дэвид Бах разбирают скрытые механизмы создания богатства. Они обсуждают, почему высокий доход не гарантирует финансовую независимость, как автоматизация накоплений побеждает инфляцию и почему покупка собственного жилья остается главным драйвером формирования семейного капитала, вопреки популярным финансовым теориям.
💸 Ловушка высокого дохода: почему рост зарплаты не делает богатым 0:00
Стивен Бартлетт вспоминает, что чуть более 10 лет назад сам находился в долгах на сумму £7000, работая в колл-центрах, и мысль о том, чтобы стать миллионером, казалась ему бесконечно далекой . По его наблюдениям, для обычных людей, которые с трудом могут прокормить детей, идея богатства выглядит недостижимой. Однако Дэвид Бах утверждает, что бедность — это не приговор, а следствие отсутствия четкой финансовой стратегии . Существует конкретная система выхода из долгов и создания богатства, которая доступна каждому.
Принято считать, что для достижения финансовой свободы нужно просто больше зарабатывать. Однако, по словам Баха, рост доходов сам по себе не делает человека богатым . Люди могут увеличивать свой годовой доход с $50 000 до $100 000, затем до $200 000 и даже $300 000, но по-прежнему оставаться на грани банкротства. Статистика в США показывает, что каждая третья семья с годовым доходом более $150 000 живет от зарплаты до зарплаты .
Бах выделяет две основные причины этого феномена:
- Инфляция образа жизни (lifestyle creep): с ростом доходов люди начинают вращаться в кругах более обеспеченных людей и автоматически увеличивают свои расходы .
- Технологический прессинг: современные смартфоны и алгоритмы таргетинга спроектированы так, чтобы заставить потребителя тратить все свои деньги . Корпорации бьются за пожизненную ценность клиента (LTV), пытаясь превратить разовую покупку в постоянную статью расходов.
В этой борьбе за доходы граждан активное участие принимает и государство. Бах приводит наглядную аналогию: если рабочий день длится с 9:00 до 17:00, то с 9:00 до 12:00 человек работает исключительно на уплату налогов . Государство не просит граждан планировать бюджет для уплаты налогов — оно забирает их автоматически . Затем с 12:00 до 15:00 человек работает на оплату жилья и еды, и лишь оставшиеся два часа приносят доход, который тратится на все остальное.
⏰ Правило «первого часа» и автоматизация накоплений 2:46
Люди, сумевшие сколотить состояние, используют принципиально иной подход к распределению доходов. Бах формулирует его как «правило первого часа» . Суть концепции заключается в том, что независимо от уровня заработка (будь то минимальная ставка или $40 в час), доход за первый час работы каждый день должен принадлежать лично вам. Этот платеж должен осуществляться в первую очередь.
Доход за один рабочий час эквивалентен примерно 12,5% от валового дохода человека . Самый эффективный способ сохранить эти деньги без уплаты налогов в США — использование пенсионных планов 401(k), куда средства перечисляются до вычета подоходного налога (pre-tax) .
Статистика компании Fidelity подтверждает работоспособность этого метода: на текущий момент в их планах 401(k) зарегистрировано 654 000 миллионеров . Формула успеха этих людей оказалась предельно простой:
- Они стабильно откладывали в среднем 14% от своего валового дохода .
- Их работодатели добавляли небольшую сумму в рамках софинансирования (employer match).
- Они инвестировали эти деньги в инструменты роста — преимущественно в акции (среднее распределение портфеля составляло 70% акций и 30% облигаций) .
В то же время средний американец откладывает всего 3–5% от своего дохода . Главный секрет богатства, по мнению Баха, заключается не в жесткой дисциплине или постоянном составлении бюджета, а в полной автоматизации процессов . Деньги должны списываться со счета и направляться на инвестиции автоматически в тот же день, когда зарплата поступает в банк.
🏠 Великий спор: недвижимость против фондового рынка 6:16
За последние 20 лет число миллионеров в США выросло с 8 до 24 миллионов человек . По оценке эксперта, этот колоссальный скачок произошел благодаря двум основным финансовым эскалаторам: фондовому рынку и недвижимости . Тот, кто игнорирует эти два инструмента, неизбежно остается позади.
Многие современные финансовые консультанты утверждают, что покупка собственного дома — это плохая инвестиция. Однако Бах категорически не согласен с этой позицией . Статистика Федеральной резервной системы США показывает, что средний домовладелец в Америке в 40 раз богаче среднего арендатора . Чистая стоимость активов домовладельца превышает $400 000, в то время как у арендатора этот показатель составляет всего около $10 000.
Масштаб созданного капитала в этих секторах огромен:
- В жилой недвижимости США (home equity) сейчас аккумулировано $34 трлн, причем этот показатель вырос на 90% со времен начала пандемии COVID-19 .
- На пенсионных счетах американцев (где 60–70% средств инвестировано в акции) находится еще $45 трлн .
- В общей сложности эти два источника составляют $80 трлн национального богатства.
Бах опровергает популярный аргумент противников покупки жилья, которые указывают на высокие сопутствующие расходы: налоги на недвижимость, страховку, транзакционные издержки и ремонт . Критики заявляют, что аренда обходится дешевле и позволяет избежать этих трат. Бах подчеркивает, что это иллюзия: арендодатели закладывают все эти расходы в стоимость аренды . Ни один инвестор в недвижимость не будет субсидировать проживание арендатора за свой счет.
🔑 Эффект финансового рычага и налоговые преференции при покупке жилья 10:25
Для молодых людей покупка недвижимости в мегаполисах вроде Нью-Йорка или Лондона кажется нереальной из-за высоких цен . Бах делится собственной историей: закончив колледж, он имел $12 000 долга по кредитным картам и не представлял, как сможет купить жилье . Свой первый дом стоимостью $250 000 он приобрел в складчину со своим лучшим другом Эндрю. Они внесли 10% первоначального взноса (по $12 500 каждый), купили требующий ремонта дом и сдавали свободные комнаты друзьям, чтобы покрывать ипотечные платежи .
Бах предостерегает молодых людей от постоянной аренды в 20 и 30 лет. Без покупки жилья они рискуют подойти к 40-летнему рубежу с нулевым капиталом . За последние 20 лет фондовый рынок вырос на 600%, а недвижимость — на 400% .
При этом сравнение доходности акций и недвижимости «в лоб» некорректно, так как при покупке жилья инвестор использует финансовый рычаг (leverage) .
Схема работы рычага выглядит следующим образом:
- Покупатель приобретает дом за $200 000, внося лишь 20% собственных средств ($40 000), а остальные 80% берет в ипотеку .
- Если стоимость дома удваивается до $400 000 (что произошло на многих рынках США после пандемии ), чистая прибыль составляет $200 000.
- Относительно первоначального взноса в $40 000 инвестор получает пятикратную (500%) доходность на свои вложенные деньги .
Дополнительным преимуществом выступают налоговые льготы. В США при продаже жилья, находившегося в собственности более двух лет, полученная прибыль не облагается налогом в пределах $250 000 для одиноких граждан и до $500 000 для семейных пар .
Именно высокая доходность этого сектора заставила крупные американские корпорации скупать жилые дома и строить доходные дома, стремясь превратить целое поколение в постоянных арендаторов . Дональд Трамп даже выступил с инициативой законодательно ограничить покупку жилой недвижимости финансовыми институтами, понимая, что отсутствие собственного жилья лишает граждан возможности формировать семейный капитал . Именно через недвижимость традиционно передается богатство от поколения к поколению .
📊 Разоблачение бумажных теорий: реальный доход против формулы Шиллера 15:42
Стивен Бартлетт озвучивает контраргумент скептиков: согласно исследованиям нобелевского лауреата по экономике Роберта Шиллера, долгосрочный рост цен на жилье в США с поправкой на инфляцию составляет всего около 1% в год . Если вычесть расходы на ремонт (1–2% стоимости в год), налоги (около 1%), страховку и транзакционные издержки при продаже, чистая реальная доходность недвижимости стремится к нулю.
Бах называет эти расчеты оторванными от реальной жизни «бумажными формулами» . В реальном мире более 50% чистой стоимости активов обычных граждан сосредоточено именно в капитале их домов . Стоимость аренды постоянно растет . Эксперт приводит пример из собственной жизни: когда он переехал в Нью-Йорк в 2001 году, аренда хорошей квартиры стоила $6000 в месяц. К моменту его уезда стоимость аренды аналогичного жилья подскочила до $25 000 в месяц . Сама квартира подорожала с $2 млн до $5 млн. Арендаторы за 20 лет не создали никакого капитала, в то время как собственник получил $3 млн чистой прибыли .
В качестве примера Бах приводит историю супругов Макинтайр из своей книги «Миллионер — автоматически» . При среднем доходе мужа в $40 000 в год пара к 52 годам накопила $1,8 млн чистых активов. Секрет их успеха заключался в том, что помимо отчислений в 401(k), они полностью выплатили ипотеку за свой дом в Сан-Леандро (Калифорния) стоимостью $300 000, а затем купили еще один дом на той же улице, также полностью его выплатили и начали сдавать в аренду . Это обеспечило им бездефицитную старость и стабильный пассивный доход.
Главный аргумент Баха против сторонников исключительно фондового рынка прост: «Вы не можете жить внутри индексного фонда» . Человеку в любом случае нужно где-то жить.
Простые расчеты показывают цену долгосрочной аренды (даже без учета неизбежного роста ставок):
- При стоимости аренды в $5000 в месяц ($60 000 в год) за 10 лет арендатор выплатит владельцу жилья $600 000 .
- За 20 лет сумма составит $1,2 млн .
- За 30 лет расходы на аренду превысят $2 млн .
Тратя эти миллионы на аренду, человек не создает никакого собственного актива . Бах резюмирует: аренда может быть хорошим краткосрочным решением, но в долгосрочной перспективе богатеет всегда тот, кто владеет недвижимостью, а не тот, кто ее снимает .
