Рынок недвижимости находится в точке серьезной трансформации, где привычные стратегии «купил и держи» перестают приносить ожидаемую доходность. Основатель компании Smarent Виктор Зубик провел масштабный разбор текущей ситуации, ответив на вопросы инвесторов после завершения последней крупной конференции Smarent, состоявшейся 12 сентября 2026 года.
📈 Стратегия «антитренда»: почему пора продавать вторичку 0:00
На текущем рынке Виктор Зубик выделяет парадоксальную ситуацию: цены на вторичное жилье в некоторых сегментах сравнялись или даже превысили стоимость новостроек . В рамках инвестиционной логики эксперт рекомендует действовать против массового тренда:
- Продажа готовых активов: Сейчас на вторичном рынке наблюдается высокий спрос, что позволяет выгодно выйти из проектов, купленных несколько лет назад на этапе котлована .
- Переход в новостройки с дальним горизонтом: Виктор Зубик советует перекладывать капитал в проекты со сроком сдачи в 2029–2030 годах .
- Гибридная схема накопления: Вместо полной оплаты новостройки эксперт предлагает использовать рассрочки с первоначальным взносом 30–40%, а оставшиеся 60–70% капитала держать на депозитах или в инструментах денежного рынка под высокий процент .
По мнению ведущего, инвестиции в новостройки со сдачей в ближайшие 1–2 года сейчас могут быть невыгодными («закапывание денег»), так как их цена уже перегрета .
🏗️ Риски дефолтов и качество строительства 7:21
Вопрос финансовой устойчивости застройщиков остается актуальным, несмотря на систему эскроу-счетов. Виктор Зубик отмечает, что риски сейчас сместились из плоскости «достроят или нет» в плоскость качества финального продукта .
Ключевые тезисы по состоянию девелоперов:
- Частные и средние компании: Риск банкротства сохраняется для небольших застройщиков с плохими темпами продаж .
- Пример застройщика «Дар»: Эксперт приводит в пример московские проекты (дом Solos, Ракурс), где наблюдаются слабые продажи и низкие темпы работ .
- Технические дефолты крупных игроков: Даже у гигантов вроде ГК «Самолет» есть замороженные площадки, например, «Квартал Марина» в Новой Москве, где проект стоит, а дольщики продолжают платить ипотеку .
- Экономия на качестве: Чтобы выжить в условиях дорогого проектного финансирования, застройщики могут упрощать отделку мопов, инженерию и фасады .
📉 Прогноз дефицита предложения к 2028 году 10:34
Виктор Зубик прогнозирует существенное снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию в период с 2028 по 2031 годы . Это связано с тем, что текущие высокие ставки ЦБ делают запуск новых проектов невыгодным для девелоперов.
- Цикл реализации проекта составляет 3–4 года от идеи до выхода на стройплощадку .
- Если ставка ЦБ снизится (например, до 9%) только к 2028 году, новые массовые старты начнут сдаваться не раньше 2032 года .
- Инвесторы, заходящие в проекты сейчас со сроком сдачи в 2029–2030 годах, по мнению Зубика, окажутся в ситуации острого дефицита готового нового жилья на вторичном рынке .
🏠 Выбор планировок: конец эпохи студий? 19:52
Ведущий Smarent последовательно критикует инвестиции в микро-студии (до 25 кв. м). По его данным, квартиры площадью до 45 кв. м составляют около 55% всего рынка новостроек . В этом сегменте самая высокая конкуренция среди инвесторов.
Виктор Зубик рекомендует обратить внимание на «антитренд» — квартиры площадью 55–65 кв. м (евро-3) :
- В этом сегменте гораздо меньше инвесторов и выше доля тех, кто покупает для себя .
- Покупатель таких квартир более платежеспособен и стабилен .
- На вторичном рынке найти качественную квартиру 110–120 кв. м в конкретной локации (например, Шелепиха) крайне сложно — выбор часто ограничен 2–3 реальными объектами .
💼 Коммерческая недвижимость и налоговые ловушки 31:15
Инвестиции в офисы могут быть более прибыльными, чем в жилье, но они несут специфические риски, о которых часто забывают новички.
- Налоговое бремя (НДС): При продаже коммерческой недвижимости стоимостью выше 20 млн рублей у индивидуального предпринимателя (ИП) на УСН может возникнуть обязанность уплаты НДС .
- Расчет налога: Суммарный налог (НДС + налог на доход) может составить 11–13% не от прибыли, а от всей суммы сделки .
- Лайфхак от эксперта: Виктор Зубик советует искать офисы, которые продаются по ДДУ (договор долевого участия), что позволяет покупать и продавать их как физическое лицо, платя только НДФЛ 13–15% без НДС .
- Ликвидные площади: Оптимальный формат офиса для инвестиций — 250–350 кв. м в локациях вроде «Большого Сити» . Маленькие офисы по 50–70 кв. м в спальных районах эксперт считает рискованными .
👨👩👧👦 Семейная ипотека и изменения с 1 октября 1:02:30
Ожидается, что условия по семейной ипотеке будут скорректированы после выборов, ориентировочно с 1 октября 2026 года . По мнению Зубика, условия для семей с одним ребенком могут ухудшиться, в то время как для многодетных семей поддержка сохранится.
Эксперт отмечает, что использование льготного плеча (6%) выгодно только при определенных стратегиях:
- Короткая спекуляция (2–3 года): Эффективно, так как переплата по процентам минимальна относительно роста цены .
- Длительное удержание (5+ лет): С каждым годом доходность на вложенный капитал падает, если объект не растет в цене быстрее инфляции . В этом случае стратегия оправдана только «размытием» долга за счет инфляции .
🏙️ Рекомендованные локации и проекты 1:11:52
Виктор Зубик выделил несколько районов и жилых комплексов, которые считает перспективными:
- Сокольники и Бауманская: Районы вблизи ЦАО с отличной инфраструктурой, парками и дефицитом современного жилья .
- Шелепиха: Активно развивающийся район на набережной, который эксперт считает крайне ликвидным .
- Конкретные ЖК: «Ридж» (мало квартир, хорошая локация), «Северный порт» (интересные рассрочки), «Шагал», «Зиларт» (особенно видовые квартиры у воды) .
🔚 Почему конференций Smarent больше не будет? 1:04:52
В конце эфира Виктор Зубик подтвердил, что мероприятие 12 сентября было последней крупной конференцией проекта. Причины закрытия формата:
- Высокая себестоимость: Расходы на аренду и организацию выросли в 2 раза за 3 года, при этом повышать цены на билеты бесконечно нельзя .
- Репутационные риски: Зубику не нравится ассоциация с «инфоцыганством», которая часто сопровождает крупные платные мероприятия .
- Смена фокуса: Компания сосредоточится на развитии Smarent Community (встречи до 100 человек) и управлении арендным фондом, который уже превысил 1300 объектов .
