В новом выпуске подкаста Figuring Out предприниматель Радж Шамани (Raj Shamani) обсуждает с основателем компании ASBL Аджитешем Коруполу (Ajitesh Korupolu) внутреннюю кухню индийского рынка недвижимости. Разговор охватывает путь от семейного бизнеса до внедрения технологий цифровых двойников, механизмы масштабных мошеннических схем и стратегии, позволяющие среднему классу зарабатывать на жилых объектах.
🏗️ От семейных споров к технологическому лидерству: История ASBL 2:14
Аджитеш Коруполу — потомственный девелопер. Его отец основал компанию Ashoka Builders, однако из-за разных взглядов на ведение бизнеса и регулярных споров за семейным ужином, Аджитеш принял решение развивать собственный проект . В 2017 году он основал компанию ASBL (Ashoka Builders India Private Limited), начав путь практически с нуля, но опираясь на мудрость отца .
Сегодня ASBL фокусируется на трансформации традиционного строительства в высокотехнологичную индустрию. По словам Аджитеша, сектор недвижимости в Индии является вторым по величине работодателем после сельского хозяйства, но уровень внедрения технологий в нём остается критически низким .
🏠 Аренда против покупки: Финансовая стратегия в 20 и 30 лет 3:31
Вопрос о том, стоит ли покупать жильё или арендовать его, Аджитеш разделяет на возрастные этапы и финансовые цели:
- В 20 лет: Гость рекомендует арендовать жильё. В этом возрасте доходы обычно невелики, а мобильность и возможность инвестировать свободные средства в саморазвитие или бизнес важнее, чем владение дорогостоящим активом .
- В 30 лет и старше: Покупка становится оправданной. По мнению Аджитеша, к этому возрасту появляется потребность в ментальном комфорте и стабильности .
- Экономика владения: Хотя доходность от аренды в таких городах, как Мумбаи, составляет всего около 2–3% , общая доходность недвижимости как актива может достигать 15–16% годовых. Это происходит за счёт сочетания инфляционного роста стоимости объекта (5–6%) и использования финансового рычага (ипотеки) .
Аджитеш приводит пример: при вложении 20 лаков собственных средств и 80 лаков банковского кредита, рост стоимости объекта на 5–6% в год на горизонте 4 лет превращается в значительную прибыль на вложенный капитал (ROI) после получения сертификата о завершении строительства (OC) .
📊 Инвестиционные циклы и "Золотое правило" 8:58
В дискуссии о том, что выгоднее — фондовый рынок или недвижимость, Аджитеш утверждает, что единого правила не существует. Его анализ различных классов активов (акции, металлы, недвижимость, золото) за 10 лет показывает:
- Активы ведут себя по-разному в разные двухлетние окна.
- Индекс акций может показывать отличные результаты, но недвижимость позволяет зарабатывать на дефиците предложения в конкретных локациях .
- Для успеха необходимо анализировать соотношение спроса и предложения в конкретный момент времени, а не инвестировать вслепую .
💻 PropTech: Как данные меняют стройку 16:35
Аджитеш считает, что 90% данных в строительной индустрии сегодня даже не собираются . ASBL делает ставку на «цифровых двойников» (Digital Twin) и нейронные схемы для управления объектами.
Оптимизация на примере реального проекта:
- Строительство 400 квартир за 3 года требует около 9 миллионов человеко-часов .
- Традиционно рабочие теряют по 2–3 часа в день, ожидая распределения задач от прораба .
- Система ИИ в ASBL автоматически направляет рабочих в нужные локации (из 3000 возможных) для выполнения одного из 800 видов работ .
- Результат: рост производительности на 34% и увеличение чистой прибыли подрядчиков на 20–22% .
⚠️ Схемы и скамы: Почему рухнула Ноида 37:34
Одной из самых опасных практик на рынке Аджитеш называет «профильное финансирование» (profile financing), которое, по его мнению, стало главной причиной краха рынка недвижимости в Ноиде .
Механика схемы:
- Застройщик находит высокооплачиваемого специалиста (например, с зарплатой 50 лаков в год), у которого есть высокая кредитоспособность .
- Агенты убеждают его взять ипотеку на квартиру, обещая, что застройщик сам будет выплачивать проценты и даже даст «кэшбэк» .
- Застройщик получает от банка сразу крупную сумму по низкой «ипотечной» ставке (вместо дорогого бизнес-кредита), раздувая свою выручку на бумаге .
- В реальности продаж нет — есть только искусственно созданный спрос. Когда застройщик перестаёт строить, банк предъявляет претензии к «инвестору» (физическому лицу), на которого оформлен кредит .
Также Аджитеш предупреждает о рисках инвестирования наличными. Он утверждает, что если проект «прогорит», инвестор сможет претендовать по суду только на ту сумму, которая прошла официально через банк . Более того, передача крупных сумм наличными может грозить тюремным сроком и самому покупателю .
✈️ Кейс Нави-Мумбаи: Аэропорт или торговый центр? 43:21
Радж Шамани поделился инсайдом о ситуации вокруг нового аэропорта в Нави-Мумбаи. По его данным, крупные авиакомпании, включая Indigo, пока отказываются летать оттуда из-за удаленности и отсутствия достаточного спроса со стороны жителей Мумбаи .
Аджитеш отмечает, что современный аэропорт — это, по сути, «модный торговый центр, через который вы идете к самолету» . Основная выручка генерируется магазинами, и если аэропорт не сможет привлечь авиакомпании, вся бизнес-модель окружающего региона может оказаться под угрозой .
🏛️ Политика, коррупция и безопасность девелоперов 32:51
На вопрос Раджа о том, почему девелоперы в Индии часто передвигаются с многочисленной охраной, Аджитеш даёт два объяснения:
- Историческая связь отрасли с «силовым ресурсом» для решения земельных споров .
- Необходимость защиты от разгневанных клиентов в случае срыва сроков сдачи объектов .
Аджитеш утверждает, что близость к политикам выгодна только в краткосрочной перспективе. В долгосрочной — при смене власти — девелопер, аффилированный с прошлой партией, может столкнуться с серьезными проблемами . При этом он отмечает, что на национальном уровне тендеры стали значительно «чище» (около 80% прозрачности) по сравнению с ситуацией 20-летней давности .
📈 Будущее и новые ниши: Airbnb и фракционное владение 55:23
Среди перспективных направлений Аджитеш выделяет:
- Праздничные дома (Holiday Homes): Бум внутреннего туризма в Индии создает спрос на бутик-отели и жильё через Airbnb в Гоа, Северо-Восточной Индии и Гималаях .
- Фракционное владение: Благодаря цифровизации земельных реестров, возможность владеть долей в объекте недвижимости станет массовым трендом .
- Топ-4 города для инвестиций (мнение Аджитеша): Хайдарабад, Бангалор, Мумбаи и NCR (Национальный столичный регион) .
В завершение Аджитеш подчеркнул важность планировки. Он сравнил инфраструктуру ЖК (бассейны, спортзалы) с «песнями-вставками» в кино: они могут привлечь внимание, но «хитом» проект делает только «сюжет» — то есть удобная и функциональная планировка самой квартиры .
