Аналитик Айви Зельман (Ivy Zelman), предсказавшая крах рынка жилья в 2008 году, делится своим взглядом на текущую ситуацию в секторе недвижимости США. В интервью она объясняет, почему рынок демонстрирует удивительную устойчивость, несмотря на резкий рост процентных ставок, и какие риски таит в себе 2024 год для застройщиков и частных владельцев.
🏠 Парадоксальная устойчивость рынка недвижимости в 2023 году 0:15
По мнению Айви Зельман, текущее состояние американского рынка жилья можно охарактеризовать как «удивительно устойчивое», несмотря на значительное падение общего объема транзакций . В то время как исторически рынок совершал около 6 млн сделок в год, сейчас этот показатель колеблется в районе 5 млн. Основная причина спада — не отсутствие спроса, а катастрофический дефицит предложения на вторичном рынке .
Ключевые факторы устойчивости цен:
- «Золотые наручники» ипотеки: Около 90% американских заемщиков имеют ставку ниже 5%, а более 50% — ниже 3,5% . При текущих рыночных ставках около 7% владельцы жилья дезавуированы к продаже, так как переезд в новый дом обойдется им значительно дороже.
- Доминирование первичного рынка: Доля новостроек в общем объеме продаж выросла с допандемийных 10% до 15-20% . Покупатели, вынужденные переезжать из-за работы или расширения семьи, обращаются к застройщикам, так как на вторичном рынке почти нет выбора.
- Передача благосостояния: По оценкам Айви Зельман, от 80 до 100 млрд долларов ежегодно передаются от поколений беби-бумеров и «иксов» их детям (миллениалам и зумерам) . Эти деньги часто идут напрямую на первоначальные взносы или полную покупку жилья, что поддерживает спрос даже при высоких ставках.
🏗️ Проблемы девелоперов и стратегия «Buy-Down» 4:08
Застройщики используют агрессивные финансовые инструменты для привлечения покупателей в условиях низкой доступности жилья. Одним из ключевых механизмов стал «mortgage rate buy-down» .
По словам Айви Зельман, это работает следующим образом: застройщик за свой счет субсидирует ипотечную ставку для клиента. Если рыночная ставка составляет 7%, застройщик может предложить покупателю зафиксировать ее на уровне 4,99% . Хотя это напрямую бьет по маржинальности девелоперов, для них это выгоднее, чем нести расходы на содержание непроданного инвентаря .
Ситуация на рынке по сегментам:
- Публичные компании: Имеют доступ к недорогому капиталу и лучшие отношения с поставщиками, что делает их более устойчивыми .
- Частные застройщики: Сталкиваются с нехваткой ликвидности и ужесточением условий кредитования в региональных банках .
- Спекулятивное строительство (Spec homes): Зельман отмечает, что застройщики снова начали ускорять темпы строительства без предварительных контрактов с покупателями, ориентируясь на хорошие продажи последних месяцев . Доля спекулятивного строительства может достигать 60% у некоторых компаний .
🏢 Кризис на рынке многоквартирных домов (Multi-family) 14:22
Сектор аренды жилья, по мнению гостьи, находится под серьезным давлением. В последние годы рост арендных ставок был аномальным — до 10-12% в год при норме в 2-4% . Однако сейчас ситуация меняется:
- Насыщение предложением: В процессе строительства находится около миллиона единиц жилья, которые вскоре выйдут на рынок .
- Замедление роста: Прогноз Zelman & Associates на 2024 год предполагает рост арендных ставок всего на 1,6%, что значительно ниже ожиданий многих инвесторов .
- Падение стоимости активов: В зависимости от региона стоимость многоквартирных домов уже снизилась на 20%, 30%, а в некоторых случаях и 40% .
Айви Зельман утверждает, что многие операторы, рассчитывавшие на бесконечный рост аренды, сейчас не могут рефинансировать свои долги, так как финансовые модели «не сходятся» при текущих ставках .
📉 Демографический «тормоз» и избыток жилья в будущем 29:17
Фундаментальный тезис Айви Зельман заключается в том, что США движутся к избытку жилья из-за демографических факторов. Она выделяет три негативных тренда: снижение рождаемости, рост смертности и сокращение иммиграции .
Основные тезисы по демографии:
- Замедление мобильности: С возрастом люди переезжают реже. Если в возрасте 18-24 лет люди переезжают в 50% случаев за год, то в возрасте 55-64 лет — только в 7-8% . Старение населения неизбежно замедляет рынок.
- Миф о дефиците: По мнению аналитика, разговоры о «хронической нехватке жилья» преувеличены. Проблема не в количестве физических стен, а в их цене . При текущей стоимости жилья молодежь чаще выбирает жизнь с родителями (многопоколенческая модель) .
- Спрос на горизонте 2030 года: Рост числа домохозяйств в текущем десятилетии может сократиться почти вдвое по сравнению с предыдущими периодами .
🌩️ Новый фактор риска: Климатический кризис и страхование 53:12
Айви Зельман обращает внимание на фактор, который часто недооценивают экономисты, — влияние климата на стоимость владения жильем.
Проблемы, которые уже влияют на рынок:
- Уход страховщиков: Компании вроде State Farm и Farmers Insurance прекращают выдачу или продление полисов в ряде районов Калифорнии и Флориды из-за рисков лесных пожаров и наводнений .
- Рост премий: Стоимость страховки стремительно растет, что напрямую влияет на доступность жилья для конечного потребителя .
- Обратная миграция: Зельман предполагает, что в будущем возможен разворот миграционных потоков. Люди могут начать уезжать из «солнечного пояса» (Флорида, Аризона) обратно в центральные штаты (Средний Запад), где климатические риски ниже .
