Андрей Федорив провел глубокое интервью с Игорем Никоновым — основателем компании KAN Development, которая на текущий момент контролирует около 11% рынка недвижимости Киева. В ходе беседы спикеры обсудили трансформацию украинского девелопмента, причины успеха знаковых проектов вроде «Комфорт Тауна», проблемы взаимодействия бизнеса с государством и масштабные инвестиции в частное образование.
🏗️ Философия KAN: от квадратных метров к образу жизни 0:00
Игорь Никонов подчеркивает, что никогда не стремился сделать KAN крупнейшим игроком рынка по объему, предпочитая фокусироваться на качестве и инновациях . За 25 лет работы компания построила более 4 млн м² недвижимости. По мнению девелопера, сегодня клиент покупает не просто жилье, а среду обитания и определенный социальный статус .
Основные характеристики современной целевой аудитории (люди 25–45 лет) по наблюдениям Никонова:
- Экологическая осознанность: запрос на сортировку мусора и энергоэффективность .
- Культ спорта: необходимость наличия воркаут-зон, площадок для падл-тенниса, футбола и беговых дорожек .
- Инфраструктурная доступность: возможность быстро купить продукты или выпить кофе, не покидая территорию комплекса .
- Безопасность и эргономика: разделение транспортных и пешеходных потоков, наличие сквозных подъездов .
- Социализация: создание условий для формирования сообществ жильцов через общие зоны отдыха и барбекю .
Никонов утверждает, что разница в цене между современным жильем с продуманной инфраструктурой и старыми панельными домами составляет около 15–20%, при этом ликвидность последних стремится к нулю из-за износа и плохой теплоизоляции .
🌈 Феномен «Комфорт Тауна» и уроки прошлого 9:21
Проект «Комфорт Таун» стал переломным для киевского рынка, превратив депрессивную промзону на Левом берегу в яркий архитектурный объект . Игорь Никонов вспоминает, что главной задачей для архитекторов из бюро «Архиматика» было «поднять настроение людей» и изменить серый городской пейзаж .
Ключевые решения, обеспечившие успех проекта:
- Разноцветные скатные крыши: это решение оказалось дешевле монолитных конструкций и позволило создать модные мансардные квартиры с высокими потолками .
- Масштаб и плотность: на территории в 40 гектаров сейчас проживает около 20 000 человек .
- Эстетика против локации: проект доказал, что качественная концепция может перевесить отсутствие метро поблизости .
Говоря об ошибках, Никонов признает сложность проблемы парковок в масс-маркете. Себестоимость одного места в подземном паркинге составляет около $10–20 тысяч, и покупатели зачастую не готовы платить такие суммы, предпочитая парковаться на улице . В новых проектах, таких как «Республика», компания перешла к строительству многоуровневых наземных паркингов-«этажерок», которые более доступны по цене .
🏛️ Борьба с системой: почему девелоперу сложно в Украине 15:58
Игорь Никонов заявляет, что сегодня 95% его рабочего времени занимает решение проблем, создаваемых «профессиональными активистами» и правоохранительными органами . По его словам, многие протесты создаются искусственно ради медийного веса или финансовой выгоды, что отпугивает инвесторов.
В качестве примеров деградации городского пространства из-за отсутствия волевых решений власти Никонов приводит:
- Гостиный двор: объект стоит в руинах, так как государство отобрало его у инвестора под давлением активистов, но не имеет средств на восстановление .
- Комплекс «Арена»: девелопер считает базовой ошибкой власти продажу помещений разным мелким собственникам. Отсутствие единого владельца привело к «феодальной раздробленности», из-за которой элитный центр превратился в скопление стриптиз-клубов и нелегальных казино .
Никонов убежден, что для привлечения крупных иностранных инвестиций центр Киева должен «пахнуть деньгами», а не демонстрировать недострои и заброшенные памятники архитектуры . По его мнению, решение этих проблем лежит в плоскости личной инициативы главы государства, способного заставить чиновников работать в интересах развития, а не блокировки проектов .
🧬 Эволюция проектов: от «Біоритму» до загородных «дач» 40:07
Новый флагманский проект компании — ЖК «Біоритм» — позиционируется как бизнес-класс плюс. Его отличительной чертой станет беговая дорожка длиной 750 метров, проложенная по крышам домов на уровне 15-го этажа. Инвестиции только в этот элемент инфраструктуры оцениваются примерно в $5 млн .
Тренды, которые внедряет KAN в текущих проектах:
- Смещение спроса: из-за кризиса и войны люди чаще покупают небольшие квартиры (50–70 м²) как наиболее ликвидный актив .
- Изменение квартирографии: на старте проекта до 70% составляют однокомнатные квартиры для инвесторов, но по мере готовности инфраструктуры (школ, садов) растет спрос на семейные форматы .
- Закрытая территория: несмотря на критику урбанистов, около 40% покупателей выбирают ЖК KAN именно из-за безопасности и закрытого периметра .
- Загородный формат (Украинка): компания готовит проект низкоэтажной застройки на воде (3–4 этажа) с огромным SPA-комплексом. Это концепция «второй квартиры» или современной дачи, не требующей забот об обслуживании дома .
🎓 Образование как главный бизнес-актив 56:28
С 2022 года компания проинвестировала в образовательные проекты холдинга «А+» около $120 млн . Никонов считает это не благотворительностью, а стратегической инвестицией: наличие современной школы в составе ЖК значительно ускоряет продажи и повышает стоимость квадратного метра .
Особенности образовательной системы «А+»:
- Интеграция с вузами: в старших классах внедряется узкая специализация (медицина, IT, архитектура). Совместно с клиникой «Добробут» и Могилянкой создаются программы, позволяющие выпускникам фактически освоить программу первого курса университета еще в школе .
- Международные стандарты: переход на Кембриджскую систему образования, которая признается во всем мире и является более гибкой, чем IB .
- Инфраструктура: строительство школ с полноценными укрытиями и современными био-лабораториями .
Никонов подчеркивает, что его жена является идейным вдохновителем и руководителем этого направления, которое выросло из небольшой школы «для своих детей» в масштабный холдинг из 17 учреждений .
👨👩👧👦 Личный путь и правила жизни отца 10 детей 27:33
Игорь Никонов прошел путь от мастера на строительстве киевского метро (заработок 270 рублей в месяц) до владельца крупнейшего девелоперского бизнеса . В 2000 году он пытался отойти от дел и уехать в Канаду, имея капитал около $10 млн, но быстро понял, что пассивный доход не приносит удовлетворения, и вернулся в Украину .
Его советы по воспитанию детей и управлению:
- Отсутствие свободного времени: Никонов считает, что дети с раннего возраста должны быть максимально загружены учебой и спортом, чтобы не оставалось времени на деструктивные привычки .
- Личный пример: это единственный действенный способ воспитания .
- Право на ошибку для сотрудников: в KAN выстроена культура, где сотрудник обязан сообщать о проблемах наверх. Страх наказания за ошибку тормозит бизнес больше, чем сама ошибка .
- Доверие и делегирование: владелец доверяет менеджерам принимать решения по тендерам и материалам, оставляя за собой только концептуальные и стратегические вопросы .
В 62 года Никонов ведет активный образ жизни: 5 лет не употребляет алкоголь, ежедневно занимается спортом (плавание, скандинавская ходьба) и контролирует состояние здоровья с помощью личного врача . Своим главным достижением он считает успехи детей и планирует достроить полноценный частный университет .
