Американский рынок жилья переживает крупнейший за последние десять лет разворот в сторону покупателей: число продавцов превысило количество покупателей почти на полмиллиона. Главный экономист компании Redfin Дэрил Фэрвезер в интервью подкасту Excess Returns подробно разобрала макроэкономические причины этого сдвига, влияние тарифной политики, климатических рисков и региональных особенностей на недвижимость в США. Анализ ситуации показывает, что завышенные ожидания собственников и высокие ипотечные ставки маскируют глубокие структурные проблемы отрасли.
🔄 Великий разворот: почему продавцы теряют контроль над рынком 1:02
На американском рынке недвижимости зафиксирован беспрецедентный сдвиг: количество продавцов превысило число покупателей почти на 500 000 человек. Подобный дисбаланс сил наблюдается впервые с 2013 года, когда рынок только начинал восстанавливаться после низшей точки Великого кризиса 2012 года.
По мнению Дэрил Фэрвезер, текущая ситуация знаменует переход к рынку покупателя, однако высокие ставки по ипотеке существенно усложняют для людей сам порог входа в сделку. Продавцы впервые за долгое время вынуждены конкурировать друг с другом, отслеживая цены на соседних участках, тогда как еще несколько лет назад они получали по несколько предложений сразу. На данный момент средние запрашиваемые цены продавцов превышают реальные цены сделок примерно на $50 000. Фэрвезер прогнозирует, что в ближайшие месяцы собственникам придется массово снижать цены, что приведет к их падению в номинальном и, с учетом инфляции, в реальном выражении.
Изменение рыночного баланса привело к трансформации структуры кредитования:
- Снизились размеры первоначальных взносов.
- Увеличилась доля заемщиков, использующих программы Федерального жилищного управления (FHA) и Министерства по делам ветеранов (VA).
- Продавцы стали чаще соглашаться на уступки (concessions), оплачивая ремонт или снижая процентную ставку для покупателя ради закрытия сделки.
Экономист отмечает, что собственникам психологически тяжело принять новые реалии, так как они привязаны к своим домам и воспринимают необходимость снижения цены как личное оскорбление. Единственным способом осознать перемены для них становится болезненный опыт, когда объект месяцами простаивает без единого оффера.
🗺️ Региональный дисбаланс: от строительного бума в Сан-Белте до дефицита в Раст-Белте 3:01
Тенденция к преобладанию продавцов выражена неравномерно по стране. Наиболее жесткие условия рынка покупателя фиксируются во Флориде, Техасе и других штатах так называемого Солнечного пояса (Sun Belt).
Во Флориде кризис спроса обострился из-за одновременного действия нескольких факторов:
- Избыток предложения: на рынок вышли многочисленные кондоминиумы, земля под которые выкупалась в разгар пандемии в 2021 году, а строительство завершилось только сейчас.
- Рост страховых взносов: стоимость страхования недвижимости резко возросла из-за климатических изменений и участившихся природных катастроф.
- Повышение взносов в ассоциации домовладельцев (HOA): после обрушения жилого комплекса Surfside правила ужесточились, вынудив ассоциации резко поднять тарифы для формирования резервов.
В Техасе динамика аналогична из-за сочетания масштабного нового строительства и удорожания страховки. В то же время Нэшвилл (штат Теннесси) продолжает лидировать по темпам ввода жилья на душу населения, хотя объемы строительства там снизились по сравнению с пандемийным периодом.
Противоположная ситуация наблюдается на Среднем Западе и в Северо-Восточном регионе (бывший Ржавый пояс), где покупателей по-прежнему больше, чем продавцов. Местный рынок остается доступным для семей со средним доходом, а строительного бума в период пандемии там не было из-за отсутствия исторического прироста населения.
🏘️ Налоги, зонирование и крах концепции «дом как инвестиция» 11:54
Фэрвезер утверждает, что текущие проблемы доступности жилья уходят корнями в фундаментальный дефицит предложения, подпитываемый неверными регуляторными механизмами. Собственники неохотно выставляют объекты на продажу, поскольку удерживают пандемийные ипотечные ставки в районе 3% годовых, тогда как новые покупатели сталкиваются со ставками около 6,8%.
Дополнительным сдерживающим фактором выступает налоговая политика. В таких штатах, как Калифорния, длительное владение недвижимостью гарантирует сверхнизкие налоги на имущество — старые собственники могут платить лишь десятую часть от суммы, которую начислили бы новому покупателю за тот же объект. Для решения этой проблемы экономист предлагает реформировать систему налогообложения в пользу налога на стоимость земли (land value tax).
Отдельное внимание в дискуссии уделено реформе зонирования как инструменту снижения стоимости жилья:
- В 28 крупных агломерациях США зафиксировано снижение стоимости аренды.
- В Остине аренда упала на 9%, в Миннеаполисе — на 6%.
- Оба города провели масштабные реформы: Остин упростил строительство плотной застройки, а Миннеаполис еще в 2018 году полностью отменил зонирование под индивидуальные односемейные дома.
По мнению экономиста, американцам необходимо отказаться от укоренившейся концепции, согласно которой их основное жилье должно ежегодно дорожать. Фэрвезер считает, что привязка к росту стоимости жилья вредит экономике, так как существующие собственники начинают блокировать любое новое строительство в своих районах ради сохранения личного капитала.
📉 Тарифная неопределенность и кризис отмен сделок 16:54
Новым дестабилизирующим фактором для потребительского спроса стала жесткая тарифная политика. Согласно опросам, каждый четвертый американец отменил крупные покупки, включая недвижимость, из-за введения пошлин. Фэрвезер объясняет, что тарифы влияют на рынок жилья по нескольким каналам:
- Волатильность ипотечных ставок из-за реакции финансовых рынков.
- Рост стоимости строительных материалов для девелоперов.
- Удорожание бытовой техники и мебели для обустройства домов.
- Снижение уверенности в стабильности рабочих мест в отраслях, зависящих от импорта.
На данный момент розничные цены не отразили в полной мере влияние тарифов, поскольку бизнес успел досрочно сформировать запасы продукции в ожидании ограничений. Тем не менее, вызванная пошлинами неопределенность бьет по потребительским настроениям.
Параллельно доля отмен уже подписанных сделок купли-продажи жилья в США достигла околорекордных 14,3%, то есть срывается каждый седьмой договор. Подобные всплески характерны для периодов высокой волатильности процентных ставок. Однако сейчас значительный вклад вносит ситуация во Флориде: покупатели зачастую узнают точную стоимость страховки только после одобрения оффера. Если страховая компания требует для заключения договора заменить крышу за $50 000, сделка мгновенно разваливается.
🌊 Эксперимент Redfin: как климатические риски меняют географию спроса 29:10
Компания Redfin провела трехмесячный контролируемый эксперимент, чтобы оценить реальное влияние экологических рисков на поведение покупателей. Половине пользователей в приложении и на сайте демонстрировались долгосрочные прогнозы рисков наводнений от организации First Street Foundation.
Результаты эксперимента показали высокую чувствительность клиентов к финансовым угрозам:
- Покупатели, искавшие жилье в зонах экстремального риска, после ознакомления с данными приобретали дома в локациях с умеренным риском (уровень опасности снижался примерно вдвое).
- Потребители не меняли ценовой сегмент, количество комнат или общую агломерацию, но гибко расширяли географию поиска от квартала к кварталу в зависимости от высоты участка над уровнем моря.
- Анализ данных не выявил никакой политической корреляции: жители округов с преобладанием республиканцев или демократов одинаково реагировали на риски, ориентируясь сугубо на личные финансы.
Фэрвезер подчеркивает, что недвижимость станет первой сферой, где американцы ощутят реальную экономическую стоимость изменения климата через рост страховых премий и обесценение активов.
📊 Экономические «чит-коды» для владельцев и прогноз на 12–18 месяцев 35:36
В условиях высокой неопределенности Фэрвезер рекомендует отказаться от восприятия владения домом как фиксированной статьи расходов. Даже при фиксированной ставке по ипотеке налоги, взносы в HOA и страховка будут расти. Экономист советует закладывать на обслуживание недвижимости верхнюю границу диапазона в 1–3% от стоимости объекта в год.
Рост затрат неизбежен из-за дефицита строительных кадров на фоне жесткой иммиграционной политики, а также необходимости адаптации зданий к меняющемуся климату. Например, дома в Южной Калифорнии теперь требуют установки кондиционеров, монтажа водостоков и улучшения изоляции. Главное правило обслуживания от эксперта — никогда не откладывать мелкие ремонтные работы, так как отложенное обслуживание приводит к кумулятивным повреждениям и удорожанию работ.
В горизонте 12–18 месяцев ключевым фактором для ипотечных ставок станет соотношение инфляции и безработицы. Федеральная резервная система США прогнозирует умеренный рост обоих показателей. По мнению Фэрвезер, ситуация на рынке определится к концу года по одному из сценариев:
- Инфляционный сценарий: потребительские расходы останутся устойчивыми, граждане продолт покупать прежний объем товаров по более высоким ценам, подстегивая инфляцию.
- Рецессионный сценарий: потребители сократят расходы в ответ на тарифы, цены стабилизируются, но упадет занятость и сократится число рабочих мест.
В завершение беседы Фэрвезер провела аналогию с настольными играми, которой посвящена её книга «Ненавидь игру» (Hate the Game): любые правила могут быть несправедливыми, как преимущество первого хода белых в шахматах, однако понимание этих дисбалансов позволяет выстраивать выигрышную стратегию.
