Современный рынок офисной недвижимости находится в состоянии структурного коллапса, который по своим масштабам может превзойти последствия финансового кризиса 2008 года. Основатель компании Dilweg Энтони Дилвег в интервью каналу Forward Guidance анализирует причины «смерти» традиционных офисов, раскрывает механизмы манипуляций с арендными ставками и объясняет, почему банки боятся забирать ключи у дефолтных заемщиков.
🏈 От квотербека NFL до эксперта по недвижимости 1:05
Путь Энтони Дилвега в бизнесе начался на футбольном поле: он получил стипендию в Университете Дьюка, где играл под руководством тренера Стива Сперриера, а затем был задрафтован командой «Грин-Бэй Пэкерс» (Green Bay Packers) . После четырех лет профессиональной карьеры Дилвег завершил выступления в Канадской футбольной лиге и решил заняться предпринимательством.
Его карьера в недвижимости началась в начале 1990-х годов, сразу после кризиса ссудно-сберегательных касс (SNL Crisis) . Дилвег вспоминает, что свои первые инвестиции в дуплексы он финансировал крайне рискованным способом — через авансы по 22 кредитным картам .
Основные этапы развития его бизнеса:
- Начало 90-х: Работа брокером и представителем арендаторов, изучение тактики институциональных лендлордов.
- 1999 год: Основание компании Dilweg.
- 2000-е: Диверсификация портфеля — вложения в Self Storage (около 1 млн кв. футов), многоквартирные дома и торговые центры.
- После 2008 года: Фокусировка на офисном сегменте, который на тот момент казался наиболее перспективным .
Сегодня под управлением Dilweg находятся активы на сумму $2 млрд и площади около 5,5 млн кв. футов, преимущественно в Юго-Восточном регионе США .
🚢 Аналогия с «Титаником»: почему офисный сектор сломлен 17:00
По мнению Энтони Дилвега, текущая ситуация в коммерческой недвижимости напоминает первые минуты после столкновения «Титаника» с айсбергом . Эксперт утверждает, что знающие структуру корабля люди поняли масштаб катастрофы через 15 минут, в то время как остальные продолжали слушать музыку и танцевать.
Дилвег выделяет критические проблемы сектора:
- Проблема оценки (Mark-to-Market): Официально сектор оценивается в $20 трлн, но если провести честную переоценку активов по рыночным ценам, «картина будет очень неприглядной» .
- Масштаб задолженности: В ближайшие 15–18 месяцев наступит срок погашения кредитов на сумму $1,5 трлн. Однако Дилвега больше беспокоит общая масса офисного долга в $7–8 трлн, которая фактически обесценилась .
- Крах спроса: Согласно данным системы VTS, спрос на офисы упал до 50% от допандемийного уровня, а в таких городах, как Портленд, он составляет всего 21% .
Дилвег считает, что офисная недвижимость структурно «сломана» до тех пор, пока не будет найдена новая модель спроса . По его словам, даже такие гиганты, как Blackstone, уже начинают «бросать ключи» (передавать залоговые объекты кредиторам), не видя смысла в их дальнейшем содержании.
📊 Иллюзия стабильности: утилизация против заполняемости 29:53
Одной из главных проблем рынка является неверная интерпретация данных. Дилвег призывает различать два ключевых показателя:
- Occupancy (Заполняемость): Юридический показатель — подписан ли договор аренды и платит ли арендатор. Он может быть на уровне 90%, создавая видимость благополучия .
- Utilization (Утилизация): Реальное использование пространства. Если компания арендует офис на 40 человек, но в здание приходят только 10, утилизация составляет 25% при заполняемости 100% .
По данным Castle System (мониторинг пропусков), использование офисов в США платообразно замерло на уровне 50% и не растет уже год . Дилвег отмечает, что его компания переходит на использование Pacer AI — системы мониторинга данных сотовых телефонов, которая дает более точную картину того, сколько времени сотрудники реально проводят в офисе .
Эксперт также вводит понятие Shadow Space (теневое пространство) — это площади, которые формально заняты арендаторами, но фактически предлагаются ими в субаренду, так как больше не нужны . В таких городах, как Шарлотт, реальная вакантность с учетом теневого пространства может достигать 50% .
📉 Манипуляции со ставками и «искусственное дыхание» рынка 45:03
Дилвег откровенно описывает механизмы, которые использовались для поддержания видимости роста рынка (propping up rates). Чтобы сохранить высокие номинальные ставки (face rates), лендлорды шли на следующие ухищрения:
- Предоставление избыточных средств на отделку офиса (Tenant Improvements, TI) — до $60–70 на кв. фут .
- Предоставление длительных арендных каникул (бесплатная аренда на 6–12 месяцев) .
- Сохранение высокой номинальной цены в контракте при резком снижении чистой эффективной аренды (net effective rent).
Это делалось для того, чтобы при продаже здания следующий покупатель оценивал объект на основе «растущих» графиков аренды. Однако сейчас этот механизм перестал работать. Капитализация офисов (Cap Rates) сместилась с 5–7,5% до 10–15%, что означает катастрофическое падение стоимости активов .
🏦 Банковский кризис и «войны» с кредиторами 52:55
Ситуация в банковском секторе, по мнению Дилвега, остается крайне напряженной. Он описывает случаи, когда кредиторы отказываются забирать ключи от дефолтных объектов, потому что у них нет ресурсов для управления этой недвижимостью .
Ключевые инсайды о переговорах с банками:
- Пример сделки: Дилвег предложил выкупить долг по одному из объектов (DPO — Discounted Payoff) за $9 млн при номинале кредита в $24 млн .
- Уступки банков: Один из муниципальных банков снизил ставку для Dilweg с 9,5% до 6% и выдал дополнительный кредит для покрытия дефицита денежных средств на 18 месяцев, лишь бы не забирать объект на баланс .
- Риски региональных банков: Небольшие и средние банки США «перегружены» коммерческой недвижимостью, которую они кредитовали в последние 2–3 года, когда крупные игроки уже начали выходить из сектора .
🏠 Риски в жилом секторе (Multifamily) 1:10:05
Несмотря на то, что сейчас всё внимание приковано к офисам, Дилвег выражает серьезную обеспокоенность рынком многоквартирных домов. Он утверждает, что этот сектор был «оценен на совершенство» (priced for perfection) .
Основные риски жилого сектора:
- Рост операционных расходов: Инфляция резко увеличила затраты на содержание зданий.
- Дорогие кредиты: Многие инвесторы покупали объекты класса B и C с расчетом на быструю перепродажу через 3 года при ставке капитализации 4,5%. Теперь, когда ставка выросла до 6%, математика сделок стала отрицательной .
- Эффект рычага: Переход с доходности в 3% на 4% гораздо болезненнее для инвестора, чем переход с 9% на 10%, из-за огромного влияния на оценку тела кредита .
🚀 Будущее: репозиционирование и новые возможности 54:02
Дилвег не является пессимистом в чистом виде; он видит в текущем хаосе «величайшую возможность для создания богатства» . Его стратегия включает четыре столпа:
- Снос и перепрофилирование: Превращение офисных зданий в жилые дома (таунхаусы) или объекты смешанного использования .
- Смешанное использование (Mixed-use): Офисные башни, где часть этажей отдается под жилье или отели.
- Креативные одноэтажные офисы: Объекты с прямым доступом (без лифтов и общих лобби), интегрированные с пивоварнями, скалодромами и зонами отдыха (Experiential Hospitality) .
- Управление для банков: Работа в качестве доверительного управляющего (receiver) для объектов, которые банки все же будут вынуждены забрать .
Энтони Дилвег резюмирует, что культура работы изменилась навсегда. Пятидневная рабочая неделя в офисе ушла в прошлое, и теперь победят те владельцы недвижимости, которые смогут создать «эффект FOMO» (страх упущенной выгоды) — среду, в которую сотрудники захотят приходить ради общения и культуры, а не по принуждению .
