В современном американском ретейле происходит масштабный сдвиг: традиционные гигантские торговые центры теряют арендаторов, в то время как скромные придорожные стрип-моллы переживают настоящий ренессанс. Ведущие бренды, включая Macy's, Sephora и Starbucks, массово меняют стратегию, делая ставку на близость к потребителю, удобство парковки и формат «зашел — вышел».
📈 Ретейл-бум на обочинах: статистика и причины роста 0:01
Согласно данным канала CNBC, взрослые жители США совершают около 1,3 миллиарда визитов в торговые центры ежемесячно, что составляет примерно 62 поездки на человека в год . Однако распределение этого трафика резко изменилось:
- Ежегодное количество посещений стрип-моллов (небольших торговых рядов под открытым небом) в 2023 году выросло на 18% по сравнению с допандемийным периодом .
- Драйверами тренда стали гибридный график работы, развитие удобных вариантов покупок и массовый переезд миллениалов в быстрорастущие пригороды .
- В то время как классические крытые моллы борются за выживание, стрип-моллы стали одним из самых «горячих» направлений в коммерческой недвижимости .
🛍️ Стратегия Macy's: от гигантизма к компактности 2:51
Одним из самых ярких примеров адаптации к новым реалиям стала компания Macy's. Традиционный гигант универмагов объявил о масштабном выходе за пределы больших торговых центров .
Ключевые показатели трансформации Macy's:
- Масштаб экспансии: В 2023 году компания анонсировала открытие 30 новых магазинов малого формата в локациях «off-mall» (вне традиционных моллов) .
- Новые бренды: Ретейлер открыл около дюжины магазинов малого формата под названиями Market by Macy's и Bloomie's .
- Компактность: Площадь новых точек составляет примерно 1/5 от размера традиционных универмагов компании .
- Эффективность: Несмотря на то что акции Macy's в целом отставали от индекса S&P 500, продажи в магазинах «вне моллов» превысили показатели остальной части компании .
- Оптимизация: В феврале 2024 года компания заявила о планах закрыть около 150 (или одну треть) своих устаревших флагманских магазинов .
Как отмечают эксперты, новое поколение потребителей не испытывает такой привязанности к формату «торгового центра-крепости», как их родители. Им важнее локальность, простота навигации и возможность быстро забрать или вернуть онлайн-заказ .
🏗️ Анатомия успеха и экономика стрип-моллов 1:43
Типичный стрип-молл занимает территорию от 10 000 до 50 000 квадратных футов (930–4645 кв. м) и представляет собой ряд соединенных зданий с большой парковкой перед ними — обычно 5 машиномест на каждые 1000 футов торговой площади .
Преимущества формата для арендаторов и инвесторов:
- «Защищенность» бизнеса: Арендаторы стрип-моллов (салоны красоты, химчистки, срочная медицинская помощь — Urgent Care) устойчивы к конкуренции со стороны e-commerce и экономическим кризисам .
- Низкий порог входа: Большинство таких объектов можно приобрести менее чем за 5 миллионов долларов .
- Низкие затраты владельца: В отличие от крупных ТЦ, где арендодатель часто берет на себя расходы по перепланировке под нужды гигантов вроде Walmart или Target, помещения в стрип-моллах сдаются «как есть» .
- Гибкая аренда: Договоры часто включают пункт о «процентной ренте», когда владелец здания получает 3–5% от выручки арендатора дополнительно к фиксированной ставке. Это мотивирует арендодателя поддерживать чистоту и привлекательность территории .
Рынок реагирует на эти показатели: вакантность площадей в стрип-моллах упала до минимума за последние десятилетия, оказавшись значительно ниже, чем в региональных моллах . Средняя арендная плата в 2024 году достигла $20,95 за квадратный фут, что на 17% выше уровня 2019 года .
📜 История и архитектурный конфликт 4:37
Стрип-моллы появились в 1920-х годах, но настоящий расцвет пришелся на 1950-е вместе с массовой автомобилизацией и субурбанизацией США . Изначально их строили как максимально дешевые конструкции из бетонных блоков на недорогой земле вдоль хайвеев .
По мнению автора книг о торговых центрах Александры Ланж (упоминается в контексте исследования), стрип-моллы проигрывают крытым моллам в плане эстетики и «души». Крытые торговые центры вызывают у людей чувство ностальгии благодаря своей архитектуре, в то время как стрип-моллы воспринимаются исключительно утилитарно .
Основные претензии к формату:
- Эстетика: Их часто называют «бельмом на глазу» местных сообществ .
- Экология: Огромные асфальтированные парковки без озеленения создают эффект «теплового острова» .
- Дренаж: Из-за дешевизны строительства их часто возводили в низинах или на месте водно-болотных угодий, что приводит к подтоплениям после дождей .
- Дискриминация: Формат ориентирован исключительно на владельцев автомобилей, что усложняет доступ для людей, пользующихся общественным транспортом .
🔮 Будущее: от «асфальтовых пустынь» к жилым кварталам 8:30
Несмотря на критику, стрип-моллы ждет трансформация. Исследование, проведенное в трех городах Тихоокеанского Северо-Запада, показало: потребители готовы платить на 8,8% больше за товары и услуги в тех стрип-моллах, где проведено качественное озеленение .
Перспективные направления развития:
- Жилая застройка: По оценкам экспертов, конвертация всего 10% существующих площадей стрип-моллов (из имеющихся 947 млн кв. футов) в многоквартирные дома могла бы создать 700 000 новых единиц жилья .
- Смешанный формат: Успешный стрип-молл будущего видится как небольшое сообщество с магазинами на первом этаже и апартаментами на втором и третьем, с пешеходными зонами и местами для отдыха на открытом воздухе .
«Ретейл-апокалипсис, о котором так много говорили, не наступил», — резюмирует автор видео. Произошла эволюция, и сегодня формула успеха заключается в правильном подборе арендаторов и обеспечении максимального удобства для занятого горожанина .
