В разгар мэрской избирательной кампании в Нью-Йорке вопрос регулирования стоимости жилья вновь оказался в центре политических дебатов. В очередном выпуске подкаста All Else Equal профессора финансов Джулс Ван Бинсберген и Джонатан Берк детально анализируют экономические последствия контроля арендной платы (rent control). Ведущие ставят перед собой задачу уйти от поверхностных популистских лозунгов и беспристрастно разобрать наиболее сильные аргументы сторонников этого подхода, сопоставив их с фундаментальными законами рынка.
📜 Исторический прецедент: Сан-Франциско против Чикаго 1:24
Джонатан Берк напоминает об исследовании экономистов Милтона Фридмана и Джорджа Стиглера, опубликованном в конце 1940-х годов. В этой работе сравнивался дефицит жилья в Чикаго после Второй мировой войны и в Сан-Франциско после разрушительного землетрясения 1906 года.
В Сан-Франциско стихия уничтожила около половины жилого фонда, однако город не столкнулся с дефицитом жилья. В Чикаго же инфраструктура не пострадала, но кризис на рынке недвижимости оказался катастрофическим.
Берк объясняет этот парадокс разницей в регуляторных подходах: в Сан-Франциско действовал свободный рынок, а в Чикаго цены жестко контролировались государством. В условиях свободного рынка цены в Сан-Франциско неизбежно выросли, что заставило людей адаптироваться. Владельцы больших домов стали сдавать пустующие комнаты, а семьи соглашались на меньшую площадь. В итоге крышу над головой получили все, тогда как в Чикаго искусственное занижение цен привело к тому, что часть людей платила меньше, но огромному количеству граждан жилья просто не досталось.
По мнению Берка, на свободном рынке дефицит невозможен в принципе — он возникает исключительно как следствие государственного вмешательства.
📉 Экономические механизмы: Искажение спроса и предложения 3:10
Искусственное ограничение цен неизбежно бьет по обеим сторонам рынка. По словам Джулса Ван Бинсбергена, заниженная стоимость аренды резко и искусственно увеличивает спрос на квадратные метры. Граждане, которые при рыночных ценах предпочли бы жить с соседями или снимать комнаты, в условиях контроля цен занимают более просторные квартиры в одиночку, лишая жилья тех, кто в нем остро нуждается.
На стороне предложения возникают еще более деструктивные процессы. Профессора выделяют три ключевых эффекта:
- Снижение стимулов для девелоперов: Строительство новых объектов становится экономически нецелесообразным, если будущая доходность ограничена законом.
- «Шринкфляция» жилого фонда: По аналогии с уменьшением объема продукта в упаковке при заморозке цен, арендодатели начинают экономить на качестве. Понимая, что арендатор держится за дешевую квартиру и не съедет, собственник отказывается от ремонта. В результате жилье стремительно деградирует.
- Долговременный дефицит: Ограничение предложения консервирует проблему. Свободный рынок при высоких ценах стимулирует масштабное строительство, что со временем балансирует систему, тогда как регулирование закрепляет дефицит на годы вперед.
💰 Аргумент о перераспределении богатства 9:00
Пытаясь выстроить наиболее сильную аргументацию в пользу контроля цен, Джулс Ван Бинсберген отмечает, что главным политическим мотивом часто выступает идея перераспределения благ от богатых владельцев капитала к малоимущим арендаторам.
Джонатан Берк считает данный тезис несостоятельным. Он указывает, что представление о «богатых лендлордах и бедных жильцах» ошибочно в корне: на практике существует множество обеспеченных арендаторов и небогатых собственников недвижимости.
Даже если признать необходимость социальной поддержки, регулирование цен является худшим инструментом для этого. Ван Бинсберген ссылается на обширную экономическую литературу, предписывающую использовать для перераспределения доходов прямые налоги и субсидии, как наименее деструктивные методы.
По мнению экономистов, прямое вмешательство в ценообразование вызывает колоссальные рыночные перекосы. Вместо эффективной помощи бедным общество получает долгосрочное сокращение доступного жилья и падение стандартов жизни для всех.
🔍 Рыночные изъяны: Издержки поиска и асимметрия власти 11:50
Еще один аргумент сторонников регулирования строится на существовании так называемых «рыночных изъянов» (market failures). Из-за высоких издержек на переезд и поиск нового жилья арендаторы оказываются в уязвимом положении, что теоретически дает собственнику монопольную власть и возможность завышать тарифы при продлении договора.
Джонатан Берк называет предпосылку о том, что издержки несут только жильцы, неверной. По его опыту, арендодатели несут не меньшие убытки, когда квартира простаивает пустой в процессе поиска нового клиента.
В качестве контраргумента Берк приводит сферу коммерческой недвижимости. Для бизнеса смена локации критична и сопряжена с огромными потерями, однако в коммерческом секторе контроль цен отсутствует. Проблема успешно решается рыночным путем — через долгосрочные контракты с заранее прописанными опционами на продление аренды на фиксированных условиях.
На реплику Ван Бинсбергена о том, что обычные граждане менее юридически подкованы, чем корпорации, Берк отвечает, что люди действуют крайне рационально, когда речь идет о столь важных жизненных решениях, а государственные бюрократы далеко не всегда оказываются умнее рядовых граждан.
🏠 Эмоциональная привязанность и стабильность для семей 20:21
Берк признает, что наиболее весомым социальным аргументом в пользу защиты прав арендаторов является эмоциональная привязанность людей к дому и необходимость стабильной среды для воспитания детей. Тем не менее, по его словам, для решения этой задачи не требуется разрушать рынок.
В Европе, например, широко распространены 20-летние договоры аренды. В США такие долгосрочные контракты не прижились исключительно из-за высокой мобильности рабочей силы — американцы сами предпочитают сохранять гибкость.
Финансовая логика подсказывает, что стороны могут добровольно заключить асимметричный контракт, по которому жилец имеет право съехать в любой момент, а арендодатель не может его выселить. В терминологии финансов это называется «встроенным опционом». Однако за любой опцион необходимо платить премию.
По мнению Берка, американские арендаторы просто не хотят переплачивать за стабильность рыночную цену и пытаются заставить государство предоставить им этот опцион бесплатно с помощью законов о контроле цен.
⚖️ Принцип «Не навреди» и регуляторные барьеры 22:47
Ван Бинсберген проводит аналогию с медициной, где действует правило «Прежде всего — не навреди» (first do no harm). В экономике бремя доказывания также должно лежать на тех, кто предлагает радикальное государственное вмешательство.
По мнению Берка, на практике не существует «дисфункциональных рынков аренды» — есть лишь рынки с искусственно ограниченным предложением. Виной тому часто становятся жесткие строительные и экологические нормы, продвигаемые теми же политиками, что ратуют за контроль цен.
В качестве примера Берк приводит Сан-Франциско в период до пандемии COVID-19: около 50% всех затрат на строительство там составляли регуляторные издержки (требования по возведению субсидируемого жилья, экологические экспертизы и т.д.).
Профессора сходятся во мнении, что вместо фиксации цен властям достаточно снизить административные барьеры для девелоперов. Это позволит резко нарастить объемы строительства и естественным образом снизить стоимость жилья для всех категорий граждан.
