Айви Зельман, аналитик, прославившаяся точным прогнозом кризиса на рынке недвижимости в 2008 году, сегодня видит ситуацию иначе: рынок США демонстрирует неожиданную устойчивость. В интервью для канала Forward Guidance она подробно разбирает, почему резкого обвала цен не произошло, как дефицит предложения на вторичном рынке спасает застройщиков и какие скрытые угрозы — от демографии до климатических рисков — могут изменить ландшафт отрасли в ближайшие годы.
🏠 Парадоксальная устойчивость: почему рынок не рухнул 0:00
Текущее состояние рынка жилья в США Айви Зельман характеризует как «удивительно устойчивое» . Несмотря на то что общее количество сделок (новое жилье плюс вторичный рынок) упало до чуть более 5 миллионов в год по сравнению с историческими 6 миллионами, цены не демонстрируют резкого падения. Основная причина, по мнению аналитика, кроется в критическом дефиците предложения на вторичном рынке .
Ключевые факторы, удерживающие рынок от обвала:
- Эффект «запертых» ставок: более 90% американских заемщиков имеют ипотечные ставки ниже 5%, а более 50% — ниже 3,5% . При текущих рыночных ставках около 7% у владельцев нет стимула продавать жилье и переезжать.
- Доминирование первичного рынка: доля новостроек в общем объеме продаж выросла с допандемийных 10% до 15–20% . Покупатели, вынужденные расширяться или переезжать из-за работы, уходят к застройщикам, так как на вторичном рынке просто нет выбора.
- Инструменты застройщиков: чтобы стимулировать продажи, строительные компании используют «выкуп ставки» (rate buy-downs). По словам Зельман, при рыночной ставке в 7% застройщики предлагают покупателям 4,99%, беря на себя расходы по разнице . Это бьет по марже компаний, но позволяет избежать затоваривания складов.
📈 Сравнение с 2008 годом и новые правила игры 9:31
Зельман подчеркивает фундаментальное различие между текущим циклом и пузырем середины 2000-х годов. По её мнению, бум 2020–2021 годов не был вызван «экзотическими» ипотечными продуктами с низкими требованиями к заемщикам .
Различия в структуре рынка:
- Регулирование: после введения закона Додда — Фрэнка в 2014 году и правил квалифицированной ипотеки (QM), стандарты кредитования стали гораздо более консервативными .
- Капитализация застройщиков: 50% рынка нового жилья сегодня контролируется публичными компаниями с низким долгом и доступом к дешевому капиталу .
- Передача богатства: Зельман отмечает беспрецедентный трансфер капитала от беби-бумеров к миллениалам и поколению Z. По её оценкам, от 80 до 100 миллиардов долларов передаются детям не в качестве наследства, а в виде помощи с первоначальным взносом или прямой покупки жилья прямо сейчас .
Однако аналитик предупреждает, что рынок уязвим перед лицом потенциального роста безработицы и ужесточения банковского кредитования после краха Silicon Valley Bank и First Republic .
🏢 Кризис в коммерческой недвижимости (CRE) и многоквартирных домах 14:08
Если рынок частных домов выглядит стабильным, то сектор многоквартирного жилья (multi-family) вызывает у Зельман серьезные опасения. После периода аномального роста арендных ставок (на 10–12% в 2021–2022 годах) рынок начал резко замедляться .
Проблемы сектора многоквартирных домов:
- Огромный объем недостроя: в процессе завершения находится около 1 миллиона юнитов, что создаст избыточное предложение на фоне падения спроса .
- Изменение привычек: переход на гибридную работу заставляет людей возвращаться в города, где расположены штаб-квартиры работодателей, что замедляет миграцию в «курортные» регионы .
- Давление на доходность: операторы, которые закладывали рост аренды в 11%, теперь сталкиваются с реальностью в 2–4%, что делает рефинансирование долга нерентабельным .
Айви Зельман прогнозирует, что в 2024 году рост арендных ставок в США упадет до 1,6% . Это окажет дезинфляционное воздействие на индекс потребительских цен (CPI), где расходы на жилье составляют около 40% . По мнению гостьи, общая инфляция может упасть ниже 2% именно благодаря нормализации стоимости аренды .
👥 Демографический миф и реальная нехватка жилья 29:03
Айви Зельман оспаривает популярный тезис о «структурном дефиците» миллионов домов в США. Она утверждает, что все три фактора роста населения — рождаемость, смертность и иммиграция — движутся в негативном направлении .
Её аргументы против теории дефицита:
- Замедление роста домохозяйств: в десятилетии до 2020 года наблюдались самые низкие темпы роста населения за всю историю наблюдений . В период 2020–2030 годов ожидается двукратное замедление темпов формирования новых семей.
- Проблема цены, а не физического отсутствия: Зельман считает, что «дефицит» исчез бы, если бы жилье стоило дешевле . При текущих ценах молодые люди предпочитают жить с родителями (мультигенерационное жилье), что снижает реальный спрос на новые объекты.
- Муниципальные барьеры: рост предложения сдерживается не только нежеланием жителей (NIMBY), но и инфраструктурными проблемами — нехваткой мощностей канализации, воды и школ . В качестве примера она приводит Финикс, где участники рынка не верят в возвращение к пиковым объемам строительства из-за ограничений по ресурсам .
📉 Инвестиционный взгляд: застройщики и товары для дома 38:57
Несмотря на рост акций строительных компаний, Зельман сохраняет осторожность. Она отмечает, что сектор перестал быть чисто цикличным «бум-бастом», но оценка по мультипликатору Price-to-Book (P/B) остается высокой.
Финансовые показатели отрасли:
- Медианный коэффициент Price-to-Book для застройщиков сейчас составляет 1,7x, в то время как исторически нормой считалось 1,25–1,3x .
- Инвестиционное сообщество начинает смотреть на застройщиков через призму P/E (цена к прибыли), но Зельман считает это преждевременным, пока отрасль не прошла через реальную рецессию с потерей рабочих мест .
- Сектор товаров для дома (Home Improvement) сталкивается с «эффектом нормализации» . После пандемийного бума, когда расходы на ремонт росли на 10%+, сейчас наблюдается замедление. Потребители, опасаясь за свои рабочие места и видя стагнацию цен на жилье, откладывают крупные проекты .
🌪️ Климатический риск: новая угроза для оценки недвижимости 53:12
Одним из самых серьезных долгосрочных вызовов Айви Зельман считает изменение климата и его влияние на страховой рынок . Она отмечает, что крупные страховщики (State Farm, Farmers Insurance) уже начинают покидать рынки Калифорнии и Флориды или отказываться от продления полисов в зонах высокого риска .
Прогнозы Зельман по климатическим зонам:
- Кризис страхования: страховщики теряют деньги из-за того, что регулируемые тарифы основаны на ретроспективных данных и не учитывают растущие риски лесных пожаров и наводнений .
- Обратная миграция: если раньше наблюдался отток населения в «солнечные» штаты (Smile States), то в будущем возможна миграция обратно в центральную часть страны (Midwest), где климатические риски ниже, а доступ к воде стабильнее .
- Давление на бюджеты: резкий рост стоимости страховки становится критическим фактором доступности жилья, сопоставимым с ростом ипотечных ставок .
В завершение Зельман прогнозирует, что в 2023–2024 годах рост цен на жилье будет колебаться в районе 0%, что является более пессимистичным взглядом по сравнению с консенсусом других аналитиков . Она подчеркивает, что без «разрушения рабочих мест» и падения потребительской уверенности цены вряд ли пойдут вниз из-за экстремально низкого предложения .
