Как выбрать квартиру, которая будет расти в цене: 4 фильтра хорошей покупки

Инвестиции в недвижимость в конце 2026 года требуют отхода от привычного выбора «по бюджету» в пользу выбора «по стратегии». Ведущий канала Smarent Pro недвижимость Виктор Зубик, предприниматель и владелец компании Smarent, управляющей более чем 1300 объектами, утверждает: успех сделки определяет не бренд застройщика и не красивые рендеры, а конкретный актив, отобранный через жесткие фильтры ликвидности и понимание плана выхода из сделки.

🎯 Стратегия первична: почему бюджет — это плохой фильтр 0:00

Виктор Зубик критикует подход большинства покупателей, которые выбирают новостройку, просто «тыкая» в рынок исходя из имеющейся суммы . По мнению автора, профессиональный агент никогда не начнет разговор с вопроса о бюджете. Напротив, работа должна строиться от задачи: аренда, спекуляция или сохранение капитала .

Зубик выделяет три базовые стратегии, которые редко пересекаются в одном объекте:

• Аренда: ориентация на регулярный денежный поток.
• Спекуляция: покупка с целью перепродажи после роста цены.
• Сохранение капитала (пенсия, детям, для себя): фокус на долгосрочную ликвидность и качество объекта .

Автор подчеркивает, что даже если вы покупаете квартиру для себя, вы должны думать о ней как об инвесторе. Статистика показывает, что люди меняют жилье в среднем каждые 5–8 лет. Поэтому в 2034 году у сегодняшнего покупателя неизбежно возникнет вопрос: «Смогу ли я продать эту квартиру дороже, чем купил?» .

🔍 Четыре фильтра хорошей покупки 7:19

Виктор Зубик предлагает использовать четыре ключевых критерия для оценки любого объекта:

1. Точки роста. Это не просто наличие метро, а обновление района (КРТ — комплексное развитие территорий), создание новых рабочих мест и набережных .
2. Цена ниже вторички. Важно искать запас прочности относительно готового жилья, но Зубик предостерегает: этот фактор не единственный. Можно купить объект дешевле рынка и все равно потерять деньги, если локация деградирует .
3. Условия покупки (плечо). Недвижимость — уникальный актив, позволяющий использовать рассрочки и ипотеку. Инвестор может внести 15–30% капитала и заработать на росте стоимости всей квартиры, что дает доходность выше 25% годовых, в отличие от депозитов .
4. Качественный генподрядчик. Бренд девелопера не гарантирует качества. Зубик рекомендует смотреть, кто именно «строит ручками». Часто крупные компании нанимают турецких подрядчиков (например, Liman Construction), скрывая их за номинальными ООО из-за санкций .

📈 Стратегия «Аренда»: функционал важнее площади 22:33

Для арендной модели Зубик вывел «золотое правило»: количество комнат в аренде важнее, чем их площадь . Квартира должна быть максимально функциональной и быстро запускаемой.

Примеры и кейсы:

• ЖК «На Заре» (Мангазея): Отличный вариант благодаря близости к МЦК и метро. Студия 31 кв. м подходит для аренды (меньше затрат на ремонт), но плоха для спекуляции .
• ЖК «Свет»: Виктор отмечает удачную евро-трехкомнатную планировку с мастер-спальней, которая будет дефицитной в аренде в районе Селигерской .
• Санкт-Петербург, «Бульвар Грина»: Проект на Финском заливе интересен тем, что сдается с чистовой отделкой. Это позволяет запустить аренду за 40–45 дней (время на меблировку через Smarent), в то время как ремонт «бетона» занимает от 4 месяцев .

⚡ Спекуляция и «Бетонное казино» 42:04

Спекулятивная стратегия подразумевает покупку на старте с понятным планом выхода. Зубик называет такие проекты, как застройка территории завода МиГ (от Capital Group), «бетонным казино с выигрышем» . Это футуристичный проект КРТ, который к 2040 году может стать лучшим районом Москвы, привлекая аудиторию, переезжающую из старого фонда Ходынки и Белорусской .

Риски спекулянта:

• Необходимо точно понимать, кто купит у вас эту квартиру по переуступке.
• Важно использовать рассрочку как финансовый рычаг. Например, в ЖК «Северный порт» можно зайти с ПВ 40% и платить по 250 тыс. руб. в месяц, рассчитывая на перепродажу готового объекта по цене около 850 тыс. руб. за метр .

🛡️ Сохранение капитала: семейные задачи 52:09

Здесь важнее всего «посильный платеж» — сумма, которая позволяет семье комфортно жить, отдыхать и растить детей, не отдавая последнее за ипотеку .

В качестве примера Зубик приводит ЖК «Страна.Заречная» (Марьино) и ЖК «Страна.Парковая» (Мытищи). В Мытищах к 2033–2036 году ожидается открытие станции метро, что уже сейчас делает локацию перспективной для долгосрочного владения, несмотря на текущую удаленность . Также отмечен ЖК «SOUL» (район Аэропорт/Сокол), где качественные планировки (например, 82 кв. м с большой гардеробной) идеально подходят для жизни семьи из 4 человек .

🏢 Коммерческая недвижимость: пенсия инвестора 1:00:00

Офисы дают более высокую доходность, чем квартиры, но сопряжены с рисками простоев и сложностями налогообложения (необходимость работы через ИП, уплата НДС при продаже) . Зубик приводит «мечту инвестора»: офис за 100 млн руб., приносящий 500–1000 тыс. руб. в месяц. Такой актив может стать идеальной «пенсией», где арендатор сам делает ремонт и несет эксплуатационные расходы .

❓ Ответы на вопросы зрителей 1:05:27

• О фондах недвижимости (ЗПИФ): Зубик не держит их в портфеле. Основные минусы: доходность всего 6–8%, отсутствие «плеча» и высокие комиссии за выход в первые годы .
• О коррекции цен: Ведущий ожидает традиционный спад спроса и возможные скидки в феврале, но подчеркивает, что цены вряд ли упадут ниже уровня сентября из-за инфляции .
• О донорской ипотеке: Использование «семейной ипотеки» друга (если он сам не планирует покупать) — рабочий инструмент для снижения ставки, хотя и несет определенные моральные риски .
• О беспилотниках: Геополитика влияет на психологию спроса, заставляя застройщиков и покупателей медленнее принимать решения, но ипотечные ставки остаются более значимым фактором для рынка .