Жилищный кризис в США перестал быть локальной проблемой прибрежных мегаполисов и приобрел общенациональный масштаб. В новом выпуске подкаста «Prof G Conversations» профессор Скотт Гэллоуэй и эксперт по жилищной политике Дженни Шуц обсуждают, почему традиционные рынки жилья «сломались» во время пандемии, как избыточное влияние местных сообществ блокирует строительство и почему владение домом в современной Америке сопряжено с ранее неочевидными финансовыми рисками.
🏗️ Политический затык: почему в Америке не строят жилье 0:52
По словам Дженни Шуц, технически решение жилищного кризиса не является сложным: необходимо упростить процесс строительства и диверсифицировать типы возводимого жилья, особенно в зонах высокого спроса. Однако главная преграда лежит в плоскости политики. В США значительная часть контроля над жилищным строительством делегирована местным властям и районным сообществам.
Скотт Гэллоуэй выдвигает тезис, что текущие владельцы недвижимости (инкумбенты) кровно заинтересованы в ограничении предложения, чтобы поддерживать высокую стоимость своих активов. Они активно используют местные советы по пересмотру проектов, чтобы сделать получение разрешений на строительство практически невозможным.
Дженни Шуц выделяет три основных направления (корзины) необходимых реформ:
- Диверсификация типов жилья: Примерно 3/4 земли в крупных американских городах зарезервировано исключительно под частные дома на одну семью (single-family detached homes). Это самый дорогой вид жилья, занимающий максимум пространства. Шуц настаивает на легализации таунхаусов, дополнительных жилых единиц (ADU) и многоквартирных домов.
- Смягчение размерных требований: Даже если многоквартирный дом разрешен, ограничения по высоте (например, не выше двух этажей), требования по отступам от границ участка и обязательное наличие парковочных мест часто делают проекты экономически нецелесообразными.
- Реформа процесса одобрения: Существующая система дискреционных согласований позволяет соседям оспаривать любой аспект проекта — от ландшафтного дизайна до размера окон. Шуц предлагает перейти к системе четких, объективных правил: если застройщик их соблюдает, он должен получать разрешение автоматически, без многолетних «общественных слушаний».
⚖️ Федеральный паралич и «штат-слабительное» 5:29
Скотт Гэллоуэй в ироничной манере спрашивает, существует ли какой-то «федеральный закон-слабительное», способный устранить «запор» в выдаче разрешений на строительство. Шуц поясняет, что федеральное правительство фактически бессильно: согласно Конституции США, вопросы землепользования и зонирования находятся в ведении штатов.
Штаты долгое время делегировали эти полномочия муниципалитетам, а те, в свою очередь, передали право вето отдельным районам. Однако в последние 5–6 лет наметился важный тренд: власти штатов (например, в Калифорнии, Массачусетсе и Нью-Йорке) начали возвращать себе контроль. По мнению гостьи, это вызвано осознанием экономического ущерба: без доступного жилья штаты не могут привлекать и удерживать рабочую силу, что останавливает рост их экономики.
В качестве примеров успешного лидерства на местах Шуц приводит:
- Миннеаполис: Стал первым городом, легализовавшим дуплексы и триплексы во всех жилых районах и разрешившим плотную застройку вокруг станций легкого метро.
- Остин: Город с «менталитетом роста», где, по наблюдениям Гэллоуэя и Шуц, строительные краны видны повсюду, что помогает сдерживать инфляцию арендной платы.
📈 География кризиса: от Сан-Белта до Ржавого пояса 10:03
Дженни Шуц отмечает, что до пандемии проблемы доступности жилья были локализованы в прибрежных мегаполисах (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Бостон). Однако за последние пять лет кризис стал общенациональным.
Рынки «Солнечного пояса» (Sunbelt), такие как Остин, Денвер и Нэшвилл, которые исторически славились своей доступностью благодаря активному строительству, «сломались» во время пандемии. Из-за массового притока жителей из Калифорнии цены там резко подскочили. Даже в городах «Ржавого пояса» (Питтсбург, Кливленд), где жилье объективно дешевле, наблюдается снижение вакантности и рост цен.
Статистика по типам жилья показывает серьезный перекос:
- Строительство частных домов на одну семью так и не восстановилось до уровней, предшествовавших кризису 2008 года.
- Многоквартирное строительство, напротив, показало значительный рост.
- Основная проблема для молодых покупателей — ужесточение условий выдачи ипотеки, что отрезает их от покупки жилья «начального уровня».
🏠 Крах «Американской мечты» и новые финансовые риски 13:46
Гэллоуэй поднимает вопрос психологического давления на молодежь, которая чувствует себя «неудачниками» из-за невозможности купить дом. Шуц считает, что обществу пора честно обсудить финансовые риски владения недвижимостью, которые часто замалчиваются политиками.
Вопреки распространенному мнению, владение домом не всегда является лучшей инвестицией. По словам Шуц:
- Альтернативные издержки: На многих рынках (особенно на Среднем Западе) вложения в фондовый рынок принесли бы больше прибыли, чем вложение всех сбережений в первый взнос за дом.
- Концентрация риска: Вкладывать все деньги в один объект в одном месте, где вы также и работаете — это огромный инвестиционный риск.
- Скрытая инфляция расходов: Из-за изменения климата стоимость страхования имущества и налоги на недвижимость (идущие на ремонт инфраструктуры после стихийных бедствий) растут быстрее, чем доходы. В некоторых регионах Флориды страховка становится либо недоступной, либо не покрывает полную стоимость восстановления.
Шуц подчеркивает, что главным преимуществом владения домом является не «накопление богатства», а предсказуемость платежей (фиксированная ставка ипотеки на 30 лет), в то время как арендатор всегда зависит от решения арендодателя поднять цену.
📉 Прогрессивный тупик и бездомность 17:08
Одной из самых острых тем разговора стала связь между прогрессивной политикой штатов и уровнем бездомности. Шуц утверждает, что уровень бездомности — это функция от стоимости жилья: там, где аренда самая дорогая, люди чаще оказываются на улице.
Ирония заключается в том, что именно прогрессивные штаты создали самые жесткие барьеры для строительства. Шуц связывает это с трендами 1960–70-х годов:
- Реакция на «городское обновление»: Сообщества получили право голоса, чтобы защититься от масштабных проектов сноса (как это было с черными кварталами при строительстве шоссе).
- Оружие экологов: Экологические законы (например, CEQA в Калифорнии) теперь используются богатыми сообществами для блокировки велодорожек или доступного жилья под предлогом защиты «вида из окна» или борьбы с трафиком.
🏢 Частный капитал: злодей или спаситель? 19:18
Обсуждая роль крупных институциональных инвесторов (Private Equity), скупающих жилье, Шуц призывает не делать из них «козлов отпущения». По её мнению, даже полный запрет для фондов покупать дома не решит проблему дефицита предложения и не снизит аренду существенно.
Гость отмечает, что институциональные игроки выполняют важную функцию, когда у других нет капитала. Например, после 2008 года они выкупали заброшенные дома в депрессивных районах, ремонтировали их и возвращали на рынок аренды, стабилизируя ситуацию. Основная претензия к ним — качество обслуживания — должна решаться через одинаково строгое соблюдение правил для всех арендодателей, будь то фонд или «бабушка-лендлорд».
💻 Удаленка и будущее офисных центров 23:39
Дистанционная работа стала структурным сдвигом, который навсегда изменил ценность жилья. По данным, которые приводит Шуц, около 20% роста цен на жилье в масштабах всей страны вызвано переходом высокооплачиваемых сотрудников на удаленку. Им требуется больше пространства для домашних офисов, что взвинчивает цены.
С другой стороны, пустующие офисные центры в таких городах, как Сан-Франциско и Нью-Йорк, открывают возможности для релокации. Шуц прогнозирует, что процесс конвертации офисов в жилье займет 5–10 лет. Это не будет дешевое жилье, но оно позволит переосмыслить пустующие центры городов.
⌛ Затишье перед бурей: ловушка низких ставок 26:31
Рынок жилья США сейчас находится в состоянии исторического застоя («trough»). Гэллоуэй сравнивает текущие ипотечные кредиты под 2.5% с «неделимыми устройствами»: люди не могут продать дома, потому что потеряют сверхдешевую ипотеку.
Дженни Шуц полагает, что в ближайшие 1–3 года ситуация может измениться. Жизненные обстоятельства (смерть, разводы, рождение детей, переезды к родителям) в конечном итоге заставят людей двигаться, несмотря на ставки. Она также отмечает рост сегмента аренды частных домов: многие, кому нужно переехать, предпочитают не продавать старый дом с дешевой ипотекой, а сдавать его, становясь мелкими арендодателями.
В завершение Шуц предупреждает о растущем неравенстве: в курортных зонах вроде Аспена цены не имеют «потолка», так как их диктуют миллиардеры, в то время как обслуживающий персонал (работники розницы и гостеприимства) физически не может найти жилье в радиусе досягаемости. Это ставит под угрозу функционирование региональных экономик в целом.
