Традиционная модель покупки жилья в США, основанная на ипотеке с 30-летней фиксированной ставкой, перестает отвечать потребностям современных покупателей. Генеральный директор Divi Homes Адина Хефец в рамках выступления для a16z объясняет, почему миллениалы и фрилансеры оказываются «за бортом» рынка недвижимости и как гибридная модель аренды с постепенным выкупом может стать новым стандартом домовладения.
🏠 Эволюция понятия «владение»: от активов к доступу 0:26
Для семей иммигрантов, приехавших в США в 1970-х годах, владение домом было единственным доступным способом накопления капитала и обеспечения безопасности . Однако, по мнению Адины Хефец, само определение домовладения, которое раньше подразумевало обязательное наличие титула собственности и значительного собственного капитала, сегодня трансформируется .
Хефец проводит параллель с другими отраслями:
- Транспорт: Uber и Lyft изменили отношение к владению автомобилем, сделав приоритетом удобство перемещения из точки А в точку Б .
- Отдых: Airbnb предложил доступ к элитной недвижимости без необходимости её покупки .
По мнению спикера, на рынке недвижимости формируется «новая гвардия» компаний, которые решают задачи пользовательского опыта и доступа . Отличие этого сектора от Uber заключается в добавлении четвертого измерения — возврата на финансовые инвестиции. Потребитель хочет не просто пользоваться активом, но и получать доход от его владения в будущем .
📉 Исторический контекст и провал традиционной ипотеки 3:31
До 1934 года уровень домовладения в США составлял около 40%. Ситуация изменилась с созданием Федерального жилищного управления (FHA) после Великой депрессии .
Основные вехи развития рынка:
- 1934 год: FHA вводит 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой и низким первоначальным взносом .
- Создание Fannie Mae: Организация начала выкупать кредиты и перепродавать их на финансовых рынках, что увеличило доступность жилья на 20% .
- 1990-е годы: Период высоких процентных ставок заставил правительство снизить требования к заемщикам, что привело к буму субстандартного кредитования (subprime lending) .
- 2008 год: Глобальный жилищный кризис, после которого уровень домовладения практически не растет .
Адина Хефец подчеркивает, что сегодня ситуация выглядит парадоксально: несмотря на исторически низкие ипотечные ставки (на момент записи видео), доля первых покупателей жилья сократилась с 50% до примерно 30% . При этом 76% тех, кто все же решается на покупку, не могут внести рекомендуемый 20-процентный взнос .
🚩 Три барьера на пути к покупке дома 6:18
По мнению Хефец, текущий застой на рынке вызван тремя ключевыми факторами, которые создают «ловушку» для потенциальных покупателей.
1. Дефицит доступного жилья
С 2013 по 2019 год объем предложения домов на рынке сократился во всех категориях, но наиболее сильно это ударило по бюджетному сегменту. В категории домов стоимостью до $150 000 предложение упало на 35% . При этом медианная цена дома с 1997 года выросла на 120%, в то время как доходы населения оставались практически неизменными .
2. Ужесточение андеррайтинга
Средний кредитный балл (FICO), необходимый для получения ипотеки, вырос с 690 до 740 . По утверждению Хефец, это формальное изменение отрезает от рынка недвижимости около 20% американских потребителей .
3. Финансовая сложность жизни миллениалов
Современные покупатели обременены студенческими долгами. Высокий коэффициент DTI (долг к доходу) не позволяет им претендовать на дорогие дома, а дешевых домов, как было сказано выше, на рынке практически нет . Спикер иронично отмечает, что даже она, будучи CEO компании, получила отказ в ипотеке от трех банков, так как её доход основателя сочли недостаточным . В такой же ситуации оказываются водители Uber (самозанятые с доходом 1099) или врачи, только что закончившие обучение с огромными долгами .
🪜 Divi Homes: «Лестница» между арендой и владением 9:52
Адина Хефец утверждает, что индустрия жилья слишком бинарна: ты либо арендуешь, либо прыгаешь «в омут» ипотеки . Divi Homes предлагает промежуточный вариант, который позволяет жить в желаемом доме сегодня, не принимая на себя риски ипотечного кредита, но имея долю в капитале объекта.
Механика работы Divi выглядит следующим образом:
- Выбор дома: Клиент сам выбирает объект на открытом рынке, Divi выкупает его от его имени .
- Первоначальный взнос: Клиент вносит всего 2% от стоимости при закрытии сделки .
- Ежемесячный платеж: Платеж делится на две части — аренда (доход компании) и накопление собственного капитала (equity) .
- Рост доли: За три года доля клиента в собственности дома увеличивается с 2% до 10% .
- Гибкость: Через три года (или раньше) клиент может либо выкупить дом полностью, либо съехать, забрав накопленный капитал наличными .
На текущий момент компания сфокусирована на «средней Америке», работая в таких городах, как Атланта, Даллас, Кливленд, Мемфис, Сент-Луис и Тампа .
📈 Экономика модели: почему арендаторы становятся лучше 11:47
По данным Divi, их модель показывает более высокую доходность по сравнению с публичными инвестиционными фондами недвижимости (REIT). Это достигается за счет психологического фактора: когда арендатор чувствует себя владельцем (имея долю в капитале), он ведет себя иначе .
Результаты такого подхода:
- Более высокая доходность аренды (Rent Yield) по сравнению с типичными REIT в сегменте частных домов .
- Снижение вакантности (простоя) жилья .
- Более низкая текучесть жильцов .
- Значительное сокращение расходов на техническое обслуживание, так как жильцы бережнее относятся к имуществу .
🔮 Будущее: сервис «домовладение под ключ» 12:28
В перспективе Divi планирует стать комплексной платформой для перехода к собственности. Это включает не только финансовую модель, но и операционную поддержку: настройку интернета, страхование, услуги ландшафтного дизайна и покрытие расходов на экстренный ремонт (например, прорыв трубы) .
В финале пути, когда клиент будет готов к полноценной ипотеке, Divi намерена предоставлять собственные кредитные продукты через DocuSign . По мнению Адины Хефец, именно такой путь — от гибкого доступа к постепенному накоплению и финальному владению — является единственным способом спасти «американскую мечту» в XXI веке .
