Интервью Раджа Шамани с основателем компании BNW Анкуром Агарвалом раскрывает механику превращения из обычного бухгалтера в девелопера с миллиардным оборотом в Дубае. В центре обсуждения — стратегия агрессивного реинвестирования, специфика рынка недвижимости ОАЭ и переход от брокерской деятельности к управлению проектами (PMC) с использованием «открытой книги».
📈 От брокера до девелопера: гиперпрыжок за три года 2:14
Путь Анкура Агарвала в девелопмент начался в апреле 2021 года с основания брокерской компании Bricks and Woods (BNW) . Первые четыре месяца предприниматель не мог нанять ни одного сотрудника, так как кандидаты не верили в успех нового игрока без бэкграунда на высококонкурентном рынке Дубая .
Ключевые этапы масштабирования бизнеса:
- Найм первого агента: Произошел только спустя 4 месяца после запуска .
- Взрывной рост штата: За следующие 9 месяцев команда выросла с 1 до 160 агентов .
- Расширение инфраструктуры: Офис компании увеличился с 1 000 до 8 000 квадратных футов менее чем за год .
По словам Агарвала, основой такого роста стала стратегия тотального реинвестирования. Он утверждает, что забирал из бизнеса только «минимально необходимые» средства на жизнь, направляя всю прибыль в маркетинг (Google AdWords, социальные сети) и HR . В 2022 году компания продавала объекты застройщика Sobha на сумму около 300–400 млн дирхамов (AED) в год, став одним из лидеров продаж .
🎲 Ставка на казино: создание BNW Developments 18:11
Переломным моментом стала публикация в издании Arabian Business в 2022 году новости о возможном появлении первого казино в ОАЭ . На основе этой информации Агарвал убедил своих клиентов-инвесторов переключиться с покупки квартир на приобретение земельных участков на острове Аль-Марджан (Al Marjan Island) в Рас-эль-Хайме .
Специфика бизнес-модели девелопмента BNW:
- Модель PMC (Project Management Consultancy): Агарвал предложил инвесторам, купившим землю, свои услуги по управлению строительством «под ключ» .
- Эквити за «пот» (Sweat Equity): Вместо классического гонорара BNW заходила в проекты как партнер, получая долю в прибыли (10–25%) за создание бренда, дизайн и продажи .
- Обратный выкуп: По мере роста капитализации проектов Агарвал выкупал доли у инвесторов, увеличивая контроль BNW над активами до 50–60% и более .
Агарвал сравнивает свою роль с брендом Gucci: «Инвестор владеет фабрикой по производству рубашек за 100 рупий, а я превращаю эту рубашку в продукт за 10 000 рупий благодаря маркетингу и дизайну» .
🤝 Принципы «открытой книги» и работа с королевской семьей 26:46
В отличие от крупных застройщиков, которые предлагают инвесторам фиксированную доходность или просто продают готовые объекты, BNW использует структуру «открытой книги» (open book structure) .
Аргументы Агарвала в пользу этой модели:
- Прозрачность: Инвесторы видят все расходы и доходы проекта.
- Распределение прибыли: Агарвал берет фиксированный процент (например, 20% PMC fee), а остальная сверхприбыль от роста стоимости земли и объекта достается инвестору .
- Партнерство с правящей династией: BNW работает под эгидой (joint venture) одного из членов королевской семьи ОАЭ . По утверждению гостя, это партнерство направлено не на обход законов, а на получение стратегического руководства (guidance) и соблюдение долгосрочных интересов страны .
🗺️ Куда инвестировать в 2024–2026 годах: прогноз эксперта 32:30
Анкар Агарвал выделил три ключевых региона ОАЭ для инвестиций, ранжируя их по потенциалу роста:
- Абу-Даби: По мнению гостя, это направление №1 на ближайшие 2–3 года из-за колоссальных государственных вложений в инфраструктуру и недвижимость .
- Рас-эль-Хайма: Второе место благодаря фактору казино (Wynn Al Marjan Island). Агарвал отмечает, что цена земли здесь выросла с 375 до 2 000 дирхамов за кв. фут за два года .
- Дубай: Остается стабильным рынком, но с меньшим потенциалом «взрывного» роста по сравнению с новыми локациями .
Особое внимание уделяется брендированной недвижимости. Агарвал анонсировал запуск ультра-роскошного проекта в Рас-эль-Хайме совместно с индийским отельным брендом Taj .
💰 Механика инвестиций для граждан Индии 40:38
Для инвесторов из Индии существуют два основных легальных пути входа на рынок недвижимости ОАЭ, которые обсудили собеседники:
- LRS (Liberalised Remittance Scheme): Позволяет переводить до $250 000 в год на человека .
- ODI (Overseas Direct Investment): Путь через создание дочерней компании. Позволяет инвестировать сумму, в 4 раза превышающую чистую стоимость (net worth) индийской материнской компании, при условии владения 100% акций «дочки» в ОАЭ .
Агарвал подчеркивает преимущества ОАЭ: корпоративный налог 9%, отсутствие подоходного налога для физлиц, привязка дирхама к доллару и высокая арендная доходность (8–10% против 2–3% в Индии) . По его прогнозу, при «умном» подходе капитал в недвижимости Дубая может удвоиться за 3 года .
🏎️ Философия богатства: 30 машин и «нулевая одержимость» 53:48
Несмотря на наличие автопарка из 30–40 автомобилей, включая две Rolls-Royce Phantom и Bentley Continental GT, Агарвал утверждает, что не одержим предметами роскоши .
Его позиция по вопросам лайфстайла:
- Отношение к атрибутам: «Дорогие часы и машины не дают доступа к важным людям. Если кто-то ценит вас только за ваши вещи, этот человек не стоит вашего внимания» .
- Рабочий график: Агарвал работает всего 6–7 часов в день (приходит в офис к 14:00), считая, что если задачу нельзя решить за 6 часов, то и 15 часов не помогут .
- Личный тайм-менеджмент: «Успех определяется количеством времени, которое вы можете потратить на себя, а не на бизнес» .
Гость и Радж Шамани сошлись во мнении, что предприниматель должен достичь уровня внутреннего удовлетворения (satisfaction), а не «умирать за деньги» . Агарвал отмечает, что после закрытия всех материальных потребностей он стал более религиозным и сосредоточенным на помощи обществу .
