Искусство инвестиций: Сэм Зелл о циклах, риске и создании капитала 0:03
Сэм Зелл, легендарный инвестор и основатель Equity Group Investments, в интервью подкасту We Study Billionaires делится принципами, которые помогли ему построить многомиллиардное состояние в сфере недвижимости. Собеседники — ведущий Трей Локерби и приглашенный гость Дэвид Грин — обсуждают с Зеллом не только стратегию инвестирования, но и философию бизнеса, а также текущее состояние рынка коммерческой недвижимости.
🏗️ Эволюция REIT и современный рынок 5:24
Концепция инвестиционных трастов недвижимости (REIT) была внедрена в США в 1958 году через «сигарный билль», подписанный президентом Эйзенхауэром. По мнению Зелла, до 1991 года индустрия развивалась неэффективно, так как REIT возглавляли специалисты, не сумевшие реализоваться в частном секторе, а рынок недвижимости был чрезмерно фрагментирован.
Основные тезисы Зелла о REIT:
- Целью создания REIT было предоставление возможности «обычным людям» владеть долей в коммерческой недвижимости, что ранее было недоступно.
- Кризис конца 1980-х и крах ссудо-сберегательных ассоциаций отрезали отрасль от источников капитала, что вынудило игроков выйти на публичные рынки.
- Современная эра REIT началась в 1990-х годах, когда лидеры индустрии осознали необходимость прозрачности и создания ликвидного продукта, востребованного инвесторами.
📊 Анализ рынка: Спрос, предложение и «опасный» оптимизм 13:48
Зелл убежден, что любой бизнес, включая недвижимость, подчиняется законам спроса и предложения. Когда баланс нарушается, кто-то обязательно несет убытки.
- Кризис офисной недвижимости: Перед пандемией компании вроде WeWork создавали иллюзию дефицита пространства, искусственно забирая в аренду огромные площади. В результате началось строительство новых офисов, хотя рынок уже был перенасыщен. После перехода на «удаленку» ценность офисных пространств резко упала.
- Рынок ритейла: Зелл отмечает, что инвесторы, покупавшие торговые площади в топовых локациях, таких как Мэдисон-авеню в Нью-Йорке или Мичиган-авеню в Чикаго, не заметили очевидного тренда — перехода торговли в интернет. По его словам, эти владельцы «пили собственный Kool-Aid», игнорируя реальность, и теперь расплачиваются за это огромными убытками.
- Принцип страха: Зелл считает, что способность сохранять определенный уровень страха — важнейший элемент создания богатства. Без этого инвесторы рискуют остаться «с сумкой в руках» в конце цикла.
📉 Роль ФРС и угроза доллару 26:04
Гость подкаста открыто критикует политику Федеральной резервной системы (ФРС), считая, что длительный период «бесплатных денег» исказил понимание возможностей у участников рынка.
- Зелл вспоминает 1978 год, когда инфляция достигала 13,75%. Этот опыт научил его навигировать в «трещевом» окружении.
- Он уверен: если стоимость денег (процентные ставки) на 400–500 базисных пунктов ниже уровня инфляции, экономику ждет «переворот с ног на голову».
- Зелл выражает опасение относительно потери долларом статуса мировой резервной валюты. По его мнению, это может привести к снижению уровня жизни в США на 20–25%, так как страна привыкла жить за счет эмиссии необеспеченных обязательств.
💼 Стратегия сделок: Как продать компанию за $39 млрд 43:42
Продажа Equity Office компании Blackstone в 2007 году стала одной из самых громких сделок в истории. Зелл делится «внутренней кухней» переговоров:
- Стратегия «Крестного отца»: Когда Blackstone спросили, что нужно, чтобы выкупить Equity Office, Зелл ответил: «Предложение, от которого нельзя отказаться».
- Цена — это открытие: Зелл настаивал на минимальном «breakup fee» (неустойке при расторжении сделки), чтобы не отпугнуть других конкурентов, так как целью было реальное «ценовое открытие».
- Результат: Blackstone повышала ставку, чтобы избежать конкуренции, и в итоге заплатила рекордную сумму. Зелл отмечает, что Blackstone блестяще справилась с ликвидацией портфеля, продав 2/3 активов дороже, чем они заплатили за всю компанию, при этом почти все покупатели этих активов впоследствии проиграли, переплатив за них.
⚖️ Деньги как мера свободы 55:54
Для Зелла деньги никогда не были самоцелью. Он рассматривает капитал исключительно как инструмент, обеспечивающий свободу действий — возможность не просить ни у кого разрешения и принимать решения, основываясь на собственных критериях.
- «Ликвидность равна ценности» — этот принцип, сформулированный Зеллом, означает, что наличие ликвидных средств дает инвестору выбор и защищает от внешних ограничений.
- Отвечая на вопрос о будущем, он говорит, что продолжает активно инвестировать не ради погони за «цифрами», а ради преодоления вызовов и удовлетворения от качественной работы.
